Warum Oman für ein Ferienhaus als Investment Bali und Thailand schlägt

Oman ist einer der wenigen Märkte, die sowohl Mieteinnahmen bringen als auch ein Ort sind, an dem man tatsächlich Zeit verbringen möchte. Das Land positioniert sich bewusst abseits eines Megacity-Konzepts wie Dubai – im Geiste näher an Thailand, Bali, Bulgarien, der Türkei oder Griechenland.

Lässt sich eine Resortimmobilie hier tatsächlich selbst nutzen?

Der Kern der Attraktivität Omans für diese Käufergruppe: Der Markt ist ausdrücklich auf Resortimmobilien ausgerichtet – ein Zuhause, das als echtes Urlaubsziel gedacht ist, nicht nur als Mietobjekt in einem beliebigen Turm.

Diese Unterscheidung zählt für alle, denen ein Ort wichtig ist, den sie wirklich besuchen möchten, und nicht eine Kapitalanlage, die sie nie persönlich sehen wollen.

Der häufigste Anwendungsfall ist einfach: Man vermietet die Immobilie, solange man nicht da ist, kassiert die Einnahmen und nutzt sie dann ein- oder zweimal im Jahr selbst für den eigenen Urlaub. Mit diesem Modell trägt sich die Immobilie zwischen den eigenen Besuchen weitgehend selbst, statt elf Monate im Jahr leer zu stehen und nur Kosten zu verursachen.

Kunden, die nach einem Zweitwohnsitz fragen, haben meist eines von zwei Zielen im Kopf: einen Ort rein für Mieteinnahmen oder einen Ort, an dem sie tatsächlich Zeit verbringen wollen.

Welche Eigentumsoptionen gibt es?

Neben dem Modell „vermieten und besuchen“ gibt es eine zweite Option: selbst dort wohnen und so die Kosten für Resort- oder Hotelpreise bei jedem Urlaub in der Region sparen.

Für Käufer, die die Gegend ohnehin regelmäßig besuchen, kann Eigentum auf Dauer erheblich günstiger sein als wiederholte Hotelaufenthalte.

Die dritte Option ist die klassischere Anlagestrategie – den Kauf rein als Finanzposition zu betrachten und abzuwarten, bis Omans Tourismus- und Immobiliensektor dorthin wächst, wo die VAE bereits stehen.

Alle drei Ansätze beruhen auf derselben Immobilie, und das macht diesen Markt flexibel für Käufer mit unterschiedlichen Zielen und Zeithorizonten.

Wie positioniert sich Oman gegenüber Bali und Thailand?

Statt als Megacity oder globale Hauptstadt vermarktet zu werden wie Dubai, positioniert sich Oman zwischen einer Reihe etablierter Lifestyle- und Resortmärkte: Thailand, Bali, Bulgarien, die Türkei und Griechenland.

Das ist eine bewusste Wahl der Vergleichsgruppe, und sie verrät, an welche Käufer sich der Markt richtet.

Jeder dieser Referenzmärkte hat seinen Ruf nach einer ähnlichen Formel aufgebaut – landschaftliche Schönheit, ein langsameres Tempo als in einer Großstadt und ein Immobilienmarkt, der für internationale Käufer zugänglich ist, ohne die Preise eines globalen Finanzzentrums.

Oman bietet dieselbe Formel an, jedoch auf einer Wachstumskurve, die derzeit noch früher ansetzt als bei den etablierteren Namen auf dieser Liste.

Diese frühe Positionierung hat zwei Seiten, und gegenüber Kunden sollte man das offen ansprechen.

Dass Oman sich früher auf der Wachstumskurve befindet, ist genau der Grund, warum die Einstiegspreise niedriger bleiben als in reiferen Resortmärkten; zugleich bedeutet es aber, dass touristische Infrastruktur, Flugverbindungen und internationale Markenbekanntheit, die Bali oder die Türkei über Jahrzehnte aufgebaut haben, in Oman erst entstehen und heute noch nicht vollständig vorhanden sind.

Märkte, die mit Bali, Thailand oder Südeuropa verglichen werden, haben meist einen gemeinsamen Reiz: eine authentische lokale Kultur und Landschaft statt einer eigens für den Tourismus gebauten Skyline, verbunden mit niedrigeren Einstiegskosten als bei etablierteren Resortzielen. Genau diese Kombination zieht frühe Käufer an, bevor die Preise mit dem wachsenden Profil des Marktes gleichziehen.

Kann man sich alles vorher persönlich ansehen?

Statt Käufer allein auf Basis von Renderings und Zahlen zum Kauf zu bewegen, wird hier eine direkte Besichtigungstour angeboten.

Man wird per Golfcart durch die Entwicklung gefahren, sieht, was gerade gebaut wird, und betritt fertige oder Musterhäuser, anstatt sich ganz auf Marketingmaterial zu verlassen.

Ein solcher persönlicher Zugang ist ein wesentlicher Teil der Due Diligence bei jedem Kauf einer Resortimmobilie, und es lohnt sich, das Angebot der Entwickler vor dem Kauf anzunehmen – in Oman wie anderswo: Ein Ortstermin bringt Details zu Bauqualität, Umgebungsinfrastruktur und dem tatsächlichen Entwicklungstempo ans Licht, die keine Broschüre vollständig erfasst.

Für wen eignet sich diese Art der Investition?

Diese Struktur passt zu einem bestimmten Käufertyp: jemandem, der von einer Immobilie echten persönlichen Nutzen haben möchte, nicht nur eine Rendite in der Tabelle, der das Objekt aber auch nicht den Großteil des Jahres ungenutzt und unproduktiv lassen will.

Das Modell „vermieten in Abwesenheit, gelegentlich selbst nutzen“ ist genau für diesen Mittelweg gebaut.

Weniger geeignet ist es für Käufer, die ausschließlich auf maximale Rendite aus sind und keinerlei Interesse an Eigennutzung haben – für dieses Ziel ist ein klassisches Buy-to-let in einem größeren, liquideren Mietmarkt womöglich das effizientere Vehikel. Zu erkennen, zu welchem dieser beiden Profile man tatsächlich gehört, ist der erste und nützlichste Filter, bevor man Oman mit einem anderen Resortziel vergleicht.

Bevor ich Kapital in einen Zweitwohnsitzmarkt investiere, rate ich Kunden, ehrlich zu sich selbst zu sein, wie oft sie die Immobilie realistisch nutzen werden.

Eine Villa, die nur alle zwei oder drei Jahre besucht wird, ist praktisch eine Mietinvestition mit gelegentlichem Urlaub – und sollte zuerst nach den Grundlagen der Vermietung bewertet werden, wobei die Eigennutzung ein Bonus ist und nicht der Hauptgrund für den Kauf.