Eywa, das Dubaier Projekt mit Kristallen: Wie bewertet man ein Zuhause ohne Vergleichsobjekt?

Eywa ist eines der ungewöhnlichsten Projekte in Dubai: eine Immobilie, verbunden mit Biophilie, Kristallen und der Energie eines Raums. Für ein solches Zuhause gibt es kein direktes Vergleichsobjekt, daher muss man seinen Preis aufteilen: in das, was ein gewöhnlicher Premiumaufschlag am selben Standort kosten würde, und in das, was für das Konzept verlangt wird.

Welche Idee wird hier bepreist?

Ein Wellness-Raum, nicht einfach Wohnraum. Das Projekt schöpft aus der Natur und einer „lebendigen“ Architektur – Kristalle, Naturmaterialien, Grün, Wasser –, und sein Design soll darauf wirken, wie sich die Bewohner fühlen. Der Showroom, wie ich ihn im November 2023 gesehen habe, dient dazu, diese Philosophie begreifbar zu machen.

Er leistet drei Dinge, die ein Rendering nicht kann. Er zeigt die Materialien und die Qualität im Original, er vermittelt eine Atmosphäre, die auf Bildern schwer zu erfassen ist, und er demonstriert die Lösungen, die dem Projekt eigen sind.

Die Idee zu verstehen ist der leichte Teil. Die schwerere Frage, um die es in diesem Beitrag geht, lautet: Was sollte ein Käufer dafür zahlen?

Warum erhöht Einzigartigkeit den Wert?

Weil sich auf einem Markt vieler ähnlicher Neubauten ein eigenständiges Konzept vom Rest abhebt und sich seine eigene Käuferschaft schafft. Solche Immobilien lassen sich schwerer direkt vergleichen, und sie bilden ein eigenes Premiumsegment.

Aus Anlegersicht bedeutet das dreierlei: Differenzierung, denn das Projekt gleicht nicht allen anderen; eine wachsende Nachfrage nach gesundem Wohnen im Rücken; und eine Premium-Zielgruppe, die das Ungewöhnliche schätzt.

Es gehört zu einem größeren Wandel. Wohnungen werden zunehmend nicht nur nach Wohnfläche und Aussicht beurteilt, sondern nach ihrer Wirkung auf das Wohlbefinden: Luft- und Wasserqualität, akustischer Komfort, natürliches Licht, Naturmaterialien, Grün innerhalb und außerhalb des Gebäudes.

In Dubai ist diese Nachfrage wegen des Klimas und der städtischen Dichte besonders ausgeprägt. Ein Premiumkäufer ist bereit, für ein Umfeld zu zahlen, das die Belastungen des Lebens in einer sehr großen Stadt ausgleicht.

Wie bewertet man ein Projekt ohne direkte Vergleichsobjekte?

Indem man die Bewertung selbst vornimmt. Die Standardmethode, den Quadratmeterpreis mit dem der Nachbarn zu vergleichen, funktioniert hier schlecht, weil ein Gebäude mit Kristallen und biophiler Architektur kein direktes Pendant hat.

Das befreit den Verkäufer von Preisankern und verpflichtet den Käufer, eine eigene Disziplin mitzubringen.

Beginnen Sie damit, den Preis in Bestandteile zu zerlegen: was ein gewöhnlicher Premiumaufschlag an diesem Standort kosten würde und wie hoch der Aufschlag „für das Konzept“ ausfällt.

Überlegen Sie, an wen Sie weiterverkaufen. Einzigartigkeit verengt das Publikum, und das muss bei der Zeit berücksichtigt werden, die die Einheit am Markt verbringt.

Prüfen Sie, welche Teile des Konzepts in Vertrag und Spezifikation festgeschrieben sind und welche ein künstlerisches Bild bleiben.

Stellen Sie den Aufschlag dann dem wahrscheinlichen Mietaufschlag gegenüber. Ist ein Mieter bereit, für die Philosophie ebenso viel zu zahlen wie Sie?

Was steckt hinter der Ästhetik?

Verpflichtungen. Eine Fülle von Naturstein, Holz und Wasser in der Gebäudesubstanz ist Schönheit, die gepflegt werden muss: Solche Materialien brauchen regelmäßige professionelle Pflege, und „lebende“ Fassaden und Bepflanzung verlangen ständige Wartung.

All das wird aus den Service Charges bezahlt, die in Konzeptprojekten in der Regel höher liegen als im Durchschnitt des Premiumsegments.

Schauen Sie bei einem Showroom-Besuch tiefer als auf die Oberflächen. Fragen Sie nach den Klima- und Lüftungsanlagen, der Schalldämmung zwischen den Geschossen und den Garantien auf die technische Ausrüstung.

Ein Showroom zeigt die beste Version des Produkts. Aufgabe des Käufers ist es zu verstehen, wie viel von dieser Version in der Serienwohnung ankommt und in Dokumenten festgehalten ist.

Derselbe Test trennt echte Wellness-Technik von der dekorativen. Die echte zeigt sich in Planungsentscheidungen: Luft- und Wasserreinigung, durchdachte Sonneneinstrahlung, zertifizierte Materialien, Bepflanzung als Teil der Konstruktion. Die dekorative lebt in den Formulierungen einer Broschüre.

Fordern Sie daher die technischen Spezifikationen an. Sie, und nicht die Philosophie, bleiben jahrzehntelang beim Gebäude.

Wer kauft ein solches Zuhause, und wer mietet es?

Menschen, die eine Identität statt eines Kompromisses wählen: Unternehmer, die Kreativszene, Anhänger eines Wellness-Lebensstils. Die Zielgruppe kann zahlen, ist aber schmal, und das prägt beide Seiten der Wirtschaftlichkeit.

Bei der Vermietung kann eine einzigartige Immobilie einen Aufschlag auf den Markt erzielen. Es gibt kein Äquivalent, und ein Mieter, der genau dieses Umfeld braucht, feilscht nicht.

Diesen Mieter zu finden dauert länger, als ein Standardapartment an der Metro zu vermieten. Eine Vermietungsstrategie sollte längere Leerstände zwischen Mietverhältnissen einplanen.

Arbeiten Sie mit Maklern im Premiumsegment, denn Massenportale verkaufen Immobilien dieser Art schlecht. Und bewahren Sie die ursprüngliche Ausstattung: In einem Konzeptgebäude ist sie Teil des Wertes, keine Geschmacksfrage.

Die drei Risiken und der Schutz gegen jedes

Zuerst die Umsetzung. Je kühner das Konzept, desto schwerer und teurer ist es, es termingerecht und in der angekündigten Qualität zu liefern. Prüfen Sie den Bauträger anhand seiner fertiggestellten Gebäude und verfolgen Sie den Baufortschritt, nicht nur das Marketing.

Das zweite Risiko ist die Mode. Eine Philosophie, die heute frisch klingt, kann in einigen Jahren anders aufgenommen werden, und dann hält den Preis nur die Grundqualität: Lage, Grundrisse, Technik.

Das dritte ist die Liquidität. Ein schmales Publikum bedeutet, dass ein schneller Ausstieg nur mit Abschlag möglich ist.

Der Schutz ist der übliche bei allem Exklusiven. Kaufen Sie mit Kapital, das nicht dringend zurückfließen muss, halten Sie alles Versprochene im Vertrag fest und beurteilen Sie die Immobilie nach einem Test: Ist sie auch ohne die Legende interessant?

Aus demselben Grund ist es selten der Erstkauf in Dubai. Als erste Anlage eignet sich besser eine liquide mit breitem Publikum; Konzeptwohnen ist eine Ergänzung zu einem gereiften Portfolio oder ein Kauf zum Selbstbewohnen.

Ob der Aufschlag gerechtfertigt ist, läuft auf denselben Punkt hinaus. Ist das Konzept durch Technik und Umsetzung gedeckt, bilden solche Immobilien ein eigenes Segment und einen Mietaufschlag. Ist es nur eine Erzählung, schmilzt der Aufschlag beim ersten Wiederverkauf.