Motor City : un code postal, deux investissements, les appartements d'Uptown et les maisons de Green Community

Comparer une maison de ville de Green Community à un appartement d'Uptown, c'est comparer deux investissements différents qui partagent un code postal. Décidez d'abord quel locataire vous voulez : tout le reste, prix d'entrée, rendement, durée des baux, vitesse de revente, en découle, et non du quartier.

Qu'est-ce que Motor City ?

Motor City est un quartier mixte, résidentiel et commercial, construit par Union Properties autour du Dubai Autodrome, dans le corridor intérieur de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, à côté de Sports City et de Studio City.

Le résidentiel se divise en Uptown Motor City, des immeubles d'appartements de moyenne hauteur organisés autour de cours et de verdure, et Green Community Motor City, un secteur de villas et de maisons de ville de plus faible densité.

L'Autodrome est un circuit automobile en activité qui accueille courses, journées de roulage et karting, ce qui donne au quartier une véritable identité et, parfois, un peu de bruit.

La fiche d'Uptown Motor City n'indique que le quartier et la position, ce qui en dit long : c'est un programme et non une tour, et il n'y a pas d'immeuble unique à décrire.

Pourquoi Union Properties l'a-t-il construit autrement ?

Motor City a été conçu comme une communauté à thème autour de l'Autodrome plutôt que comme un lotissement de parcelles, et Union Properties a développé tout Uptown comme un seul programme. C'est pourquoi il ne ressemble pas à ses voisins.

Les conséquences se voient tout de suite : des immeubles de hauteur et de matériaux homogènes, des cours plutôt que des parkings entre eux, des trottoirs qui mènent quelque part et un centre commercial placé là où les résidents marchent réellement.

Cela signifie aussi une seule association de copropriétaires qui fixe un seul standard, plutôt qu'une douzaine d'immeubles négociant chacun leur entretien. Sur quinze ans, cette différence se cumule, et Motor City a nettement mieux vieilli que les quartiers construits parcelle par parcelle à la même période.

Le prix de cette cohérence est une prime modeste par rapport à Sports City et Studio City. Pour un propriétaire bailleur, elle est généralement récupérée par un moindre renouvellement des locataires et une mise en location plus rapide.

Que sont les appartements d'Uptown ?

Les appartements d'Uptown sont le produit de volume : de moyenne hauteur, orientés sur cour, en général bien agencés avec une bonne lumière naturelle. La qualité est homogène parce que le quartier a été développé comme un seul programme plutôt que parcelle par parcelle, ce qui est un vrai avantage sur JVC et Arjan, où elle varie d'un immeuble à l'autre.

Uptown a désormais environ quinze ans, ce qui joue dans les deux sens. Le paysagisme a poussé, la communauté fonctionne et la réputation est établie ; les immeubles, eux, ont le profil d'entretien d'immeubles qui vieillissent.

Les appartements varient beaucoup selon qu'ils ont été rénovés ou non. Une cuisine et une salle de bains d'origine datant de 2010 sont une vraie décote, sur le loyer comme sur le prix, et remettre un logement au standard est l'une des plus-values les plus fiables de ce quartier.

Demandez l'historique des charges de service et lisez la trajectoire plutôt que le niveau. Une charge qui a augmenté régulièrement pour financer de vrais travaux est un signe sain ; une charge maintenue stable pendant que les parties communes se dégradent ne l'est pas.

Qu'est-ce que Green Community ?

Green Community Motor City est un secteur distinct, de plus faible densité, avec des villas et des maisons de ville autour d'allées paysagées et de plans d'eau. Il précède une grande partie de l'aménagement environnant et c'est l'une des poches résidentielles les plus calmes du corridor intérieur ouest.

Il s'adresse à un tout autre locataire : des familles en affectation de plusieurs années qui veulent un jardin, une végétation mature et un trajet scolaire de quelques minutes.

Les prix et les rendements s'y comportent comme dans une communauté de villas plutôt que dans un quartier d'appartements : entrée plus chère, rendement en pourcentage plus faible, baux plus longs et revente plus lente.

Un propriétaire qui choisit entre les deux côtés choisit entre rotation et stabilité, et non entre bon et mauvais. Les deux fonctionnent ; ils ont des fonctions différentes dans un portefeuille.

Quelles sont les contraintes ?

Pas de métro, et environ vingt-cinq à trente minutes de Marina, davantage de Downtown hors heures de pointe.

L'Autodrome génère du bruit les jours d'événements, ce qui touche les immeubles les plus proches. Posez la question précisément et, si possible, visitez pendant un événement.

Les commerces suffisent pour le quotidien mais l'offre est modeste ; les résidents se rendent en voiture à Mall of the Emirates ou à Cityland pour plus de choix.

Et le quartier est mûr, ce qui veut dire que les immeubles les plus anciens ont environ quinze ans et le profil d'entretien de cet âge.

Quel est le point de vue de l'investisseur ?

Motor City offre des rendements solides, une meilleure rétention des locataires et un environnement plus agréable que les quartiers bon marché voisins, moyennant une prime modeste par rapport à eux.

Pour un propriétaire bailleur, ce compromis vaut généralement la peine : moins de rotation et moins de vacance l'emportent souvent sur un rendement affiché légèrement plus faible.

La croissance du capital est modérée. Le quartier est mûr et le corridor dispose encore de terrain ; l'appréciation suit donc le marché plutôt que de le précéder.

Achetez un immeuble bien entretenu, rénovez le logement si nécessaire et louez-le à quelqu'un qui veut rester. Motor City récompense exactement cette approche, et c'est pourquoi le quartier garde mieux ses locataires que ses voisins.