Marfields: ein zypriotischer Bauträger, vier recht verschiedene Produkte

Marfields Group versteht sich als integriertes Unternehmen statt als Bauunternehmen: Entwicklung, Design und Bau, Vertrieb, eine Hospitality- und Serviceeinheit und Immobilienverwaltung. Für einen Käufer hat das zwei Folgen, die man trennen sollte – eine wirklich nützliche und eine, die oft überverkauft wird.

Was bringt Design-and-build?

Der nützliche Teil ist die Stimmigkeit. Architektur, Interieurs, Gemeinschaftsflächen und Service sind innerhalb einer Produktlogik gedacht, und die Beziehung setzt sich über die Übergabe hinaus fort: Die Gruppe kann an Wiederverkauf, Vermietung und Betrieb des Gebäudes beteiligt sein. Für einen Eigentümer, der nicht auf Zypern lebt, ist das echt etwas wert.

Die Sorgfaltsprüfung ersetzt es nicht. „Full cycle“ beschreibt eine Konzernstruktur, keine Garantie. Klären Sie, welche Rechtsträgerin Vertragspartnerin ist, wie Fertigstellungstermin und Spezifikation fixiert sind, wer die Mängelhaftung trägt, wie die Nebenkosten berechnet werden und welche Pflichten folgen, wenn die Einheit vermietet wird.

Ebenso lohnt es sich, beim Lesen das Marketing des Bauträgers und seine vertraglichen Pflichten in getrennten Spalten zu halten. Sie entstehen in verschiedenen Abteilungen, und nur eines davon ist durchsetzbar.

Sind die vier Produkte eine Leiter?

GAIA Residences ist der Einstieg: ein Off-plan-Familienprojekt in Germasogeia, Limassol, fünf Blöcke, laut Materialien des Bauträgers rund 700 Meter vom Meer, mit Ein-, Zwei- und Drei-Zimmer-Grundrissen, kombinierten Einheiten und einem ganzen Stockwerk. Nicht erste Reihe, und entsprechend bepreist.

Central Park Residences ist das Gegenteil – ein fertiger Turm im Zentrum von Nikosia, 2019 fertiggestellt, 36 Wohnungen, voll möbliert, mit 24-Stunden-Concierge, Fitnessraum, Sauna, einem Café im Erdgeschoss und einem automatischen Klaus-Multiparking-System mit Ladestationen für E-Autos.

The Ritz-Carlton Residences, Limassol, 2023 in Mouttagiaka fertiggestellt, fügt der Immobilie selbst eine internationale Marke und ein Hotelservice-Modell hinzu. Olympic Residence ist das ältere Turmpaar in erster Reihe, 2013 fertiggestellt, mit dem zweigeschossigen Zeus Penthouse im siebzehnten und achtzehnten Stock.

Das sind vier verschiedene Antworten auf vier verschiedene Fragen. Sie von bester bis schlechtester zu ordnen, ist die falsche Operation; eine einem Szenario zuzuordnen, die richtige.

Was sagte die GAIA-Preisliste?

Die GAIA-Preisliste vom 10. Juli 2026 begann bei rund 400 000 € ohne Mehrwertsteuer für Ein-Zimmer-Einheiten, mit Drei-Zimmer-Gartenwohnungen ab etwa 940 000 €, kombinierten Einheiten ab 1.317m € und einem ganzen Stockwerk für 4,2 Mio. €.

Dasselbe Blatt stellt klar, dass die Mehrwertsteuer nicht enthalten ist, dass der Bauträger die Preise ändern kann und dass die meisten Einheiten bereits verkauft oder reserviert waren.

Wie sieht es bei Central Park und Ritz-Carlton aus?

Die Central-Park-Preistabelle von 2025 begann bei etwa 845 000 € ohne Mehrwertsteuer für eine Drei-Zimmer-Wohnung ab dem dritten Stock und 866 000 € für eine Zwei-Zimmer-Wohnung weiter oben, mit dem Penthouse bei 3,2 Mio. €.

Diese Umkehrung – eine Drei-Zimmer-Wohnung unterhalb einer Zwei-Zimmer-Wohnung – lehrt, wie stark Stockwerk und Aussicht den Preis eines Turms bestimmen.

Für The Ritz-Carlton Residences liegen uns zwei Wiederverkaufsangebote vor: Einheit 20A, zwei Schlafzimmer, zu 2,7 Mio. €, und Einheit 25C, drei Schlafzimmer, zu 4,5 Mio. €. Beim Zeus Penthouse ist der aktuelle Preis im uns vorliegenden Material nicht lesbar, daher lautet die einzig ehrliche Aussage: Preis auf Anfrage.

Keine dieser Zahlen ist ein Angebot. Sie stammen aus verschiedenen Dokumenten, von verschiedenen Daten und zu verschiedenen Einheitenstatus, und ihre einzige Aufgabe hier ist, die Spannweite zu zeigen. Eine reale Transaktion muss von Grund auf neu berechnet werden: Einheitspreis, Mehrwertsteuer, Gebühren, Möblierung und alles drumherum.