Lamborghini-Villen in Meydan: halb so teuer wie Ellington – und warum

Dreißig Villen in Meydan D11, zehn Minuten von Downtown entfernt, ab AED 13,2 Millionen – rund USD 3,6 Millionen – bei je 682 Quadratmetern, mit Miele-Küche, vier Meter hohen Decken, acht Meter breitem Eingang und zwölf Eckgrundstücken von dreißig. Etwa der halbe Preis der Ellington-Vergleichsobjekte.

Wie sieht die Ausstattung aus?

Fünf Schlafzimmer, 682 Quadratmeter, ab AED 13,2 Millionen. Vier Meter hohe Decken und ein acht Meter breiter Eingang – Proportionen, die selbst in dieser Preisklasse ungewöhnlich sind und die verändern, wie sich ein Haus dieser Größe tatsächlich anfühlt.

Das Umfeld ist eine Master-Community von Nakhil mit zwei Schulen vor Ort, einer 100 Meter langen Lagune und einem Lazy River im Zentrum der Community. Zwölf der dreißig Villen liegen auf Eckgrundstücken.

Dieses Verhältnis der Eckgrundstücke ist die Zahl, die man sich merken sollte. Eckgrundstücke in einer Villen-Community erzielen einen Aufpreis, und es gibt nur zwölf davon. Wer hier kauft, sollte eines davon wählen – oder hart verhandeln, weil er es nicht tut.

Warum ist sie günstiger als Ellington?

Es gibt zwei Gründe, und keiner davon ist die Qualität. Der erste ist die Größenordnung: dreißig Villen eines kleineren Entwicklers gegenüber einer deutlich größeren, etablierteren Marke mit längerer Lieferbilanz in Dubai. Käufer zahlen für Liefersicherheit, und Ellington hat davon mehr.

Der zweite ist der Markenmechanismus. Die Verbindung zu Lamborghini ist bei einer Villa eine Lizenzvereinbarung für Designsprache und Marketing; der Aufschlag von Ellington beruht dagegen auf der eigenen Designreputation, die über ein Jahrzehnt fertiggestellter Projekte gewachsen ist. Der Markt hat gelernt, Letzteres höher zu bewerten als Ersteres – und das zu Recht.

Was der Preisnachlass bietet, ist dennoch real: 682 Quadratmeter, vier Meter hohe Decken und ein Eckgrundstück zehn Minuten von Downtown zum halben Vergleichspreis. Liefert der Entwickler, ist es ein guter Tausch.

Was spricht für die Lage?

Meydan D11 liegt auf eine Weise zentrumsnah, wie es die meisten Villen-Communities nicht tun. Der übliche Dubai-Tausch lautet Platz gegen Entfernung: Wer nach Arabian Ranches oder Damac Hills zieht, nimmt den Arbeitsweg in Kauf.

Zehn Minuten bis Downtown bei 682 Quadratmetern – das ist eine wirklich ungewöhnliche Kombination.

Zwei Schulen innerhalb der Master-Community machen den Kauf zudem eher zu einem Villenkauf als zu einer Kapitalanlage. Ein Fünf-Zimmer-Haus ist ein Familienprodukt, und die Infrastruktur für Familien muss vorhanden sein.

Lagune und Lazy River sind das Freizeitargument. Zugleich sind sie ein Thema für die Service Charge: Wasserflächen dieser Größe sind im Betrieb teuer, und in einer Community mit dreißig Villen verteilen sich die Kosten auf dreißig Eigentümer.

Was sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Die Lieferbilanz des Entwicklers in Dubai bei fertiggestellten Projekten. Darin liegt das gesamte Risiko dieses Kaufs, und es ist der Grund für den Preisabschlag.

Den Escrow-Status und den Baufortschritt in Prozent laut Register des Dubai Land Department.

Die Schätzung der Service Charge, wobei Lagune und Lazy River gesondert kalkuliert werden, sowie eine ehrliche Antwort darauf, wer sie langfristig unterhält.

Und die Zuteilung der Grundstücke: Welche der dreißig ist ein Eckgrundstück, und wie groß ist der Preisunterschied? Das ist der größte Hebel für Ihren Wiederverkauf.

Was trägt eine Automarke bei?

Vor allem Designsprache: Materialpalette, Geometrie, Farbreferenzen und meist ein Erkennungsmerkmal wie eine Präsentationsnische für ein Fahrzeug oder ein bestimmtes Leder, das sich durch den Innenraum zieht.

Hinzu kommt ein Mindeststandard bei der Ausstattung. Ein Entwickler, der einen Premium-Autonamen lizenziert, muss nach einem Standard bauen, den die Marke genehmigt, was die Ausführung in der Praxis über das hebt, was derselbe Entwickler zu diesem Preis sonst liefern würde.

Was die Marke nicht mitbringt, ist der Betrieb. Anders als bei einer Hotel-Residenz gibt es keinen Servicestandard, kein Personal und keinen Betreibervertrag – ein Autohersteller betreibt keine Gebäude.

Dieser Unterschied ist beim Wiederverkauf enorm wichtig. Hotelbetriebene Branded Residences behalten ihren Aufschlag, weil der Service bleibt; designgebrandete hängen davon ab, dass die Ästhetik aktuell bleibt, und Interieurs veralten.

Was sind Meydan und MBR City?

Mohammed Bin Rashid City ist das große, durchgeplante Areal zwischen Downtown und Nad Al Sheba, rund um ein Lagunensystem gebaut, mit District One als bekanntester Villen-Community. Meydan grenzt daran an und wird von der Rennbahn geprägt.

Beide sind für Dubaier Villen-Verhältnisse wirklich zentral – grob zehn bis fünfzehn Minuten bis Downtown außerhalb der Stoßzeiten, was kein anderer großer Villenbezirk bieten kann. Diese Nähe ist der Kern des Wertarguments.

Beide befinden sich zudem noch im Aufbau, was Jahre voller Bautätigkeit bedeutet und Annehmlichkeiten, die erst nach den Bewohnern eintreffen.

Die Lagune und die Crystal-Lagoon-Anlagen sind der Unterschied zu Arabian Ranches oder Dubai Hills: Badewasser innerhalb der Community statt eines Golfplatzes oder eines Parks.

Welchen Test sollten Sie anwenden?

Würden Sie dieses Haus noch wollen, wenn das Markenzeichen von der Wand genommen würde? Wenn ja, kaufen Sie es – Sie erwerben eine gut ausgestattete Villa in zentraler Lage, und die Marke ist ein Bonus.

Ist das Markenzeichen der Grund, kaufen Sie ein Wirtschaftsgut, das an Wert verliert und mit einer Hypothek belastet ist, und der nächste Käufer teilt womöglich nicht Ihren Geschmack.

Prüfen Sie, was dasselbe Gesamtbudget bei einer vergleichbaren Villa ohne Marke in der Nähe bringt: meist ein größeres Grundstück, mehr Wohnfläche oder eine bessere Lage innerhalb der Community.

Und prüfen Sie die registrierten Wiederverkaufsdaten für Villen mit und ohne Marke in derselben Community. Erzielen die gebrandeten beim Wiederverkauf keinen Aufschlag, ist die Frage damit eindeutig beantwortet.