Mirdif: ein Vorort, den man meist mieten und nur manchmal kaufen kann

Die Suche nach Mirdif liefert einen Vorort voller Villen. Die Suche nach kaufbarem Mirdif liefert zwei Entwicklungen. Diese Lücke – zwischen dem, was das Viertel ist, und dem, was ein ausländischer Käufer dort tatsächlich besitzen kann – ist das Erste, was man an dieser Adresse verstehen muss.

Was ist Mirdif?

Ein etablierter Wohnvorort im Osten Dubais, nahe am Flughafen und dicht an der Grenze zu Sharjah. Er ist überwiegend niedrig bebaut: freistehende Villen, kleine Apartmenthäuser sowie die Entwicklungen Uptown Mirdif und Mirdif Hills.

Er hat eine seit Langem ansässige Bevölkerung, gewachsene Straßen und das Gefühl eines echten Vororts statt einer Entwicklung – einer der ganz wenigen Teile Dubais, auf den das zutrifft. Mietverhältnisse sind lang und die Fluktuation ist gering, und eine erhebliche Zahl der Bewohner wohnt langfristig dort, darunter viele emiratische Haushalte.

City Centre Mirdif bietet vollwertigen Einzelhandel im Viertel: einen Hypermarkt, ein Kino, ein Indoor-Entertainment-Center und das übliche Angebot. Für einen Vorort ist das vor der Haustür ungewöhnlich, und es ist ein großer Teil des Grundes, warum Familien bleiben.

Der Mushrif Park, einer der größeren öffentlichen Parks Dubais, grenzt an – alter Baumbestand, Radwege und Picknickbereiche, in dieser Stadt eine Seltenheit. Mushrif Village ist in der Nähe verzeichnet, mit Pool, Fitnessstudio, Kinderangeboten, Gastronomie, Sport- und Gartenanlagen.

Steht es tatsächlich zum Verkauf?

Ein großer Teil des älteren Villenbestands ist Leasehold oder eingeschränkt. Er ist weitgehend zur Miete verfügbar und überwiegend nicht zum Kauf – und das ist der Normalzustand des Viertels und keine Ausnahme darin.

Die Freehold-Enklaven sind Mirdif Hills, verzeichnet als 2020 fertiggestellt, und Uptown Mirdif, älter und kleiner und um ein Einkaufszentrum herum gebaut. Zusammen sind sie der Ort, an dem nahezu die gesamte internationale Käuferaktivität in Mirdif stattfindet.

Ein Inserat, das als Villa in Mirdif beschrieben wird, braucht daher zuerst die Bestätigung des Status für das konkrete Objekt, bevor irgendetwas anderes besprochen wird. Der Viertelname sagt nichts darüber, ob der Kauf möglich ist.

Deshalb wirkt der Mietmarkt hier auch so viel tiefer als der Verkaufsmarkt. Es sind nicht zwei Sichtweisen auf denselben Bestand, sondern weitgehend unterschiedliche Bestände.

Wie schlimm ist die Flugschneise?

Mirdif liegt unter einer Anflugroute von Dubai International, und Teile des Gebiets erleben echten Fluglärm. Das ist die häufigste Beschwerde über das Viertel, und sie spiegelt sich in den Preisen.

Er variiert erheblich je nach Straße und Nutzung der Start- und Landebahn. Manche Teile sind kaum betroffen, andere spürbar, und der Unterschied zwischen ihnen liegt bei wenigen hundert Metern, nicht bei wenigen Kilometern.

Diese Schwankung ist der Grund, warum ein einzelner Besuch nichts beweist. Die Bahnnutzung ändert sich im Tagesverlauf und über die Jahreszeiten, stellen Sie sich also zu mehreren Tageszeiten in die konkrete Straße, bevor Sie sich entscheiden, auch früh morgens und abends.

Niemand wird das bei einer Besichtigung um elf Uhr an einem ruhigen Wochentag von sich aus erwähnen. Diese Prüfung muss der Käufer selbst durchführen, und sie ist günstig im Vergleich dazu, die Antwort erst nach dem Abschluss zu erfahren.

Was ist Mirdif Hills?

Den größten Teil seiner Geschichte hatte Mirdif fast keinen Apartmentbestand und fast kein Freehold für ausländische Käufer. Mirdif Hills hat beides geändert: eine gemischte Entwicklung aus Apartments, Townhouses und einem Krankenhaus am Rand des etablierten Vororts, die als Freehold verkauft wurde.

Es ist ein anderes Produkt als die umliegenden Villen – mittelhoch, zeitgemäß, mit Gemeinschaftseinrichtungen – und es brachte einen neuen Mietertyp ins Viertel: Berufstätige und Paare, die das östliche Dubai ohne Haus wollten.

Das ist beim Lesen von Vergleichswerten wichtig. Ein Preis aus Mirdif Hills beschreibt eine zeitgemäße Anlage mittlerer Höhe; ein Preis aus einer Villenstraße zwei Minuten entfernt beschreibt älteren Leasehold-Bestand mit anderem Mietertyp und anderem Liquiditätsprofil.

Uptown Mirdif ist die andere Freehold-Enklave, älter und kleiner, um ein Einkaufszentrum gebaut und wieder mit eigenem Charakter.

Wer wohnt hier?

Überwältigend Familien. Der Reiz sind Platz, Ruhe, Schulen und Preis: Ein Haus kostet hier deutlich weniger als ein gleichwertiges in Jumeirah oder Umm Suqeim, und die Straßen haben die gewöhnliche, nützliche Infrastruktur, die ältere Viertel ansammeln – unabhängige Restaurants, Arztpraxen, Kindergärten, Baumärkte.

Es funktioniert für Haushalte, die im östlichen Dubai arbeiten: am Flughafen, in Dubai Festival City, in den Freezones entlang des Sharjah-Korridors oder im östlichen Technologie- und Hochschulcluster. Für sie ist die Lage bequem und der Wert offensichtlich.

Deutlich schlechter funktioniert es für alle, die nach Marina, Media City oder in die Geschäftsviertel an der Küste pendeln. Diese Fahrt ist lang, die Straßenwahl begrenzt, und kein Garten gleicht das zweimal am Tag aus.

Als Investment ist es ein Stabilitätsspiel: lange Mietverhältnisse, geringe Fluktuation, Familienmieter, die sich um die Immobilie kümmern, und eine langsame, stetige Entwicklung statt Wachstum.

Was sollten Sie prüfen?

Den Freehold-Status für das konkrete Objekt, geklärt vor allem anderen.

Den Fluglärm an der konkreten Adresse, persönlich zu mehreren Tageszeiten geprüft.

Den Zustand beim älteren Villenbestand, der ein breites Spektrum an Alter und Zustand umfasst – ein Gutachten statt eines Eindrucks.

Den Zugang zu Schulen und tatsächliche Verfügbarkeit, nicht Nähe. Und die Fahrzeiten dorthin, wo der Haushalt wirklich arbeitet, gemessen zu der Uhrzeit, zu der er tatsächlich fahren würde.

Es gibt keine Metroanbindung, und nichts im aktuellen Plan ändert das. Mirdif ist ein Autovorort und war es immer – für die Haushalte, zu denen er passt, in Ordnung, für alle anderen ein Ausschlusskriterium.