Podatek od nieruchomości w Gruzji: 5 % tylko od zysku i łatwiejsze kredyty niż w Dubaju

Dwie cechy gruzińskiego rynku nieruchomości zwykle zaskakują kupujących przyjeżdżających z Dubaju: jak lekkie jest tam obciążenie podatkowe i jak chętnie lokalne banki finansują zakup – również jednostek off-plan, których dubajski system kredytowy dla tego samego profilu kupującego w większości nie obejmuje.

Jak działa gruziński podatek od zysków kapitałowych w wysokości 5 %?

Gruzja stosuje 5-procentowy podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości, ale pod jednym warunkiem: obowiązuje on tylko wtedy, gdy nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu dwóch lat od zakupu.

Jeśli trzymasz nieruchomość dłużej, podatek nie obowiązuje wcale – to wyraźna zachęta do inwestowania w średnim terminie, a nie do natychmiastowej odsprzedaży.

Równie ważne jest to, od czego liczone jest te 5 %. Dotyczy wyłącznie zysku ze sprzedaży – różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży – i nigdy całej wartości transakcji.

To znacznie lżejsza konstrukcja niż płaski podatek transakcyjny naliczany od pełnej ceny sprzedaży, który jest częstszym modelem na wielu innych rynkach.

Konkretnie: kupujący, który nabywa lokal, trzyma go przez trzy lata, a potem sprzedaje z zyskiem, nie płaci przy tej transakcji żadnego podatku od zysków kapitałowych.

Nawet kupujący, który sprzeda w ciągu dwóch lat, jest winien 5 % wyłącznie od zysku, a nie od całych wpływów ze sprzedaży – to zupełnie inny rachunek niż stały procent od pełnej wartości.

System, który opodatkowuje tylko zysk ze sprzedaży i tylko w określonym okresie posiadania, jest zazwyczaj korzystniejszy dla inwestorów krótko- i średnioterminowych niż systemy opodatkowujące pełną wartość sprzedaży lub działające niezależnie od tego, jak długo nieruchomość była w posiadaniu.

Dwie cechy rynku gruzińskiego zwykle zaskakują kupujących z Dubaju: jak lekkie jest obciążenie podatkowe i jak znacznie chętniej udzielają kredytów lokalne banki.

Czy cudzoziemcy mogą kupować na własność (freehold)?

Każdy cudzoziemiec może kupić nieruchomość na zasadzie freehold w Gruzji, bez ograniczeń obowiązujących na wielu popularnych rynkach alternatywnych. Dla porównania w większości Tajlandii i na Bali bezpośrednia własność gruntów przez cudzoziemców jest ograniczona, co zwykle kieruje ich ku strukturom dzierżawy (leasehold) lub kwotom właściwym dla własności lokali w kondominiach.

Dostęp do freehold to realna przewaga strukturalna Gruzji w bezpośrednim porównaniu z tymi azjatyckimi kurortami – zagraniczny nabywca ma te same podstawowe prawa własności co obywatel, bez konieczności obchodzenia ich przez dzierżawę czy system limitów dla cudzoziemców.

Dla klientów, którzy rozważali już Bali lub Tajlandię i zniechęciła ich właśnie struktura własności – dzierżawa, która wygasa, albo limit ograniczający udział cudzoziemców w budynku – prosty dostęp do freehold w Gruzji eliminuje całą tę kategorię wątpliwości.

Czy kredyty są łatwiejsze niż w Dubaju?

Najbardziej zaskoczyło mnie – choć wiedziałem o tym wcześniej – o ile chętniej gruzińskie banki udzielają kredytów hipotecznych niż w Dubaju, i dotyczy to zarówno off-plan, jak i gotowych nieruchomości, a nie tylko ukończonych lokali.

System kredytowy w Dubaju jest pod tym względem znacznie bardziej restrykcyjny. Dla kupujących rosyjskojęzycznych finansowanie jest dostępne głównie na nieruchomości gotowe, a kredyty na off-plan praktycznie nie istnieją w głównym nurcie bankowości.

Gruzja odwraca to ograniczenie: kredyt traktuje się niemal jak dodatkowe ubezpieczenie ostatnich płatności za zakup, a duża część tych płatności może być pokryta finansowaniem, a nie wyłącznie gotówką.

Dlaczego Gruzja jest tak przyjazna biznesowi?

Lekkie otoczenie podatkowe Gruzji nie jest niczym nowym – kraj słynie z niego od czasów Saakaszwilego, kiedy szeroki pakiet reform ugruntował jego reputację państwa o przystępnych, przyjaznych biznesowi regulacjach, która utrzymuje się do dziś.

Ta reputacja jest jednym z powodów, dla których do Gruzji nadal przenoszą się firmy z sektora IT i produkcji, przyciągane tym samym lżejszym otoczeniem podatkowym i regulacyjnym, które obowiązuje także w przypadku nieruchomości. Dla większości państw wjazd do Gruzji jest ponadto bezwizowy, co zmniejsza bariery zarówno dla przenoszenia biznesu, jak i dla kupujących, którzy chcą odwiedzić kraj przed podjęciem decyzji.

Co to oznacza dla międzynarodowego kupującego nieruchomość

Podatek od zysków kapitałowych, który obciąża tylko krótkoterminową odsprzedaż i tylko rzeczywisty zysk, nieograniczony dostęp cudzoziemców do freehold oraz system kredytowy wyraźnie bardziej przystępny niż dubajski.

Łącznie Gruzja oferuje znacznie lżejsze otoczenie regulacyjne i finansowe, niż wielu kupujących się spodziewa.

Dla kupującego, który jest zniechęcony ograniczeniami kredytów off-plan w Dubaju, samo otoczenie finansowe Gruzji zasługuje na poważne rozważenie – możliwość zaciągnięcia kredytu na zakup off-plan znacząco zmienia rachunek kapitału wejściowego w porównaniu z koniecznością sfinansowania całej ceny gotówką, co w ZEA jest dziś faktyczną rzeczywistością wielu kupujących.

Nadal przestrzegałbym jednak przed traktowaniem lżejszego otoczenia regulacyjnego jako powodu do całkowitego pominięcia due diligence – niższe podatki i łatwiejszy kredyt same w sobie nie gwarantują dobrej nieruchomości ani rzetelnego dewelopera.

Usuwają po prostu dwie bariery, które sprawiają, że międzynarodowe inwestowanie w nieruchomości jest trudniejsze, niż musi być, pozostawiając wybór konkretnego projektu jako element, który nadal warto dokładnie przemyśleć.