Motor City: eine Postleitzahl, zwei Investments – Uptown-Apartments und Häuser in Green Community

Ein Reihenhaus in Green Community mit einem Apartment in Uptown zu vergleichen heißt, zwei verschiedene Investments zu vergleichen, die sich zufällig eine Postleitzahl teilen. Entscheiden Sie zuerst, welchen Mieter Sie wollen, denn alles andere – Einstiegspreis, Rendite, Mietdauer, Wiederverkaufsgeschwindigkeit – folgt daraus und nicht aus dem Bezirk.

Was ist Motor City?

Motor City ist ein gemischter Wohn- und Gewerbebezirk, den Union Properties um das Dubai Autodrome gebaut hat, im Binnenkorridor an der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road neben Sports City und Studio City.

Der Wohnteil gliedert sich in Uptown Motor City – mittelhohe Apartmenthäuser rund um Innenhöfe und Grünflächen – und Green Community Motor City, ein Gebiet mit Villen und Reihenhäusern geringerer Dichte.

Das Autodrome ist eine in Betrieb befindliche Motorsportstrecke mit Rennen, Track Days und Kartfahren, was dem Bezirk eine echte Identität und gelegentlich etwas Lärm verleiht.

Der Projektpass für Uptown Motor City verzeichnet nur den Bezirk und die Lage, was für sich aufschlussreich ist: Es ist ein Gesamtprojekt und kein Turm, und es gibt kein einzelnes Gebäude zu beschreiben.

Warum baute Union Properties anders?

Motor City war als Themen-Community rund um das Autodrome konzipiert und nicht als Grundstücksaufteilung, und Union Properties entwickelte ganz Uptown als ein einziges Projekt. Deshalb fühlt es sich nicht an wie seine Nachbarn.

Die Folgen sind sofort sichtbar: Gebäude einheitlicher Höhe und einheitlichen Materials, Innenhöfe statt Parkplätzen dazwischen, Gehwege, die irgendwohin führen, und ein Einkaufszentrum dort, wo die Bewohner tatsächlich gehen.

Es bedeutet auch eine Eigentümergemeinschaft mit einem Standard statt eines Dutzends Gebäude, die ihre Instandhaltung jeweils einzeln aushandeln. Über fünfzehn Jahre summiert sich dieser Unterschied, und Motor City ist spürbar besser gealtert als Bezirke, die im selben Zeitraum Grundstück für Grundstück gebaut wurden.

Der Preis dieser Geschlossenheit ist ein moderater Aufschlag gegenüber Sports City und Studio City. Für Vermieter wird er meist durch geringere Fluktuation und schnellere Vermietung wieder hereingeholt.

Was sind die Uptown-Apartments?

Die Uptown-Apartments sind das Massenprodukt: mittelhoch, zum Innenhof ausgerichtet, in der Regel gut geschnitten und mit anständigem Tageslicht. Die Qualität ist einheitlich, weil der Bezirk als ein Projekt und nicht Grundstück für Grundstück entwickelt wurde – ein echter Vorteil gegenüber JVC und Arjan, wo die Qualität von Gebäude zu Gebäude schwankt.

Uptown ist heute rund fünfzehn Jahre alt, und das wirkt in beide Richtungen. Die Begrünung ist eingewachsen, die Community funktioniert und der Ruf ist etabliert; die Gebäude haben dafür das Instandhaltungsprofil alternder Gebäude.

Einzelne Apartments unterscheiden sich stark, je nachdem, ob sie saniert wurden. Eine Originalküche und ein Originalbad von 2010 bedeuten einen echten Abschlag bei Miete und Preis, und eine Einheit auf Stand zu bringen ist eine der verlässlicheren Wertsteigerungen in diesem Bezirk.

Verlangen Sie den Verlauf der Service Charge und lesen Sie die Entwicklung und nicht die Höhe. Eine Gebühr, die stetig stieg, um echte Arbeiten zu finanzieren, ist ein gesundes Zeichen; eine, die konstant gehalten wird, während die Gemeinschaftsflächen verfallen, nicht.

Was ist Green Community?

Green Community Motor City ist ein eigener Teil des Bezirks mit geringerer Dichte, mit Villen und Reihenhäusern an begrünten Gassen und Wasserflächen. Es entstand vor einem Großteil der umliegenden Bebauung und ist eine der ruhigsten Wohnlagen im westlichen Binnenkorridor.

Es bedient einen ganz anderen Mieter – Familien auf mehrjährigem Auslandseinsatz, die einen Garten, alten Baumbestand und einen Schulweg von wenigen Minuten wollen.

Preise und Renditen verhalten sich dort wie in einer Villenanlage und nicht wie in einem Apartmentbezirk: höherer Einstieg, niedrigere prozentuale Rendite, längere Mietdauer und langsamerer Wiederverkauf.

Wer zwischen beiden Seiten wählt, wählt zwischen Fluktuation und Stabilität und nicht zwischen gut und schlecht. Beide funktionieren; sie erfüllen im Portfolio unterschiedliche Aufgaben.

Welche Einschränkungen gibt es?

Keine Metro, und rund fünfundzwanzig bis dreißig Minuten bis zur Marina, außerhalb der Stoßzeiten länger bis Downtown.

Das Autodrome erzeugt an Veranstaltungstagen Lärm, was die näher gelegenen Gebäude betrifft. Fragen Sie gezielt nach und besuchen Sie den Ort nach Möglichkeit während einer Veranstaltung.

Der Einzelhandel ist für den täglichen Bedarf gut, aber im Umfang bescheiden; für mehr fahren die Bewohner zur Mall of the Emirates oder nach Cityland.

Und der Bezirk ist ausgereift, das heißt: Die früheren Gebäude sind inzwischen rund fünfzehn Jahre alt und haben das Instandhaltungsprofil dieses Alters.

Wie fällt die Investmentbewertung aus?

Motor City bietet solide Renditen mit besserer Mieterbindung und einem angenehmeren Umfeld als die benachbarten günstigen Bezirke, bei einem moderaten Preisaufschlag gegenüber diesen.

Für Vermieter lohnt sich dieser Tausch meist: Geringere Fluktuation und weniger Leerstand wiegen häufig eine etwas niedrigere Bruttorendite auf.

Das Kapitalwachstum ist moderat. Der Bezirk ist ausgereift und der Korridor hat noch verfügbares Land, daher folgt die Wertentwicklung dem Markt und führt ihn nicht an.

Kaufen Sie ein gepflegtes Gebäude, sanieren Sie die Einheit bei Bedarf und vermieten Sie an jemanden, der bleiben will. Genau diesen Ansatz belohnt Motor City, und das ist der Grund, warum der Bezirk Mieter besser hält als seine Nachbarn.