Seven Palm auf Palm Jumeirah: Infinity-Pool, Rooftop-Bar und ein Hotel darunter

Seven Palm liegt am Stamm von Palm Jumeirah, gegenüber der Nakheel Mall und direkt neben dem Hotel DUKES, mit Infinity-Pool und Rooftop-Bar im Haus. Es ist ein Hotelapartment-Produkt, also etwas Spezifisches mit spezifischer Wirtschaftlichkeit, und der Grund, aus dem Menschen es kaufen, ist fast nie der Grund, aus dem sie es kaufen sollten.

Wer ist Seven Tides?

Seven Tides ist eine international ausgerichtete Holding, 2004 in Dubai gegründet und im Gastgewerbe und in der Immobilienwirtschaft tätig. Zum Portfolio gehören das Anantara The Palm Dubai Resort, das Mövenpick Hotel Ibn Battuta Gate, die Oceana Residences und die DUKES-Hotels in Dubai.

Das ist hier wichtig, denn Seven Palm ist kein Wohngebäude eines Bauträgers mit angebautem Hotel, sondern das Gebäude eines Hotelbetreibers mit Wohnungen darin. Die betrieblichen Instinkte hinter dem Projekt sind Hotelinstinkte, und das zeigt sich in der Lobby, im Servicemodell und im Betrieb des Pooldecks.

Es zeigt sich auch bei der Service Charge, die ein Gebäude mit Serviceleistungen widerspiegelt und kein reines Wohngebäude.

Stamm oder Wedel?

Der Stamm der Palm ist der dichte, gut angebundene Teil: Monorail, Nakheel Mall, Hotels, Verkehr. Die Wedel sind die ruhigen Villenstreifen. Seven Palm liegt klar am Stamm, gegenüber der Mall.

Für Kurzzeitvermieter ist der Stamm die richtige Seite dieses Tauschs: Gäste wollen zu Fuß zur Mall, die Monorail nehmen und Restaurants in der Nähe haben. Für Käufer, die dort wohnen wollen, sind die Wedel ruhiger, und der Stamm kann sich wie eine Resortstraße anfühlen.

Die einzige Straße auf die Palm und von ihr herunter ist die Einschränkung, die alle vergessen, bis sie dort leben. In der Hochsaison staut sich der Stamm, und aus einer Fahrt von fünfzehn Minuten werden vierzig.

Was ist ein Hotelapartment?

Ein Hotelapartment verschafft Ihnen ohne Aufwand einen betreuten Kurzzeitvermietungsweg: Der Betreiber übernimmt Vermietung, Reinigung und Gästebetreuung, und Sie erhalten einen Anteil. Der Reiz liegt auf der Hand, die Fallstricke sind immer dieselben.

Lesen Sie den Betreibervertrag statt der Broschüre.

Konkret: welchen Prozentsatz des Bruttoertrags der Betreiber einbehält, was vor der Berechnung Ihres Anteils abgezogen wird, ob es eine Poolvereinbarung gibt (Ihr Ertrag hängt dann vom ganzen Gebäude ab, nicht von Ihrer Einheit), wie viele Nächte im Jahr Sie selbst dort wohnen dürfen und wie Sie aus dem Vertrag aussteigen, wenn Sie selbstständig vermieten wollen.

Auch Phasen mit garantierter Rendite sollten Sie sorgfältig lesen. Eine garantierte Rendite für die ersten zwei oder drei Jahre ist meist im Kaufpreis eingepreist, und entscheidend ist, was im vierten Jahr geschieht. Verlangen Sie die bisherige Performance des Betreibers bei seinen bestehenden Dubaier Objekten; Seven Tides hat mehrere, die Daten existieren also.

Für wen eignet es sich?

Es eignet sich für einen ausländischen Investor, der eine Adresse auf Palm Jumeirah, Einnahmen aus Kurzzeitvermietung und keinen operativen Aufwand will und den Betreibervertrag gründlich gelesen hat.

Es eignet sich nicht für jemanden, der auf der Palm wohnen will: Das Gebäude wird wie ein Hotel betrieben und fühlt sich auch so an. Ebenso wenig eignet es sich für Käufer, die Kontrolle über ihr Objekt wollen: In einer Poolvereinbarung ist die Performance Ihrer Einheit nicht die Performance Ihrer Einheit.

Und es lohnt sich, es mit dem Kauf einer gewöhnlichen Wohnung in einem Wohngebäude auf der Palm zu vergleichen, bei dem Sie selbst eine Ferienvermietungsgesellschaft beauftragen. Dieser Weg bringt eine niedrigere Service Charge, volle Kontrolle und oft die bessere Nettozahl, zum Preis, dass Sie tatsächlich einen Verwalter verwalten müssen.

Warum entscheidet die Aufteilung in Stamm, Wedel und Crescent alles?

Palm Jumeirah sind drei Märkte unter einem Namen. Der Stamm ist die zentrale Achse mit den Wohntürmen, der Monorail und der einzigen Zufahrtsstraße. Die Wedel sind die sechzehn Wohnarme, fast ausschließlich Villen mit privatem Strand. Der Crescent ist der äußere Wellenbrecher mit den Resorts und den Markenresidenzen.

Eine Wedelvilla und ein Stammstudio teilen sich eine Postleitzahl und sonst nichts: andere Käufer, andere Preisuniversen, andere Liquidität, andere Logik des Eigentums.

Seven Palm liegt am Stamm, dort, wo fast jeder kauft, der kein Strandhaus kauft.

Wenn Sie irgendwo einen einzigen Durchschnittspreis für „Palm Jumeirah“ sehen, denken Sie daran, dass er Dinge vermischt, die man nie mitteln sollte.

Wie funktioniert die Wirtschaftlichkeit der Kurzzeitvermietung?

Palm Jumeirah ist ein Ziel, das Gäste beim Namen suchen. Ein Inserat wird also gefunden, statt über den Preis konkurrieren zu müssen. Das ist der größte Vorteil, den eine Kurzzeitvermietungseinheit haben kann, und nur sehr wenige Standorte in Dubai bieten ihn.

Die Winterauslastung ist durchgehend hoch, und die Übernachtungspreise liegen deutlich über denen im Binnenland. Der Sommer ist das Gegengewicht: Von Juni bis September bricht der Tourismus stark ein, und ein strandgetriebener Standort fällt tiefer als ein städtischer.

Modellieren Sie beide Saisons getrennt und addieren Sie sie. Eine durchschnittliche Jahresauslastung verbirgt genau das, was darüber entscheidet, ob die Rechnung aufgeht.

Ziehen Sie dann sauber ab: fünfzehn bis fünfundzwanzig Prozent für die Verwaltungsgesellschaft, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Nebenkosten, die Sie statt des Mieters zahlen, Verbrauchsmaterial und die Ferienvermietungsgenehmigung der DTCM.

Was sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Ob das konkrete Gebäude Ferienvermietung erlaubt, schriftlich von der Eigentümergemeinschaft. Nicht jedes Gebäude auf der Palm erlaubt sie, und es nach der Fertigstellung zu erfahren, ist teuer.

Die Regelung zum Strandzugang (direkt, über einen Club oder keiner), weil sie sowohl das Gästeerlebnis als auch den erzielbaren Übernachtungspreis verändert.

Die tatsächliche Aussicht aus der konkreten Einheit. Am Stamm blicken Gebäude entweder aufs Meer oder über die Achse auf andere Gebäude, und der Preisunterschied zwischen beiden ist erheblich.

Die Entwicklung der Service Charge, die auf dieser Insel zu den höchsten in Dubai gehört, weil Wellenbrecher, Strände und Begrünung den Eigentümern in Rechnung gestellt werden.

Und die Gästekapazität des Grundrisses, denn die Einnahmen aus Kurzzeitvermietung wachsen mit der Zahl der Personen, die in der Einheit bequem schlafen können.