Mira Verde in Tbilisi Hills: Ein Dubai-Bauträger baut in Georgien

Mira ist ein Bauträger aus den VAE, bekannt für Markenresidenzen und Villen im Nahen Osten und in Europa, die vollständig möbliert übergeben werden. Sein georgisches Projekt Mira Verde liegt in Tbilisi Hills, der führenden Luxusanlage des Landes, zwanzig Minuten vom internationalen Flughafen Tiflis entfernt, auf einer 18-Loch-Golfanlage in den Hügeln über der Stadt.

Was ist das Projekt und die Anlage?

Tbilisi Hills ist eine Golf- und Wohnanlage in den grünen Hügeln ausserhalb der Hauptstadt und das, was einer international bekannten Luxusadresse in Georgien am nächsten kommt.

Die Ausstattungsliste ist die für diese Art von Produkt übliche: ein 18-Loch-Golfplatz, Luxus-Einzelhandel, Panoramablick auf die Stadt, Markenvillen, Sicherheitsdienst rund um die Uhr, Restaurants.

Der Pitch von Mira Verde ist die Balance – zwanzig Minuten bis zu einem internationalen Flughafen und dennoch abgeschieden. Für den Käufer, an den sich das Projekt richtet, ist das eine wirklich nützliche Kombination: jemand, der anderswo lebt und ein Zweitdomizil möchte, das er leicht erreicht und beim Abreisen einfach abschliessen kann.

Vollständig möbliert und mit Marke ist das Modell von Mira im gesamten Portfolio, und für diesen Zweck ist es das richtige. Ein Zweitdomizil, das man viermal im Jahr besucht, sollte nicht erfordern, dass man ein Sofa kauft.

Was bietet Georgien einem Käufer?

Georgien ist für ausländisches Immobilieneigentum ungewöhnlich offen: Personen ohne Wohnsitz können Wohneigentum als Freehold ohne Genehmigung und mit minimalen Einschränkungen erwerben, das Verfahren ist schnell, und die Besteuerung von Mieteinnahmen ist nach europäischen Massstäben niedrig.

Das Land erlebte zudem eine Phase erheblicher Zuwanderung und Investitionen aus der Region, die sowohl die Mietnachfrage als auch die Preise stützte. Es ist wirklich angenehm, dort Zeit zu verbringen, und bei den laufenden Kosten deutlich günstiger als der Golf.

Dem stehen Währung und Geopolitik gegenüber. Georgische Immobilien werden in lokaler Währung bepreist, in einem Markt, der regionaler Instabilität ausgesetzt ist, und beides sind Risiken, die in einer Renditerechnung nicht auftauchen.

Wie liquide ist der Prime-Markt?

Der Prime-Markt in Tiflis ist klein. Der Käuferkreis für eine Markenvilla auf einer Golfanlage ausserhalb der Hauptstadt geht in die Hunderte und nicht in die Tausende, und ein erheblicher Teil davon sind dieselben regionalen Käufer, die in den letzten Jahren gekommen sind.

Diese Konzentration ist das Risiko, das man benennen sollte. Wenn der Käuferkreis einer Anlageklasse aus einer einzigen Bevölkerungsgruppe besteht, die auf eine bestimmte Lage reagiert, nimmt eine Änderung dieser Lage Nachfrage und Angebot gleichzeitig weg.

Das führt zum selben Schluss wie bei Oman: Kaufen Sie, weil Sie dort Zeit verbringen möchten und die Immobilie ein Jahrzehnt halten können. Kaufen Sie sie nicht als liquiden Wertspeicher, denn das ist sie nicht.

Was sollten Sie prüfen?

Eigentumsurkunde und Registrierung. Das öffentliche Register Georgiens arbeitet effizient und ist durchsuchbar, und eine ordentliche Eigentumsprüfung ist schnell und günstig. Machen Sie sie trotzdem.

Die Lieferbilanz des Bauträgers speziell in Georgien und nicht in den VAE. Ein Bauträger mit guter Bilanz in Dubai arbeitet hier in einem anderen regulatorischen und vertraglichen Umfeld.

Was „vollständig möbliert“ umfasst, aufgeschlüsselt nach Posten, und wer es ersetzt, wenn es verschlissen ist.

Und die Service-Charge- und Verwaltungsstruktur der Anlage – eine Golfanlage hat erhebliche Fixkosten, und in einer kleinen Siedlung verteilen sie sich auf wenige Eigentümer.

Warum zieht Georgien ausländische Käufer an?

Der Eigentumserwerb ist wirklich offen. Ausländer können in Georgien Wohneigentum frei erwerben, ohne Zonenbeschränkungen, und die Registrierung in der Public Service Hall ist oft an einem einzigen Tag erledigt.

Die Preise sind absolut gesehen niedrig. Wohnungen im Zentrum von Tiflis kosten einen Bruchteil vergleichbarer zentraler Objekte in fast jeder europäischen oder Golfstadt, wodurch der Einstieg auch für Käufer erreichbar wird, die auf jene Märkte keinen Zugang haben.

Das Steuersystem ist leicht: minimale Grundsteuer, niedrige Einkommensteuer auf Mieteinnahmen natürlicher Personen und in der Regel keine Kapitalertragsteuer auf Wohneigentum, das eine Privatperson länger als zwei Jahre hält.

Und dass ein Dubai-Bauträger sich entscheidet, dort zu bauen, ist selbst ein Signal – Kapital mit Alternativen, das in den Markt fliesst.

Welche Risiken erklären den Preisabschlag?

Währung. Der Lari hat Phasen erheblicher Schwankungen erlebt, und wer in Dollar oder Euro verdient, während die Mieteinnahmen in Lari anfallen, kann durch Wechselkursbewegungen die Rendite eines ganzen Jahres verlieren.

Geopolitik. Georgien grenzt an Russland, hat ungelöste Gebietskonflikte und hat erhebliche politische Instabilität erlebt. Immobilienmärkte preisen das ein, und das ist ein Grund dafür, dass die Einstiegspreise niedrig sind.

Bau und Genehmigung. Die Qualität schwankt enorm, und der Schutz von Off-plan-Käufern ist weit schwächer als das Treuhandsystem der VAE. Nicht genehmigte zusätzliche Geschosse sind in Tiflis ein wiederkehrendes Problem.

Nichts davon ist ein Argument gegen eine Investition dort. Es ist ein Argument dafür, die Position angemessen zu dimensionieren und eine hohe Schlagzeilenrendite nicht als geschenktes Geld zu behandeln – die Rendite ist die Entschädigung für genau diese Risiken.

Wie schneidet das im Vergleich zu den VAE ab?

Einstiegspreis: Georgien ist um einen Faktor günstiger und nicht nur um eine Marge. Bruttorendite: auf dem Papier vergleichbar oder höher, besonders bei Kurzzeitvermietung, aber mit mehr Schwankung und dünnerer Datenlage.

Währungsrisiko: in den VAE praktisch null, da der Dirham seit 1997 an den Dollar gekoppelt ist. In Georgien erheblich.

Liquidität: Dubai ist um Grössenordnungen tiefer, und eine Wohnung in Tiflis an einen internationalen Käufer zu verkaufen, braucht Zeit.

Die ehrliche Zusammenfassung: Georgien ist ein Markt mit höherem Risiko und höherer Schlagzeilenrendite für ein kleineres Ticket, Dubai ein Markt mit geringerem Risiko und mehr Liquidität bei einem grösseren. Es sind unterschiedliche Positionen in einem Portfolio und keine Substitute.