Oceano auf Al Marjan Island: das Projekt von Luxe Developers und die Insel, die um es herum entsteht

Oceano von The Luxe Developers liegt auf Al Marjan Island, und die Insel ist der Grund, sich das Projekt anzusehen. Dieser Rundgang zeigt, was dort heute tatsächlich gebaut ist, was die Visualisierungen als Nächstes versprechen und welche Frage ein Wohnungskäufer an einem Ort stellen sollte, an dem die Hotels vor den Nachbarn kommen.

Was zeigt der Rundgang?

Das Material zeigt Al Marjan Island, wie sie heute steht und wie sie geplant ist: die bereits vorhandene Infrastruktur, die Grundstücke, auf denen die nächste Welle von Resorts entsteht, und die Designkonzepte der Hotelbereiche – Luftperspektiven außen, Interieurkonzepte innen.

Diese Kombination ist die ehrliche Art, sich eine Insel im Bau anzusehen. Visualisierungen sagen, was jemand zu bauen beabsichtigt; der Boden zeigt, wie weit diese Absicht gediehen ist.

Auf Al Marjan klafft zwischen beidem stellenweise noch eine große Lücke, und es lohnt sich zu sehen, welche Teile des Masterplans bereits Straßen und Fundamente sind und welche noch Zeichnung.

Warum zählt die Insel mehr als die Wohnung?

Al Marjan besteht aus vier korallenförmigen künstlichen Inseln vor der Küste von Ras Al Khaimah, gebaut als Tourismusziel und ein Jahrzehnt lang überwiegend mit Hotels.

Die Glücksspiellizenz veränderte den Kurs: Sobald dort ein Casino-Resort bestätigt war, folgten die Launches von Markenresidenzen binnen Monaten, denn ein solches Resort erzeugt das Besucheraufkommen, das eine Markenwohnung zur Kurzzeitvermietung braucht.

Oceano gehört zu dieser zweiten Welle. Es entsteht auf einer Insel, deren Wirtschaft zuerst auf Hotellerie und erst danach auf Wohnen beruht – ein grundlegend anderes Angebot als der Kauf in einem Viertel, das um Einwohner herum gebaut wurde.

Was bedeutet das für die Mietnachfrage?

Praktisch heißt das: Ihre Mietnachfrage hängt an den Touristenankünften und nicht an einem Beschäftigungszentrum. Das ist ein Vorteil, solange die Resorts eröffnen, und ein Klumpenrisiko, falls sie sich verzögern.

Beide Hälften sind real, und ein Makler, der nur die erste erwähnt, verkauft Ihnen die Visualisierung.

Das Land unter diesen Launches behandeln wir gesondert in unserem Beitrag über die Grundstücke auf Al Marjan Island.

Woraus besteht die Insel eigentlich?

Al Marjan misst insgesamt rund 29 Millionen Quadratfuß – etwa ein Viertel der Fläche der Palm Jumeirah – und ist als vier Inseln angelegt, eine natürliche und drei aufgeschüttete.

Insel drei hat alles verändert: Das Wynn-Resort mit Casino nimmt sie komplett ein, etwa vier Millionen Quadratfuß, und ist das größte Wynn weltweit. Kein anderes Projekt konkurriert auf der Insel um dieses Grundstück.

Oceano liegt an der Ecke von Insel vier direkt am Strand und blickt über das Wasser unmittelbar auf das Casino, mit dem Meer und der Community auf der anderen Seite. Vom Grundstück aus gemessen ist das Wynn-Resort mit dem Auto in weniger als fünf Minuten und zu Fuß in etwa sieben Minuten erreichbar.

Zum Vergleich: Al Hamra Island, wo das Ritz-Carlton steht, ist etwa fünfundzwanzig Minuten entfernt. Auf einer Insel, deren Wirtschaft um ein einziges Resort herum aufgebaut wird, ist dieser Abstand das ganze Standortargument.

Was ist bereits geöffnet, und was kommt noch?

Geöffnet und in Betrieb: Rixos, zwei Hilton-Häuser, ein Radisson-Resort und ein Mövenpick. Beim Briefing hieß es unverblümt, das Rixos sei an den Sommerwochenenden komplett ausgebucht gewesen, Einwohner Dubais hätten kurzfristig keinen Platz gefunden.

Fertiggestellt und bewohnt: Bab Al Bahr Residences, City Living Bay und Pacific. Kein Luxusbestand, aber dort wird gewohnt, vermietet und gehandelt – die Insel hat also bereits einen funktionierenden Zweitmarkt und nicht nur eine Pipeline.

Auf bestimmten Grundstücken angekündigt: Nobu, ein Saudi German Hospital, Rove Al Marjan, Fendi-Residenzen, ein Projekt mit 600 Zimmern, ein Resort mit 1 000 Zimmern von Abu Dhabi National Hotels, Emaar mit Address und Aldar mit einer Nikki-Beach-Kooperation von rund 2 000 Einheiten.

Diese Liste sagt einem Käufer nicht, dass die Insel angesagt sein wird. Sie sagt, dass die Grundstücke vergeben sind – und damit ist das Angebot an allem mit Blick auf Casino und Strand auf das begrenzt, was jetzt gebaut wird.

Wie sahen die Zahlen beim Briefing aus?

Ras Al Khaimah empfing im Jahr vor dem Briefing rund 1,4 Millionen Besucher – eine kleine Zahl, und genau deshalb wird sie genannt. Das Casino soll im Januar 2027 eröffnen, und die Erwartung des Entwicklers lag bei mindestens 5,5 Millionen Casinobesuchern im ersten Jahr.

Als Präzedenzfall wurde Las Vegas genannt, wo ein Wynn 2005 12,6 Millionen Besucher anzog. Das ist der Vergleich des Entwicklers und keine Prognose von uns; er ist als Grund zu lesen, warum gebaut wird, nicht als Projektion, auf die man eine Investitionsrechnung stützen kann.

Beim Preis wurde Oceano mit 2 800–3 000 AED pro Quadratfuß genannt; spätere Launches auf der Insel sollen über 3 200 AED starten, und die Palm Jumeirah handelt bereits über 4 500 AED. Das erklärte Ziel des Entwicklers war, vor der Casinoeröffnung fertigzustellen und zu übergeben.

Was steckt tatsächlich im Gebäude?

Zwei Türme, A und B, wobei B auf der Strandseite liegt, sowie zwölf Gewerbeeinheiten, die der Entwickler behält statt zu verkaufen – mit der Begründung, so zu kontrollieren, welche Restaurants und welcher Lebensmittelbetreiber ins Erdgeschoss kommen.

Zwei Infinity-Pools: einer auf dem Podium im zweiten Stock mit einem Marken-Wellnessspa und Fitnessstudio, einer im vierzehnten Stock mit einer Zigarrenlounge davor. Dazu eine Bibliothek, ein Kinderbereich und eine Chauffeurlounge.

Die Lobby liegt im ersten Stock statt im Erdgeschoss, sodass der Meerblick schon am Eingang beginnt; die Parkplätze befinden sich im Erdgeschoss und eine Ebene darunter, daneben der Privatstrand.

Die Lobby misst vom Boden bis zur Decke 7,3 Meter und ist mit italienischem Marmor verkleidet; der Garten davor sorgt dafür, dass der Raum zwischen sieben Uhr morgens und drei Uhr nachmittags kein künstliches Licht braucht.

In den Wohnungen: Deckenhöhen von 3,2 bis 3,5 Metern, nirgends im Gebäude rechte Winkel in den Wänden, Stoffwandbeläge statt Farbe, ein Smart-Home-System und französische Balkone in den Einzimmerwohnungen, damit sich das Fenster ganz öffnen lässt, wo es keine Terrasse gibt.

Sechs Penthouses, zwei davon beim Briefing bereits verkauft – rund 7 000 Quadratfuß, fünf Schlafzimmer plus Zimmer für Hauspersonal, Duplex, ab etwa 18 Millionen AED beim Launch und bis dahin 20–24 Millionen AED. Bentley-Interieurs im ganzen Gebäude, Möbel nur in den Sky Mansions inbegriffen und ein Bentley-Einrichtungspaket, das andernorts mit 84 AED pro Quadratfuß angegeben wurde.

Was sollten Sie vor der Entscheidung prüfen?

Die Lieferreihenfolge. Wo Hotels, Promenade und Wohntürme gleichzeitig im Bau sind, fragen Sie, was vertraglich vor Ihrer Übergabe zur Eröffnung zugesagt ist und was lediglich in derselben Visualisierung auftaucht.

Die Service Charge. Gemeinschaftsflächen in Hotelqualität sind teuer im Betrieb, und auf einer Resortinsel liegt die Gebühr pro Quadratfuß tendenziell über dem Durchschnitt städtischen Wohnens. Sie ist die eine Zahl, die Ihre Nettorendite entscheidet, und sie ist vor der Unterschrift in Erfahrung zu bringen.

Genehmigungen für Kurzzeitvermietung. Wenn der Investmentcase auf Touristen beruht, klären Sie, ob das Gebäude Ferienvermietung tatsächlich erlaubt und wie die Betreiberregelung aussieht. Nicht jeder Markenturm erlaubt das.

Ausstiegstiefe. Ras Al Khaimah ist ein dünnerer Markt als Dubai: weniger Transaktionen, weniger internationale Käufer, längere Verkaufsdauer. Das macht es nicht zu einem schlechten Kauf – aber den Ausstieg plant man beim Kauf, statt ihn später zu entdecken.