Immobiliensteuer in Georgien: 5 % nur auf den Gewinn und leichtere Hypotheken als in Dubai

Zwei Details des georgischen Immobilienmarktes überraschen Käufer aus Dubai: wie gering die Steuerlast tatsächlich ist und wie viel bereitwilliger die örtlichen Banken einen Kauf finanzieren – auch Off-plan-Einheiten, die Dubais eigenes Hypothekensystem für dasselbe Käuferprofil meist nicht anfasst.

Wie funktioniert Georgiens Kapitalertragsteuer von 5 %?

Georgien erhebt auf Immobilien eine Kapitalertragsteuer von 5 %, aber nur unter einer bestimmten Bedingung: Sie fällt nur an, wenn die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf verkauft wird.

Wer die Immobilie länger hält, zahlt die Steuer überhaupt nicht – ein spürbarer Anreiz zu mittelfristigem Halten statt zu sofortigem Flippen.

Ebenso wichtig ist, worauf die 5 % tatsächlich berechnet werden. Sie gelten nur für den Gewinn aus dem Wiederverkauf – die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis – und nie für den Gesamtwert der Transaktion.

Das ist eine deutlich leichtere Steuerstruktur als eine pauschale Transaktionssteuer auf den vollen Verkaufspreis, wie sie in vielen anderen Märkten üblich ist.

Konkret: Ein Käufer, der eine Einheit erwirbt, drei Jahre hält und dann mit Gewinn verkauft, zahlt nach dieser Regelung auf diese Transaktion keinerlei Kapitalertragsteuer.

Selbst wer innerhalb der Zweijahresfrist verkauft, schuldet nur 5 % auf den Gewinn selbst und nicht auf den gesamten Erlös – ein spürbar anderer Steuerbetrag als ein fester Prozentsatz auf den Gesamtwert.

Ein Kapitalertragsregime, das nur den Gewinn eines Verkaufs und nur innerhalb einer festgelegten Haltedauer besteuert, ist für kurz- und mittelfristige Investoren in der Regel günstiger als Systeme, die den vollen Verkaufswert besteuern oder unabhängig von der Haltedauer greifen.

Zwei Details des georgischen Marktes überraschen Käufer aus Dubai: wie gering die Steuerlast tatsächlich ist und wie viel bereitwilliger die örtlichen Banken Kredite vergeben.

Können Ausländer Eigentum (Freehold) erwerben?

Jeder Ausländer kann in Georgien Freehold-Immobilien kaufen, ohne die Beschränkungen, die in vielen beliebten Alternativmärkten gelten. In weiten Teilen Thailands und Balis ist dagegen direktes Freehold-Landeigentum für ausländische Käufer eingeschränkt; sie werden meist auf Leasehold-Konstruktionen oder auf Eigentumswohnungen mit Ausländerquoten verwiesen.

Dieser Freehold-Zugang ist ein echter struktureller Vorteil Georgiens im direkten Vergleich mit diesen südostasiatischen Resortmärkten – ein ausländischer Käufer erhält dieselben Eigentumsrechte wie ein Einheimischer, ohne eine Leasehold-Umgehung oder ein Quotensystem für Ausländer durchlaufen zu müssen.

Für Kunden, die sich Bali oder Thailand bereits angesehen und sich gerade an der Eigentumsstruktur gestört haben – ein Leasehold, das ausläuft, oder eine Quote, die den Ausländeranteil in einem Gebäude begrenzt –, räumt Georgiens unkomplizierter Freehold-Zugang diesen ganzen Bedenkenkomplex aus der Entscheidung.

Sind Hypotheken leichter zu bekommen als in Dubai?

Was mich am meisten überrascht hat, obwohl ich es vorher wusste: Georgische Banken vergeben Hypotheken deutlich bereitwilliger als in Dubai – und das gilt sowohl für Off-plan- als auch für fertige Immobilien, nicht nur für bereits fertiggestellte Einheiten.

Dubais Hypothekensystem ist im Vergleich erheblich strenger. Für russischsprachige Käufer gibt es Finanzierungen meist nur für fertige Immobilien, Off-plan-Hypotheken sind im Mainstream-Bankensystem praktisch nicht erhältlich.

Georgien dreht diese Einschränkung um und behandelt eine Hypothek fast wie eine zusätzliche Absicherung der Schlussraten eines Kaufs; ein großer Teil dieser Zahlungen lässt sich über eine Finanzierung statt allein mit Bargeld decken.

Warum ist Georgien so unternehmensfreundlich?

Georgiens leichtere Steuerumgebung ist keine neue Entwicklung – das Land ist dafür seit der Saakaschwili-Ära bekannt, als eine breite Reihe von Reformen den bis heute bestehenden Ruf eines Landes mit zugänglicher, unternehmensfreundlicher Regulierung begründete.

Das ist Teil des Grundes, warum IT- wie auch Produktionsunternehmen weiterhin dorthin umziehen, angezogen von derselben leichteren Steuer- und Regulierungsumgebung, die auch für Immobilien gilt. Für die meisten Länder ist die Einreise nach Georgien zudem visumfrei, was die Hürde sowohl für Unternehmensumzüge als auch für Käufer senkt, die sich vor dem Kauf ein Bild vor Ort machen wollen.

Was das für einen internationalen Immobilienkäufer bedeutet

Eine Kapitalertragsteuer, die nur kurzfristige Flips und nur den tatsächlichen Gewinn trifft, uneingeschränkter Freehold-Zugang für Ausländer und ein Hypothekensystem, das deutlich entgegenkommender ist als Dubais eigenes.

Insgesamt bietet Georgien ein spürbar leichteres regulatorisches und Finanzierungsumfeld, als viele Käufer erwarten.

Für einen Käufer, den gerade Dubais Off-plan-Hypothekenbeschränkungen frustrieren, ist allein Georgiens Finanzierungsumfeld einen ernsthaften Blick wert – die Möglichkeit, einen Off-plan-Kauf mit einer Hypothek zu hebeln, verändert die Rechnung des Einstiegskapitals erheblich im Vergleich dazu, den gesamten Kaufpreis in bar aufbringen zu müssen, was für viele Käufer in den VAE derzeit faktisch die Realität ist.

Ich würde dennoch davor warnen, ein leichteres regulatorisches Umfeld als Grund zu sehen, die Due Diligence ganz auszulassen – eine niedrigere Steuerlast und eine einfachere Hypothek garantieren weder eine gute Immobilie noch einen verlässlichen Bauträger.

Sie beseitigen lediglich zwei der Hürden, die internationale Immobilieninvestitionen schwerer machen als nötig, und lassen die eigentliche Projektauswahl als den Teil übrig, den man weiterhin sorgfältig erledigen sollte.