Tasse sugli immobili in Georgia: 5 % solo sul profitto e mutui più facili che a Dubai

Due aspetti del mercato immobiliare georgiano sorprendono spesso chi arriva da Dubai: quanto sia leggero il carico fiscale e quanto siano più disponibili le banche locali a finanziare un acquisto, comprese le unità off-plan, che il sistema dei mutui di Dubai per lo stesso profilo di acquirente quasi non prende in considerazione.

Come funziona l'imposta del 5 % sulle plusvalenze in Georgia?

La Georgia applica un'imposta del 5 % sulle plusvalenze immobiliari, ma solo a una condizione precisa: si paga unicamente se l'immobile viene venduto entro due anni dall'acquisto.

Se lo si tiene più a lungo, l'imposta non si applica affatto: un incentivo significativo a investimenti di medio periodo anziché a rivendite immediate.

Altrettanto importante è la base su cui viene calcolato il 5 %. Si applica solo al profitto realizzato con la rivendita, cioè alla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita, e mai al valore complessivo dell'operazione.

È una struttura fiscale decisamente più leggera di un'imposta di transazione fissa applicata sull'intero prezzo di vendita, che è il modello più diffuso in molti altri mercati.

In concreto: chi acquista un'unità, la tiene per tre anni e poi la vende con un profitto non paga alcuna imposta sulle plusvalenze per quella operazione, secondo questa struttura.

Anche chi vende entro i due anni deve il 5 % solo sulla plusvalenza e non sull'intero ricavato della vendita: un conto fiscale molto diverso da una percentuale fissa sul valore totale.

Un regime che tassa soltanto il profitto di una vendita, e solo entro un periodo di detenzione definito, è in genere più favorevole agli investitori di breve e medio periodo rispetto ai sistemi che tassano l'intero valore della vendita o si applicano a prescindere da quanto tempo l'immobile è stato posseduto.

Due aspetti del mercato georgiano sorprendono spesso chi arriva da Dubai: quanto sia leggero il carico fiscale e quanto siano più disponibili le banche locali a concedere finanziamenti.

Gli stranieri possono acquistare in piena proprietà (freehold)?

Qualsiasi straniero può acquistare immobili in freehold in Georgia, senza le restrizioni che si applicano in molti mercati alternativi molto frequentati. In gran parte della Thailandia e di Bali, per fare un confronto, la proprietà diretta del terreno è limitata per gli acquirenti stranieri, che vengono in genere indirizzati verso formule di leasehold o verso la proprietà di condomini entro determinate quote.

Questo accesso al freehold è un vero vantaggio strutturale della Georgia rispetto a quei mercati turistici del Sud-Est asiatico: lo straniero ottiene gli stessi diritti di proprietà di un cittadino locale, senza dover ricorrere a un leasehold aggirato o a un sistema di quote per stranieri.

Per i clienti che hanno già valutato Bali o la Thailandia e se ne sono allontanati proprio per la struttura della proprietà (un leasehold che scade o una quota che limita la porzione di edificio detenibile dagli stranieri), l'accesso diretto al freehold in Georgia elimina del tutto questa categoria di dubbi.

I mutui sono più facili che a Dubai?

Il dettaglio che mi ha sorpreso di più, pur conoscendolo in anticipo, è quanto più volentieri le banche georgiane concedano mutui rispetto a Dubai, e questo vale sia per l'off-plan sia per gli immobili pronti, non solo per le unità completate.

Il sistema dei mutui di Dubai è nettamente più rigido. Per gli acquirenti russofoni in particolare, il finanziamento è disponibile quasi solo sugli immobili pronti, mentre i mutui off-plan sono di fatto inaccessibili nel circuito bancario tradizionale.

La Georgia rovescia questo vincolo: il mutuo viene trattato quasi come una garanzia aggiuntiva che copre gli ultimi pagamenti dell'acquisto, e una larga parte di quei pagamenti può essere coperta dal finanziamento e non solo dal capitale proprio.

Perché la Georgia è così favorevole alle imprese?

La leggerezza del regime fiscale georgiano non è una novità recente: il Paese è noto per questo fin dall'epoca di Saakashvili, quando un ampio pacchetto di riforme ha costruito la sua reputazione di regolamentazione accessibile e favorevole alle imprese, rimasta tale da allora.

Questa reputazione è in parte il motivo per cui sia le aziende IT sia quelle manifatturiere continuano a trasferirsi lì, attratte dallo stesso ambiente fiscale e normativo più leggero che vale anche per gli immobili. Per la maggior parte dei Paesi l'ingresso in Georgia è inoltre senza visto, il che riduce gli ostacoli sia per il trasferimento delle imprese sia per gli acquirenti che vogliono visitare il Paese prima di decidere.

Che cosa significa per un acquirente immobiliare internazionale

Un'imposta sulle plusvalenze che colpisce solo le rivendite a breve termine e solo il profitto effettivo, un accesso al freehold senza limiti per gli stranieri e un sistema di mutui decisamente più accomodante di quello di Dubai.

Nel complesso, la Georgia offre un contesto normativo e finanziario molto più leggero di quanto molti acquirenti si aspettino.

Per chi è frustrato in particolare dalle restrizioni di Dubai sui mutui off-plan, il contesto di finanziamento della Georgia merita già da solo una seria attenzione: poter ricorrere a un mutuo per un acquisto off-plan cambia sensibilmente il calcolo del capitale di ingresso rispetto al dover pagare l'intero prezzo in contanti, che è di fatto la realtà attuale per molti acquirenti negli Emirati.

Resterei comunque cauto nel considerare un contesto normativo più leggero come un motivo per saltare del tutto la due diligence: un carico fiscale più basso e un mutuo più facile non garantiscono da soli un buon immobile o un costruttore affidabile.

Eliminano semplicemente due degli attriti che rendono l'investimento immobiliare internazionale più difficile del necessario, lasciando la scelta del progetto come la parte che richiede ancora un'attenta valutazione.