Khalifa City

La grande banlieue continentale près de l’aéroport : villas, écoles internationales et golf de championnat à des prix modérés.

• écoles internationales
• maison avec jardin
• proximité de l’aéroport

Ce que ce quartier est réellement

Ce qu’est Khalifa City

Khalifa City est un vaste quartier résidentiel situé sur le continent, entre l’île d’Abu Dhabi et l’aéroport international. À l’origine, il s’agissait de trois projets distincts, ce qui prête encore à confusion : Khalifa City A est ce que l’on appelle aujourd’hui Khalifa City, Khalifa City B est devenu Shakhbout City, et New Khalifa City a donné naissance au quartier distinct de Zayed City.

L’aménagement est celui d’une banlieue : un quadrillage de larges avenues, des villas sur leur propre parcelle, avec commerces, écoles et mosquées répartis entre elles. La densité est faible et les bâtiments sont bas.

Le format dominant est la villa de trois à six chambres, mais il existe aussi un parc d’appartements — le plus important étant Al Rayyana d’Aldar, 1 537 unités livrées en 2013.

Le quartier est établi de longue date et entièrement occupé. Ce n’est pas un plan directeur sur le papier : ce que l’on voit est le produit fini.

Pourquoi les familles s’y installent

D’abord les écoles. L’International School of Choueifat, la GEMS American Academy et l’Al Raha International School se trouvent dans le quartier ou juste à côté — trois cursus différents à courte distance en voiture.

Ensuite l’espace. Pour le prix d’un appartement sur les îles, on achète ici une maison avec jardin, et l’écart de surface habitable est d’un multiple, non d’une marge.

Enfin la situation : entre la ville et l’aéroport, avec deux ponts vers le centre, quinze à vingt minutes jusqu’au terminal et Yas Island à proximité.

Le résultat est une banlieue d’école : on paie l’espace et les écoles par les trajets et par l’absence de vie urbaine à pied.

Ce que l’on y trouve

Les commerces sont répartis plutôt que concentrés : Forsan Central Mall, Etihad Plaza, BOUTIK Mall à Al Rayyana, le Gardens Plaza local, ainsi que les supermarchés Spar, Géant et Spinneys.

La santé est bien couverte pour une banlieue : Mediclinic Khalifa City et NMC Royal Hospital répondent aussi bien aux besoins courants qu’à l’hospitalisation.

Pour les loisirs, il y a l’Abu Dhabi Golf Club de dix-huit trous et le complexe sportif Al Forsan, avec ski nautique, karting et tir.

Ce qui manque, c’est la vie de rue. On marche à l’intérieur de son îlot et l’on prend la voiture pour tout le reste.

Le marché

Les synthèses classent le quartier dans la tranche abordable de l’émirat, avec des rendements d’appartements parmi les plus élevés et des rendements de villas modérés, comme partout où il s’agit de maisons avec jardin.

La demande locative est stable et portée par les familles, fondée sur les écoles et l’aéroport plutôt que sur l’effet de mode. Les baux sont longs et les périodes de vacance courtes.

La croissance du capital est modeste — le quartier est entièrement bâti, aucune rareté n’est créée et l’activité spéculative est minime.

Il faut comprendre la structure du marché : les appartements sont peu nombreux et concentrés dans une poignée de résidences, tandis que le véritable volume de transactions concerne les villas.

Ce qu’il faut vérifier

La forme de propriété du bien concerné. Nous sommes sur le continent d’Abu Dhabi, où la pleine propriété pour les étrangers n’est pas la règle — elle s’établit à partir des documents.

L’âge et l’état de la maison. Le quartier s’est construit par vagues, et l’écart entre villas voisines est important.

Les charges d’exploitation : jardin, irrigation et climatisation d’une maison individuelle coûtent nettement plus cher qu’un appartement.

Les trajets scolaires et le temps de déplacement aux heures réelles — en banlieue, c’est une réalité quotidienne.

Le bruit : l’aéroport et les autoroutes sont proches, et cela se juge sur place plutôt que sur une carte.

À qui il convient

À une famille qui souhaite une maison avec jardin et un choix d’écoles internationales à proximité ; à toute personne travaillant à l’aéroport ou dans la moitié est de l’émirat ; à un propriétaire bailleur qui compte sur de longues locations familiales.

Il convient mal à celles et ceux qui apprécient la vie urbaine et la marche à pied, qui attendent une croissance rapide du capital, ou qui achètent sans avoir établi la forme de propriété — sur le continent, c’est la première question.

Le quartier en chiffres

L’aéroport international Zayed est à quinze à vingt minutes, Al Raha Beach à seize, Dubaï à environ une heure par l’E11 ; deux ponts relient le quartier à l’île d’Abu Dhabi.

L’habitat se compose de villas de trois à six chambres, certaines annonces allant jusqu’à onze, ainsi que d’appartements du studio au trois-chambres — le plus grand ensemble étant Al Rayyana avec 1 537 unités.

Écoles : l’International School of Choueifat selon le système SABIS, la GEMS American Academy avec un cursus américain et l’IB, l’Al Raha International School en IB, et la crèche Dibber.

Commerces : Forsan Central Mall, Etihad Plaza, BOUTIK Mall et Gardens Plaza. Santé : Mediclinic Khalifa City et NMC Royal Hospital. Loisirs : l’Abu Dhabi Golf Club de dix-huit trous et le complexe sportif Al Forsan.

Il s’agit du continent d’Abu Dhabi, où la pleine propriété pour les étrangers n’est pas la règle. Établissez la forme de propriété du bien concerné à partir des documents avant tout acompte — c’est ici la première question, non la dernière.

Questions fréquentes

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Khalifa City ?

Uniquement lorsque le bien se trouve dans une zone d’investissement désignée — sur le continent d’Abu Dhabi, ce n’est pas la règle. Vérifiez l’adresse précise plutôt que le quartier dans son ensemble, et faites-le avant tout acompte.

Khalifa City et Zayed City sont-elles le même endroit ?

Non, bien que la confusion soit historique et compréhensible. Le projet comptait à l’origine trois parties : Khalifa City A est la Khalifa City d’aujourd’hui, Khalifa City B est devenu Shakhbout City, et New Khalifa City a donné naissance au quartier distinct de Zayed City, avec son propre plan directeur.

Quelles écoles trouve-t-on à Khalifa City ?

L’International School of Choueifat selon le système SABIS, la GEMS American Academy avec un cursus américain et l’IB, et l’Al Raha International School en IB — trois systèmes différents à courte distance, ce qui est le principal argument du quartier pour une famille.

Le rendement et le prix d’entrée indiqués ci-dessus sont des valeurs indicatives permettant de comparer les quartiers entre eux ; ils proviennent de synthèses du marché et ne sont pas calculés à partir de notre propre stock, comme le sont les chiffres de Dubaï. Ils ne constituent ni une évaluation d’un bien précis ni un conseil en investissement. La pleine propriété pour les étrangers à Abu Dhabi n’est possible que dans les zones d’investissement désignées — confirmez la désignation de tout bien précis avant d’aller plus loin.

Khalifa City est-elle le bon choix pour vous ?

Indiquez-moi votre budget et l’objectif de l’achat — un rendement, une revente ou un lieu de vie pour la famille. Je le comparerai à l’alternative de Dubaï pour la même somme et je dirai franchement quel côté l’emporte. Ce n’est souvent pas celui que l’on attend.