Immobilien in Südzypern: Preise in Limassol, Aufenthaltstitel und wie man kein Geld verliert

Kaufen Sie nur im Süden, und wenn es um Gewinn geht, nur neue Branded Residences in Limassol, sagt Oleg Svyatenko nach zwei Wochen auf der Insel. Eine Einzimmerwohnung direkt am Meer beginnt bei 1,2 Mio. EUR, die Miete bringt netto etwa 3 %, und der Gewinn entsteht aus dem Preisunterschied zwischen einem Gebäude im Bau und einem fertigen.

Warum ist es wichtig, in welchem Teil Zyperns man kauft?

Zypern ist zweigeteilt. Der Süden ist ein unabhängiger Staat innerhalb der Europäischen Union. Der Norden ist seit dem Konflikt von 1974 der türkische Teil und wird nicht anerkannt.

Olegs Position ist knapp: Der Norden wird nicht verkauft. Geschichten über Käufer, die eine Immobilie auf Zypern nicht weiterverkaufen können, handeln seinen Worten zufolge fast immer von diesem Teil. Der Verkauf von Immobilien im Norden kann im Süden zudem strafrechtlich verfolgt werden.

Der Alltag ist ruhiger, als die Karte vermuten lässt. Die Menschen überqueren die Grenze frei, und Südzyprer fahren zum Tanken in den Norden, weil das Benzin dort billiger ist. Auf der Insel sind britische, griechische und UN-Truppen stationiert. Er erwartet nicht, dass der eingefrorene Konflikt bald aufflammt, nennt ihn aber den naheliegendsten Einwand gegen den Markt.

Welche Stadt in Südzypern eignet sich am besten für eine Immobilie?

Aus seiner Sicht Limassol. Es hat Büros, das Casino, den Tourismus und eine lange Uferpromenade mit Parks und einer Marina. Er nennt es den besten Ort der Insel sowohl für den Urlaub als auch zum Leben.

Die anderen Städte haben andere Rollen. Paphos ist ruhig. Larnaka ist jünger und lebhafter, mit vielen Europäern. Nikosia ist die Hauptstadt, Sitz der Verwaltung und der Anwälte. Die Fahrten zwischen den Städten dauern etwa 40 Minuten.

Auf der Insel leben nur 1,3 Millionen Menschen. Oleg verortet ihre Kaufkraft zwischen Polen und Dubai und verweist auf ein BIP pro Kopf von etwa 40 000 USD gegenüber 31 000 und 52 000. Rund 100 000 Einwohner sprechen Russisch, sagt er, und in Limassol arbeiten viele von ihnen in der IT.

Wie viel kostet eine Immobilie in Limassol?

In erster Meereslinie kostet eine Einzimmerwohnung in einem Gebäude mit Fitnessstudio und Pools nach Olegs Reisenotizen zwischen 1,2 Mio. EUR und 2 Mio. EUR. Entlang der Promenade stehen nur wenige solcher Gebäude.

Trilogy, das bekannteste Gebäude, besteht teils aus Büros und teils aus Wohnungen. Er nennt 2,2 Mio. EUR für eine Einzimmerwohnung von etwa 85 Quadratmetern, nur als Wiederverkauf. Die Flächen werden dort als Nutzfläche gerechnet, nicht entlang der Außenwände.

Villen an der Limassol Marina, neben dem historischen Zentrum, kosten ab 5 Mio. EUR und sind fast alle verkauft. Jede Villa hat einen eigenen Liegeplatz. Den Bauträger Cybarco nennt er als einen der beiden stärksten der Insel.

Das sind im Video genannte Zahlen, keine Angebote. Sie beschreiben, was er auf der Reise gesehen hat, und müssen vor jeder Entscheidung erneut geprüft werden.

Was bekommt man auf Zypern für 300 000 EUR?

Entweder die zweite Reihe vom Wasser in Limassol oder die Vororte. Olegs Beispiel ist Erimi, 30-40 Minuten vom Zentrum entfernt, wo dieses Budget ein Reihenhaus mit drei Schlafzimmern oder eine Doppelhaushälfte von etwa 120 Quadratmetern abdeckt.

In der Stadt bekommt man für dasselbe Geld eine Einzimmerwohnung. Auch die Mieten zeigen diese Spanne: etwa 1 600 EUR im Monat für ein Studio im Zentrum oder 1 600 EUR für das Reihenhaus mit drei Schlafzimmern außerhalb.

Die Mieten seien stark gestiegen, sagt er, von rund 500 EUR im Monat für eine Wohnung im Zentrum auf etwa 1 600 EUR. Den Anstieg führt er auf Kapital und Mieter aus Israel zurück, nur 40 Flugminuten entfernt, sowie auf europäische Trader mit Gehältern von 7 000-10 000 EUR.

Bringt der Immobilienkauf auf Zypern einen Aufenthaltstitel oder einen Pass?

Einen Aufenthaltstitel ja, einen Pass nicht mehr. Zypern hat sein Programm „Staatsbürgerschaft durch Investition“ am 1. November 2020 beendet. Zuvor kauften Olegs Kunden für 1-2 Mio. EUR und erhielten sofort einen Pass.

Der aktuelle Weg ist ein Aufenthaltstitel bei einem Kauf für 300 000 EUR. Die Immobilie muss vom Bauträger erworben werden. Bei einem Wiederverkauf greift das Programm nicht.

Die Staatsbürgerschaft braucht danach Zeit. Er beschreibt sieben Jahre Aufenthalt auf Zypern und eine Griechischprüfung auf Niveau B1, bevor es einen Pass gibt.

Ein Detail ist für Reisen wichtig. Zypern gehört zur Europäischen Union, ist aber noch nicht Mitglied des Schengen-Raums, daher gilt eine andere Regelung. Er sagt, das Land habe vor, beizutreten.

Wie verdienen Investoren an Neubauten in Limassol?

An der Differenz zwischen einem unfertigen und einem fertigen Gebäude derselben Klasse. Olegs Beispiel: Eine Einzimmerwohnung in einem fertigen Branded-Gebäude kostet 1,8 Mio. EUR, während Einzimmerwohnungen im nächsten Projekt desselben Niveaus für 1,2 Mio. EUR verkauft werden.

Der Bauträger legt den Preis bewusst unter dem des fertigen Produkts fest. Der Käufer steigt gemeinsam mit dem Bauträger ein, wartet etwa drei Jahre auf die Schlüssel und verkauft weiter. Den Gewinn beziffert er über die Bauzeit auf rund 40 %.

Die Strategie funktioniere nur bei Luxus- und Branded Residences, betont er. Er hat sich vier Projekte angesehen: Trilogy, Limassol Del Mar, The Ritz-Carlton Residences und The St. Regis residences, wo an der Küste drei Türme entstehen.

Die neuen Gebäude stehen auf sehr großen Podien, einige mit einem Tennisplatz obenauf, dazu Spas, Innen- und Außenpools und riesige Lobbys. Bei gewöhnlichen Wiederverkaufswohnungen und Projekten unbekannter Bauträger sieht er nichts zu verdienen.

Lohnen sich Mieteinnahmen auf Zypern?

Nicht als Strategie. Die Nettomiete liegt bei etwa 3 %, was vor Ort als normal gilt, und Oleg sagt, Top-Residenzen brächten heute keine nennenswerte Mietrendite. Die laufenden Kosten fressen seiner Schätzung nach etwa 1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr.

Eigentümer sind daher entweder Menschen, die einfach gern auf Zypern leben, oder Käufer von Branded-Neubauten, die auf die Preisdifferenz warten. Dafür nennt er zwei Bauträger, die er in Betracht ziehen würde: Marfields und Cybarco.

Was kostet das Leben in Limassol?

Etwa so viel wie in Dubai. Eine Person gebe 3 000-5 000 EUR im Monat aus, ein Paar 5 000 EUR oder mehr, sagt er. Die Wohnung kostet rund 1 600 EUR, ein Auto in der sparsamsten Variante 500 EUR.

Die Nebenkosten sind die Überraschung. Die Klimaanlage für ein Reihenhaus mit drei Schlafzimmern kann im Sommer bis zu 800 EUR im Monat kosten, alle Nebenkosten für eine Villa mit drei Schlafzimmern belaufen sich auf 1 000-1 200 EUR. In Dubai liegt seine Nebenkostenrechnung bei etwa 1 000 AED (272 USD) im Monat.

Benzin ist teuer: Eine Tankfüllung für einen kompakten Crossover kostete ihn 80 EUR, in Dubai sind es etwa 25 EUR. Bei Lebensmitteln ist es umgekehrt. Französischer Käse, italienischer Wein und griechische Oliven sind erschwinglich und sehr gut.

Auch der Ton vor Ort hat ihm gefallen: höfliche Menschen, gute Straßen, große Supermärkte, kostenlose Parkplätze und viel Grün rund um die Neubauten.