Hotelapartments als Kapitalanlage: Was Ihnen gehört, wenn eine Marke das Gebäude betreibt

Ein Hotelapartment bringt Ihnen Einnahmen, ohne dass Sie je einen Mieter treffen: Der Betreiber führt es, das Geld kommt von selbst. Was die Broschüre offenlässt, ist, was Sie eigentlich kaufen — eine Einheit, die an das Geschäft eines anderen gebunden ist, zu Bedingungen, die dieser geschrieben hat.

Was bietet Ihnen der Vertrag?

Die Einheit gehört Ihnen; der Betreiber führt sie. Ein Managementvertrag regelt die Laufzeit, die Berechnung der Erträge und das, was Sie selbst mit dem Apartment tun dürfen. Zwei Modelle dominieren.

Im Pool-Modell teilen sich alle teilnehmenden Einheiten den Nettoertrag des Hotels nach Fläche, sodass Ihre Rendite dem Gebäude folgt und nicht Ihrem konkreten Apartment. Beim Einheitenmodell erhalten Sie, was Ihre eigene Einheit erwirtschaftet hat, abzüglich der Kosten — in einem starken Jahr besser, in einem schwachen schlechter.

Dürfen Sie selbst darin wohnen?

Die Eigennutzung ist eine Vertragsklausel, kein Recht. Üblich ist eine feste Zahl von Nächten pro Jahr, im Voraus zu buchen und oft ohne die Hochsaison. Wer sich ein Winterquartier vorstellt, das sich selbst finanziert, sollte diesen Absatz vor allen anderen lesen.

Die Kosten liegen höher als in einem Wohngebäude, und das ist nachvollziehbar: Der Hotelbetrieb ist real. Housekeeping, Rezeption, Ausstattung und der Erneuerungszyklus der Möblierung stecken irgendwo in Ihrer Nettozahl, und wo genau, hängt vom unterschriebenen Modell ab.

Was ist die garantierte Rendite wert?

Garantierte Renditen für die ersten Jahre sind beim Verkaufsstart üblich, und sie sind kein Geschenk.

Der Bauträger preist die Garantie in den Kaufpreis ein — im Kern bekommen Sie einen Teil Ihres eigenen Geldes planmäßig zurück, dafür, dass Sie kaufen, bevor der Betrieb eine Erfolgsbilanz hat.

Entscheidend ist die Zahl nach dem Ende der Garantie. Fragen Sie, was vergleichbare Markenapartments im selben Viertel im letzten Jahr netto nach allen Abzügen erzielt haben, und behandeln Sie die Garantiephase als Brücke zu dieser Zahl, nicht als Beleg für sie.

Eine Garantie, die deutlich über dem liegt, was ausgereifte Gebäude in der Nähe tatsächlich abwerfen, sagt etwas über den Kaufpreis aus, nicht über das Objekt.

Zudem ist die Garantie nur so gut wie derjenige, der sie gibt. Sie ist ein vertragliches Versprechen des Bauträgers oder Betreibers, kein Marktzins — wird dieses Unternehmen schwächer, wird es auch das Versprechen.

Welche Kosten fallen vor Ihrer Rendite an?

Zuerst die Gebühr des Betreibers; die Frage lautet, wovon sie ein Prozentsatz ist — vom Bruttoumsatz oder vom Nettogewinn. Beide Varianten ergeben aus demselben Gebäude sehr unterschiedliche Eigentümerrenditen.

Dann die Nebenkosten (Service Charge) des Gebäudes, traditionell höher als in einem Wohnturm, weil Empfang, Personal und hoteltypische Einrichtungen daraus bezahlt werden. Dann der Zyklus für Möbel und Ausstattung: Der Hotelstandard verlangt regelmäßigen Austausch, meist über einen verpflichtenden Rücklagenbeitrag finanziert.

Vertriebskommissionen der Buchungsportale tragen Sie selbst, wenn Sie die Einheit eigenständig vermieten; im Pool sind sie bereits im Vertrieb enthalten. Nebenkosten und Versicherung verteilen sich je nach Modell unterschiedlich auf die Parteien, klären Sie also, wer sie in dem Vertrag trägt, den Sie tatsächlich unterschreiben.

Deshalb lassen sich zwei Projekte nur über den Nettoertrag nach all diesen Abzügen vergleichen. Bruttozahlen aus einer Präsentation sind überhaupt nicht vergleichbar: Die Kostenstrukturen der Betreiber unterscheiden sich weit stärker als ihre Nachtpreise.

Wie saisonal sind die Einnahmen?

Der Ertrag ist Auslastung mal durchschnittlicher Nachtpreis, und in Dubai sind beide saisonal. Die kühlen Monate und der Veranstaltungskalender tragen das Jahr; im Sommer ist die Auslastung traditionell niedriger, und ein Modell auf Spitzenwerten übersteht den August nicht.

Fragen Sie den Betreiber daher nach der durchschnittlichen Jahresauslastung vergleichbarer Gebäude statt nach dem besten Monat, und schauen Sie gezielt darauf, wie sich die Verteilung in der schwachen Jahreshälfte verhält. Ein Betreiber, der nur die Spitze nennen kann, sagt Ihnen damit etwas.

Welche Einheit im Gebäude sollten Sie kaufen?

Studios und kompakte Grundrisse bringen meist die bessere Rendite pro Quadratmeter, weil die Fluktuation hoch ist und der Nachtpreis nicht im Verhältnis zur Größe sinkt. Einheiten mit Aussicht erzielen höhere Preise, kosten aber auch mehr im Einkauf.

Welche davon für Sie richtig ist, entscheidet das Modell. In einem Pool, der die Erträge der teilnehmenden Einheiten nach Fläche mittelt, ist der rationale Kauf die günstigste passende Einheit, denn die Leistung des Gebäudes bestimmt die Ausschüttung, nicht die Ihrer Einheit.

Bei Abrechnung pro Einheit kehrt sich die Logik um: Kaufen Sie das Apartment, das ein Gast auf der Buchungsseite wählen würde, denn Sie werden nach seiner eigenen Auslastung und seinem Preis bezahlt. Eine Premium-Aussicht in einen mittelnden Pool zu kaufen heißt, für etwas zu zahlen, das der Vertrag anschließend verteilt.

Was sollten Sie vor der Unterschrift prüfen?

Die Laufzeit des Betreibervertrags und was an ihrem Ende geschieht. Ein Markengebäude, aus dem der Betreiber abzieht, ist ein Wohngebäude mit hoteltypischen Nebenkosten — die schlechteste Variante von beidem.

Den Wiederverkaufsmarkt. Einheiten in Aparthotels werden an ein engeres Publikum weiterverkauft als gewöhnliche Wohnungen: Ein Selbstnutzer kann nicht einfach einziehen, und der nächste Käufer erbt denselben Managementvertrag. Prüfen Sie, was in diesem Gebäude tatsächlich weiterverkauft wurde, nicht was inseriert ist.

Die Nebenkosten und das, was der Betreiber abzieht, bevor Sie eine Zahl sehen, sowie ob das Gebäude über eine eigene gültige Hospitality-Lizenz verfügt.

In Dubai ist dieses Segment gut etabliert — das Biltmore und die Gebäude von Damac unter der Marke Paramount sind die Vergleiche, zu denen Käufer greifen — und die Unterschiede zwischen ihnen liegen genau in diesen Klauseln, nicht in der Lobby.