KI im Immobilienmarkt von Dubai: Was sich für Makler, Investoren und Bauträger ändert

KI wird die Makler in Dubai nicht ersetzen, aber es wird weniger von ihnen geben. Artashes, früherer Top-Makler und heute KI-Trainer, sagt Oleg Svyatenko, dass binnen drei Jahren die effizientesten Makler den Markt übernehmen, während Investoren schon heute mit ChatGPT und Claude prüfen, was Makler ihnen sagen, oft mit falschen Daten.

Wird KI Immobilienmakler in Dubai ersetzen?

Nein, nach Artashes' Ansicht bleibt ein Mensch Teil des Geschäfts, es werden nur weniger. KI hat keine Gefühle und kann sie nicht vermitteln, und Menschen kaufen Gefühle. Eine Textbeschreibung und Analysen sind ein schwacher Ersatz für eine überzeugend erzählte Geschichte.

Oleg nannte einen zweiten Grund. Viele Käufer wollen, dass ein Mensch Verantwortung trägt, falls das Gebäude nie fertig wird oder die Einheit nicht zum versprochenen Preis vermietet werden kann. Ein Mensch auf diesem Platz wirkt im Kopf des Kunden wie eine zusätzliche Versicherung.

Der Gast hält das realistische Modell schon jetzt für erkennbar. Ein Kunde beauftragt einen Makler, der Makler arbeitet mit KI, und der Kunde prüft den Makler mit seiner eigenen KI. Das geschehe inzwischen ständig.

Seine Einschätzung der Technologie ist nüchtern: KI ist eine Krücke, kein Ersatz und kein Geldknopf. Man muss weiterhin dieselben Dinge tun, nur effizienter.

Wer ist Artashes, und warum wechselte er vom Maklergeschäft zur KI?

Er ist ein früherer Makler in Dubai, der während COVID kam, nachdem ein Freund in seinen ersten drei Wochen bei einer Agentur 14 000 USD verdient hatte. Nach eigener Darstellung erreichte er die Top fünf nach Verkaufsvolumen in der Geschichte des Unternehmens, dem er später beitrat.

Nach mehreren sehr großen Abschlüssen, darunter ganze Etagen und eine Villa auf der Palm Jumeirah, gingen ihm die persönlichen Kontakte aus. Sein Netzwerk war die Grenze, und zur Kaltakquise wollte er nicht zurückkehren.

Seine Antwort war, an Makler statt an Kunden zu verkaufen, denn hinter jedem Makler stehen etwa 30 Kunden. Er baute einen kostenlosen Telegram-Bot, der Broschüren und Grundrisse per Stichwort findet, und gewann ohne Werbung eine Zielgruppe von rund 7 000 Maklern.

Der Bot erlaubte ihm, Angebote an alle auf einmal zu senden, während ein Administrator die Anfragen bearbeitete. Das schaffte ihm Zeit, er widmete anderthalb Jahre dem Studium der KI und unterrichtet sie heute. KI nennt er ein Exoskelett für das Gehirn.

Was passiert in den nächsten drei Jahren mit den Maklern in Dubai?

Die Effizientesten gewinnen: diejenigen, die Systeme um sich herum aufbauen und ihre Produktivität mit modernen Werkzeugen steigern. Artashes erwartet, dass die Zahl der Makler sinkt und die verbleibenden jeweils mehr Arbeit leisten.

Das Maklergeschäft beschreibt er als Feld, in dem der Gewinner alles bekommt. Nach seiner Erfahrung machen 1 bis 3 % der Makler etwa 80 % aller Abschlüsse, nur rund 20 % schließen Monat für Monat Geschäfte ab, und die übrigen 80 % kommen und gehen.

Oleg meinte, KI werde dieses Ungleichgewicht verstärken. Der Gast widersprach leicht: Sie verstärke es nicht, sie mische die Leute auf der Karte neu, während das Verhältnis zwischen den Wenigen und den Vielen bleibe.

Auf die Frage, was 95 % der Makler heute falsch machen, sagte er, sie ignorierten die Entwicklung der KI und sähen nicht, um wie viel effizienter sie werden könnten.

Welche Berufe verschwinden seiner Erwartung nach zuerst?

Alles, was im Wesentlichen aus Tippen auf der Tastatur besteht, innerhalb von zwei bis drei Jahren. Artashes erwartet eine große Umverteilung auf dem Arbeitsmarkt: Weniger Menschen können mehr Arbeit leisten, und veraltete Fähigkeiten bleiben zurück.

Qualifiziertes Handwerk ist seiner Ansicht nach sicherer. Sein Beispiel ist ein japanischer Messerschmied mit einer über Generationen weitergegebenen Technik, die sich einer Maschine nur sehr schwer beibringen lässt.

Das Fahren ist ein anderer Fall. Er verwies auf fahrerlose Autos, die in San Francisco bereits fahren, und beide Sprecher erwähnten autonome Lastwagen in den Vereinigten Staaten und in China.

Sprache statt Tastatur: der erste Effizienzgewinn

Als Erstes ändert er das Tippen. Es gibt Apps, bei denen man in ein Mikrofon spricht und der Text dort erscheint, wo der Cursor steht. Er schätzt, dass allein der Verzicht auf die Tastatur einen Menschen um etwa 80 % effizienter macht.

Seine Erklärung ist psychologisch. Beim Tippen verhandeln Menschen mit sich selbst, ob sie mehr schreiben oder sich kurz fassen sollen. Beim Sprechen entfällt das Verhandeln, sodass bei gleichem Aufwand weit mehr Details bei der KI ankommen.

Sprechen überspringt auch den inneren Filter. Er vergleicht es mit dem Test eines Psychologen, bei dem man so schnell wie möglich antwortet. Oleg merkte an, dass manche Autoren ihre Bücher aus demselben Grund diktieren und danach redigieren.

Was kann ein Makler in zwei Tagen mit KI bauen?

Am ersten Tag eine funktionierende persönliche Website und am zweiten ein eigenes Projekt. In seinem zweitägigen Intensivkurs diktieren die Teilnehmer zunächst eine ganze A4-Seite mit der Beschreibung der gewünschten Website, erzeugen sie dann und sehen, wie Schaltflächen, Navigation und Animation tatsächlich funktionieren.

Vielen fällt es schwer, mehr als sechs Zeilen zu diktieren, deshalb drängt er sie zu einer ganzen Seite. Nebenbei begegnen sie dem Terminal, dem schwarzen Bildschirm mit Text, von dem man annimmt, er sei nur etwas für IT-Fachleute, und überwinden diese Scheu.

Das eindrucksvollste persönliche Projekt, das er nannte, stammt von einem 62-jährigen Teilnehmer. Er baute eine Content-Pipeline, die selbstständig Kurzvideos erzeugt, mit einem KI-Avatar und einer geklonten Stimme, verbunden über eine API.

Ein eigenes CRM aus WhatsApp-Chats ist theoretisch möglich, in der Praxis aber schwierig. Kaltes Anschreiben ohne Sperrung setzt eine Verifizierung des Meta-Business-Kontos voraus, ein langer Prozess, den die Teilnehmer während des Kurses nicht abschließen.

Welche KI-Automatisierung zahlt sich mit einem einzigen Abschluss aus?

Ein Rundschreiben an die eigene Kontaktliste. Artashes nannte es ohne Zögern. Alte Kunden von Hand wieder anzusprechen ist langsam, und eine kopierte Nachricht wirkt trocken. KI kann jedes Gespräch analysieren und für jeden Kunden eine persönliche Nachricht verfassen.

Oleg nannte die manuelle Variante eine titanische Arbeit. Der Gast sagte, ein solches Werkzeug zu bauen dauere etwa einen Tag und bringe viel Effizienz, weil niemand mehr nachlesen muss, was der jeweilige Kunde zuvor geschrieben hat.

Warum liegt KI bei Immobilienfakten immer noch falsch?

Weil sie Details erfindet und veraltete Daten verwendet und weil Kunden nicht wissen, wie man fragt. Artashes sagt, eine KI, der man eine schlecht formulierte Frage stellt, sage dem Menschen, was er hören will.

Oleg nannte zwei Beispiele aus der Praxis. Ein Kunde bestand, gestützt auf ChatGPT, darauf, dass eine Baustelle in Al Satwa früher ein Friedhof gewesen sei. Sie suchten in alten Karten, bis sie bewiesen hatten, dass dort nie einer war.

Das zweite sind Preise pro Quadratfuß. Ob die Frage Thailand oder Dubai betrifft, der Assistent kann eine Zahl von vor Jahren liefern, die vom aktuellen Markt völlig abweicht.

Er beschrieb auch einen sehr großen Abschluss, der scheiterte. Die Anwälte des Käufers befragten eine KI und verlangten Änderungen an Standardklauseln des Kaufvertrags des Bauträgers, die nicht verhandelbar sind, sowie eine kürzere strafzinsfreie Verzugsfrist, und das bei einem Gebäude, das im Wesentlichen schon fertig stand.

Beide Sprecher waren sich einig, dass das Immobilienrecht an das Land gebunden ist, in dem das Geschäft stattfindet, mit eigenen Gerichten, eigener Praxis und eigenen Fällen. Pauschale Ratschläge aus der Ferne, ob von Menschen oder Maschinen, lassen Geschäfte eher scheitern, als dass sie sie schützen.

Wie sollte ein Investor KI beim Immobilienkauf in Dubai nutzen?

Erst um einen Makler auszuwählen, dann um zu prüfen, was dieser Makler sagt. Artashes empfiehlt, zehn Kandidaten mit Namen, Telefonnummern und E-Mail-Adressen in ein Deep-Research-Werkzeug einzugeben und zu fragen, mit welchem es zusammenarbeiten würde, wobei Personen mit sichtbarer Erfolgsbilanz bevorzugt werden sollen.

Er plädiert für einen einzigen Makler, weil zehn Makler gegeneinander konkurrieren. Wenn einer etwas anbietet, versuchen die anderen neun, die Option zu zerstören, und der Käufer kann drei Monate lang nichts auswählen.

Danach läuft alles, was der gewählte Makler sagt, vor einer Entscheidung ebenfalls durch Deep Research. Olegs Beispielinvestor war ein kleiner Eigentümer mit drei Wohnungen im Wert von je etwa 1 Million USD, kein Fonds.

Zwei Fähigkeiten bestimmen die Qualität der Antwort: der KI genaue Daten zu geben und zu diesen Daten eine gute Frage zu stellen. Artashes sagt, diese beiden Fähigkeiten lösten das Problem des Käufers.

Oleg sieht Potenzial in Diensten, die Inseratsportale in Echtzeit durchsuchen und zeigen, um wie viel günstiger eine Einheit gegenüber der nächstbesten Option ist. Bei einem Investment-Studio oder einem Ein-Zimmer-Apartment zählen Einstiegspreis und Rendite mehr als Etage oder Aussicht.

Die Grenze ist qualitativ. Zwei Einheiten können einen ähnlichen Preis pro Quadratfuß und einen ähnlichen Ursprungspreis haben, doch die eine blickt auf einen Innenhof und die andere hat eine Aussicht, mit 30 % Preisunterschied. KI beherrscht Zahlen hervorragend; Aussicht und Zustand brauchen weiterhin einen Menschen.

Wie KI Bauträger und ihre Vertriebsteams verändert

Artashes erwartet bei der Preisbildung selbst wenig Veränderung: Ein Markt ist ein Markt, Angebot und Nachfrage konkurrieren wie bisher. Was sich ändert, sind die Kosten. Wie weit Bauträger KI integrieren und wie stark ihre Kosten sinken, wird den Wettbewerb zwischen ihnen prägen.

Er sieht KI bereits als sehr wirksam bei Design und Architektur, ist sich aber weniger sicher, wie sie sich auf den Bau selbst anwenden lässt.

Oleg erwartet, dass die Vertriebsteams schrumpfen. Ein Website-Chat würde die erste Beratung zu Lage, Preis und Übergabetermin übernehmen und nach seiner Schätzung 98 % der Anfragen herausfiltern, bevor echte Menschen die Gespräche führen.

Der zentrale Punkt des Gastes ist die Infrastruktur. Große Unternehmen speichern bereits Inserate, Grundrisse und ein CRM. Bauträger, die eine Textschnittstelle ergänzen, über die der KI-Agent eines Käufers diese Daten abfragen und die beste Wohnung finden kann, werden gewinnen.

Er verglich es mit dem Rennen darum, von ChatGPT als bester Makler in einer bestimmten Community genannt zu werden. Die Leute werden weniger suchen und öfter einen Assistenten fragen, auch per Sprache aus dem Auto, sodass es zu einem neuen Werbekanal wird, die Antwort zu sein.

Was passiert mit großen Immobilienagenturen?

Sie werden sich anpassen müssen, und niemand kann sich schon vorstellen, wie. Artashes erwartet weniger Makler und weniger Grund für einen starken Makler, in einem großen Unternehmen zu sitzen, rechnet aber auch damit, dass Unternehmen Dienste für Makler bauen, die keine eigenen aufbauen.

Oleg argumentierte, KI verringere den Bedarf an einem Backoffice und die persönliche Marke eines Maklers zähle jetzt mehr als die des Unternehmens. Der Gast entgegnete, er sei noch niemandem begegnet, bei dem der Schriftverkehr einer Transaktion wirklich mit KI läuft.

Das Hindernis ist die Dokumentation. Ein Konveyancer kennt die Schritte im Kopf, aber um die Aufgabe an die KI zu übergeben, muss jeder Schritt genau beschrieben sein. Diese Protokolle gibt es nicht, und sie lassen sich nicht für ein einzelnes kleines Glied isoliert schreiben.

Sie müssen von der Spitze des Unternehmens aus entworfen werden, sonst fügen sich die Teile später nicht zusammen. Die Veränderung muss also zuerst im Kopf der verantwortlichen Person stattfinden.

Oleg sieht eine Nische für Firmen, die um eine eigene Software herum aufgebaut sind, die Portale durchsucht und Kunden antwortet, wo ein Makler die Hälfte der Provision abgibt, aber drei Abschlüsse im Monat statt einem macht. Die Vorsicht des Gastes: Jeder Software-Vorsprung hält vielleicht nur zwei Wochen.

Deepfakes und Betrug: die andere Seite der Technologie

Oleg sprach das Risiko an, dass Betrüger KI einsetzen, von einem gefälschten Video-Avatar, der eine Transaktion vor einem Notar aus der Ferne bestätigt, bis zu gefälschten Dokumenten. Artashes antwortete, Kriminalität sei dem Fortschritt schon immer Hand in Hand gefolgt.

Er erwartet als nächsten Schritt Erkennungswerkzeuge, etwa einen Messenger, der generierte Inhalte auf dem Bildschirm kennzeichnet. Beide verglichen den Moment mit früheren Technologien, denen zunächst mit Verboten und seltsamen Regeln begegnet wurde, bevor sich der Markt einpendelte.

Wo sollte ein Makler heute Abend mit KI anfangen?

Indem er dem Assistenten beibringt, wer er ist. Man schließt ein kostenpflichtiges Abonnement von ChatGPT oder Claude ab und fordert es auf, einem nacheinander 30 Fragen zu stellen. Danach spricht es mit einem als der eigenen Person, nicht als einem beliebigen Menschen.

Der erste Agent, den man bauen sollte, ist ein persönlicher Assistent. Oleg merkte an, dass fast alle Top-Makler bereits einen menschlichen Assistenten haben, ein KI-Assistent ist also ein naheliegender erster Schritt.

Artashes warnte davor, groß anzufangen. Er ließ einmal von einer KI eine Abteilung aus 47 Agenten erstellen, die Gesundheit, Ernährung, Beziehungen, Kinderbetreuung und mehr abdeckten, und verstand am Ende nicht, wie das alles zusammenhing.

Seine Lehre lautet, kleine Bausteine zu bauen und sich an jeden zu gewöhnen, bevor man sie kombiniert. Ein großes System, das etwas anderes erschaffen hat, ist eines, das man nicht bedienen kann, so gut es auch zusammengebaut sein mag.

Er argumentierte außerdem, dass sich der Wert vom gespeicherten Wissen zum Willen zum Handeln verschoben habe. Mit KI liegt das gesamte Wissen der Welt bereit, und die Fähigkeit besteht darin, es einzugrenzen. In seinen Worten ist das wichtigste Werkzeug nach wie vor der eigene Kopf.

Was geschieht mit denen, die KI ignorieren?

Sie verschwinden, so wie die Straßenatlanten verschwunden sind. Artashes erinnerte daran, dass in jedem Auto noch ein Atlas im Handschuhfach lag, als Smartphones die Navigation brachten, und seine Nutzer entweder umstiegen oder etwa zehn weitere Jahre später aufhörten zu fahren.

Oleg ergänzte das Beispiel Taxi. Eine Zeit lang buchten manche über eine App und manche riefen noch bei einer Zentrale an, und dann verschwand die Telefonoption fast über Nacht.

Erfahrene Makler mit zwanzig Jahren persönlicher Kundschaft und mehreren Investitionszyklen im Rücken haben weniger Eile. Der Gast meint, für sie sei es womöglich kein Risiko, da viele vermietete Wohnungen besitzen. Oleg erwartet, dass jüngere, hungrigere Makler sie trotzdem verdrängen.

Wer gewinnt, so Artashes: die Neugierigen, die einen inneren Antrieb haben, Dinge herauszufinden. Die Welt verändert sich so schnell, dass Menschen, die sich nicht mitverändern können, verlieren.