SOURCE 2 von Aldar: Kaufen neben den Museen auf Saadiyat Island

Saadiyat Island ist der einzige Ort am Golf, an dem ein Wohnviertel um Museen herum geplant wurde statt um eine Mall oder eine Marina. SOURCE 2 ist ein Aldar-Launch auf dieser Insel — zu bewerten ist also nicht das Gebäude, sondern was ein Kulturquartier mit den Menschen macht, die daneben wohnen.

Was leistet das Kulturviertel?

Das Louvre Abu Dhabi ist eröffnet, weitere Institutionen sind im selben Quartier im Bau, und die NYU Abu Dhabi steht bereits auf der Insel. Zusammen erzeugen sie eine Bewohnerschaft, die die meisten neuen Viertel ein Jahrzehnt lang anzuziehen versuchen: Akademiker, Kuratoren, diplomatisches und Unternehmenspersonal mit mehrjährigen Verträgen.

Dieses Mieterprofil ist der Investmentcase in einem Satz. Es sind Haushalte, die für Jahre statt für Saisons kommen, lange Mietverträge unterschreiben und für eine bessere Aussicht nicht umziehen. Die Fluktuation ist gering, und die Nachfrage hängt nicht vom Tourismus ab.

Was gibt es sonst auf der Insel?

Die Insel bietet außerdem den Naturstrand und den Golfplatz, und das Zentrum von Abu Dhabi ist eine kurze Fahrt über die Brücken entfernt. Das ist eine seltene Kombination aus Ruhe und Anbindung — und die Ruhe wird vom Masterplan durchgesetzt, nicht von der Entfernung.

Wie lesen Sie einen Aldar-Launch?

Aldar dominiert die Entwicklung im Emirat und hat Fertigstellungen in großem Maßstab vorzuweisen, was einen Großteil der Unsicherheit beseitigt, die jedem Off-plan-Kauf anhaftet. Der Preis dafür ist die Auswahl: Ein Markt mit einem sehr großen Bauträger bietet Beständigkeit und weniger Alternativen.

Die konkreten Prüfungen sind die gewöhnlichen. Was wann um das Grundstück gebaut wird, die genehmigten Höhen zwischen Gebäude und Meer, die Service Charge für den Turmtyp und was vergleichbarer, bereits übergebener Bestand auf Saadiyat tatsächlich an Miete und Wiederverkaufspreis erzielt.

Eine zusätzliche Prüfung gilt in Abu Dhabi und nicht in Dubai: Vergewissern Sie sich, dass das Grundstück in einer ausgewiesenen Investmentzone liegt, in der Käufer ohne GCC-Staatsangehörigkeit Eigentum (Freehold) erwerben können. Saadiyat ist eine solche Zone, doch die Zone gehört zur Due Diligence und ist keine Annahme.

Wie läuft ein Launch hier tatsächlich ab?

Zuerst die Interessenbekundung, dann ein Verkaufstag, an dem die Einheiten in der Reihenfolge der Warteschlange vergeben werden. Bei einem gut aufgenommenen Projekt auf Saadiyat sind die besten Grundrisse und die besten Ausrichtungen innerhalb der ersten Stunden weg.

Die Vorbereitung erfolgt daher vor dem Tag: ein Budget, ein Einheitentyp und zwei oder drei Ausweichkonfigurationen für den Fall, dass die gewünschte bereits vergeben ist. Wer nur mit einer einzigen Präferenz erscheint, bindet sich am Ende an eine Einheit, die er nie in Betracht gezogen hatte.

Die Buchung erfordert normalerweise einen Reisepass und eine Anzahlung, danach wird der Kaufvertrag unterzeichnet und der Zahlungsplan festgelegt. Fragen Sie vorab, wie hoch die Registrierungsgebühren sind und wann sie fällig werden — in Abu Dhabi werden sie auf den Preis berechnet und fallen zusätzlich zur ersten Zahlung an.

Ein Kauf aus der Ferne ist machbar. Er braucht eine vorab geregelte Vollmacht oder eine klare Antwort des Bauträgers, welche Schritte online abgeschlossen werden können und welche nicht.

Welche Einheit in einem Küstenprojekt?

Die Ausrichtung bestimmt den Aufschlag. Einheiten mit Blick aufs Meer und auf den Sonnenuntergang kosten mehr und verkaufen sich schneller weiter, und dieser Abstand wächst auf dem Zweitmarkt, statt zu schrumpfen.

Danach kommt die Etage, mit einer konkreten Prüfung: ob eine spätere Phase desselben Masterplans irgendwann zwischen Sie und das Wasser tritt. Eine Einheit auf mittlerer Höhe mit geschütztem Ausblick schlägt eine hohe, die ihren Blick verlieren soll.

Dann das Gewöhnliche, was darüber entscheidet, ob ein Mieter bleibt: nutzbare Fläche ohne lange Flure, die Tiefe des Balkons, ein Abstellraum und ein Platz für die Waschmaschine. Hinzu kommt die Lage im Masterplan, relativ zu Strand, Pools und der Ausfahrt aus dem Viertel.

Und verlangen Sie die Grundrisse des gesamten Turms, nicht nur Ihrer Einheit. Sie zeigen, wohin die Fenster der Nachbarn zeigen und wo Technikräume und Aufzugsschächte liegen — beides steht nicht in der Broschüre zu dem Apartment, das man Ihnen verkauft.

Was verdienen Sie während des Wartens?

An Miete nichts. Bis zur Übergabe bringt eine Off-plan-Einheit überhaupt kein Einkommen, sodass die gesamte Rendite während der Bauzeit in der möglichen Preisbewegung besteht.

Damit ist der Zahlungsplan Teil der Investition und kein Zahlungsdetail. Je größer der bei Übergabe fällige Anteil, desto weniger Ihres Kapitals ist auf einer Baustelle gebunden, und zwei gleich teure Einheiten mit unterschiedlichen Plänen sind tatsächlich verschiedene Investitionen.

Der größte Wertzuwachs kam historisch aus dem Kauf beim Launch eines Projekts, das sich gut entwickelt — was zugleich der Moment größter Unsicherheit darüber ist, ob es das tut. Das ist der Handel, und er sollte bewusst eingegangen werden, nicht weil der Verkaufstag voll war.

Abu Dhabi oder Dubai?

Kleiner, stetiger, weniger spekulativ. Weniger Launches und weniger Transaktionen heißen, dass sich die Preise in beide Richtungen weniger scharf bewegen und der Wiederverkaufsmarkt dünner ist. Für einen Eigentümer mit langem Horizont ist diese Stabilität der Reiz; für jeden, der schnell aussteigen müsste, ist sie eine echte Einschränkung.

Die Mietnachfrage ist institutionell statt modisch — Universitäten, Museen, Regierung und Arbeitgeber des Energiesektors —, und genau deshalb hält sie, wenn die touristisch geprägten Viertel Dubais wackeln.

Die Zusammenfassung, die ein Käufer mitnehmen sollte: Dasselbe Geld kauft ein ruhigeres Leben und einen langsameren Markt, keine bessere Rendite. Das ist ein legitimer Grund, hier zu kaufen, und ein schlechter Grund, die Liquidität Dubais zu erwarten.