Yas Island

L’île du divertissement : Formule 1, parcs à thème, golf, plages — et un marché résidentiel porté par tout cela.

• loisirs et art de vivre
• freehold ouvert aux acheteurs étrangers
• location courte durée portée par les événements

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est Yas Island

Yas Island est une grande île au nord-est de la ville d’Abou Dabi, aménagée par Aldar comme destination de divertissement et de loisirs de l’émirat. Elle abrite le Yas Marina Circuit, qui accueille le Grand Prix d’Abou Dabi, ainsi que Ferrari World, Yas Waterworld, Warner Bros. World, SeaWorld, Yas Mall, un parcours de golf, une marina, des plages et un important pôle hôtelier.

Le développement résidentiel est venu plus tard et s’est étendu rapidement : Yas Acres, Water’s Edge, Mayan, Ansam et les lancements plus récents, avec des appartements, des maisons de ville et des villas.

C’est une zone d’investissement désignée : les acheteurs étrangers peuvent donc y détenir un titre freehold, et elle est devenue le principal centre d’intérêt des acheteurs internationaux à Abou Dabi, avec Al Reem et Saadiyat.

Pourquoi le divertissement compte pour l’immobilier

De trois façons. Il crée de l’emploi — les parcs, les hôtels, le circuit et les commerces font travailler une main-d’œuvre nombreuse qui a besoin de se loger à proximité. Il crée une demande de visiteurs, qui soutient un marché de location courte durée. Et il crée une valeur d’usage que les résidents utilisent réellement, ce qui soutient les loyers et la revente.

La seule semaine du Grand Prix transforme les tarifs de location courte durée sur l’île, et la programmation de concerts qui l’accompagne attire des visiteurs de toute la région.

Contrairement à bien des projets fondés sur le divertissement, les attractions de Yas sont construites et en activité, et non simplement promises, ce qui écarte le risque habituel lié au plan directeur.

L’offre résidentielle

Des appartements dans des immeubles de hauteur moyenne près de la marina et du golf ; des maisons de ville et des villas dans les communautés de Yas Acres et de Water’s Edge ; et des lancements plus récents qui continuent d’ajouter de l’offre.

Aldar est un promoteur fiable, lié à l’État, avec un solide bilan en matière de livraison et de gestion des communautés.

Les unités face au golf, à la marina ou à l’eau bénéficient de primes nettes ; comme la vue constitue une grande part de la valeur ici, il est important de vérifier la position exacte.

Les contreparties

La distance au centre d’Abou Dabi est moyenne — le trajet reste raisonnable, mais l’île n’est pas centrale.

La circulation lors des événements. La semaine du Grand Prix et les grands concerts provoquent de vrais embouteillages, et les résidents s’organisent en conséquence.

Une offre qui continue d’arriver. Aldar lance sans cesse de nouvelles phases sur l’île, ce qui fait concurrence aux propriétaires existants à la revente comme à la location.

Les commodités du quotidien sont bonnes — Yas Mall couvre l’essentiel des besoins — mais l’île est conçue autant pour les visiteurs que pour les résidents, ce que certains trouvent fatigant.

Ce qu’il faut vérifier

La communauté et la phase précises, car Yas compte plusieurs programmes distincts à des niveaux de prix différents.

La vue — golf, marina, eau ou intérieure — vérifiée depuis l’unité elle-même.

La proximité du circuit et des sites d’événements, si le bruit pendant les semaines d’événements vous importe.

Les charges de service, qui, sur une île offrant ce niveau d’équipements, ne sont pas négligeables.

Le calendrier des lancements, car les nouvelles phases d’Aldar concurrencent directement votre revente.

À qui il convient

À une famille ou à un actif qui recherche des équipements de loisirs — golf, plage, marina, parcs et commerces — au sein d’une communauté gérée, avec la pleine propriété.

À un investisseur en location courte durée qui cible la clientèle des événements et des loisirs, réellement forte sur cette île.

Il convient mal à quiconque se rend chaque jour au centre d’Abou Dabi et veut le trajet le plus court possible, ou à quiconque trouvera les semaines d’événements pénibles.

Les communautés résidentielles en détail

Yas compte plusieurs communautés distinctes, qui s’adressent à des acheteurs différents. Yas Acres est le versant villas et maisons de ville, organisé autour du golf, avec les plus grandes parcelles de l’île. Water’s Edge et Mayan sont des communautés d’appartements en bord d’eau. Ansam et Yas Beach Residences se situent entre les deux.

Les lancements ultérieurs d’Aldar ont considérablement accru l’offre, et l’île couvre désormais une large gamme de prix, des appartements compacts aux vastes villas individuelles.

La vue sur le golf, sur la marina et sur l’eau a chacune sa prime ; comme la vue est l’essentiel de ce qui distingue une unité d’une autre ici, vérifier la position précise compte davantage que les finitions.

Une comparaison communauté par communauté est indispensable : le prix au mètre carré sur l’ensemble de Yas mélange des produits qui ne se font pas concurrence.

L’argument de la location courte durée

Yas est l’un des rares endroits d’Abou Dabi où la location courte durée fonctionne réellement, et la raison tient aux attractions : les parcs à thème, le parc aquatique, la plage, le golf, le centre commercial et la programmation de concerts attirent des visiteurs pour la nuit toute l’année.

La semaine du Grand Prix est de très loin le pic — les tarifs se multiplient et l’île affiche complet — et la série de concerts qui l’accompagne prolonge l’effet sur plusieurs jours.

En dehors de cette période, la demande est familiale et concentrée sur les week-ends, ce qui donne une bonne occupation pendant les mois frais et un été beaucoup plus calme.

Vérifiez que l’immeuble concerné autorise la location courte durée et quel permis est requis à Abou Dabi, qui applique son propre régime plutôt que le cadre des holiday homes du DTCM de Dubaï.

Le calendrier de l’offre

Aldar continue de lancer de nouvelles phases à Yas année après année, et c’est le principal frein à la plus-value ici. Chaque lancement concurrence directement les propriétaires existants à la location et à la revente, et il le fait avec un plan de paiement à la clé.

L’île est finie, ce qui plafonnera un jour l’offre, mais ce plafond n’est pas proche.

Pour un acheteur, la réponse raisonnable consiste à préférer des communautés achevées, aux équipements livrés, au tout dernier lancement, et à acheter une position — front de golf, front de mer, front de parc — que le prochain lancement ne pourra pas reproduire.

Et à prévoir de tenir pendant le cycle de lancements, en prenant le rendement sous forme de loyer et d’art de vivre plutôt que d’une réévaluation rapide.

L’île en chiffres

Yas Island couvre environ 25 kilomètres carrés pour une population résidente d’environ huit mille personnes — un chiffre très faible pour une île qui reçoit des millions de visiteurs par an, et l’indication la plus claire de ce à quoi le lieu sert réellement.

L’aménagement a débuté en 2007 sous l’égide d’Aldar Properties, et le nom vient des Bani Yas, la confédération tribale qui vivait dans cette région il y a deux siècles. Dès 2009, le projet avait déjà remporté le prix Leading World Tourism Development aux World Travel Awards.

Une chaussée à dix voies relie l’île au continent : environ dix minutes jusqu’à Zayed International Airport, trente jusqu’à Saadiyat Island et environ une heure jusqu’à Dubaï.

Les attractions sont la raison d’être de l’île. Ferrari World couvre 96 000 mètres carrés et abrite les montagnes russes les plus rapides du monde ; Warner Bros. World est le plus grand parc à thème couvert au monde ; Yas Waterworld compte plus de quarante toboggans, dont plusieurs uniques.

Le Yas Marina Circuit accueille le Grand Prix d’Abou Dabi chaque année depuis 2009 et possède le seul hôtel au monde construit au-dessus d’un circuit de course. Yas Links, en bord de mer, est considéré comme le meilleur parcours de golf du Moyen-Orient, et Yas Mall est le plus grand centre commercial de l’émirat — 232 000 mètres carrés, plus de 370 boutiques, 68 restaurants et un cinéma de 24 salles.

Aldar continue de lancer de nouvelles phases sur l’île, et chaque lancement concurrence directement les propriétaires existants à la revente et à la location. Vérifiez le calendrier des lancements avant de supposer que la rareté soutient votre prix.

Questions fréquentes

Les étrangers peuvent-ils acheter en freehold à Yas Island ?

Oui — Yas Island est une zone d’investissement désignée d’Abou Dabi où les ressortissants étrangers peuvent détenir un titre freehold. C’est l’un des principaux centres d’intérêt des acheteurs internationaux dans l’émirat.

La semaine du Grand Prix perturbe-t-elle la vie des résidents de Yas Island ?

Elle apporte de vrais embouteillages et du bruit, et les résidents s’organisent en conséquence. Pour les investisseurs en location courte durée, c’est la meilleure semaine de l’année ; pour les résidents qui n’aiment pas la foule, c’est le principal inconvénient du lieu.

Le rendement et le prix d’entrée indiqués ci-dessus sont des chiffres indicatifs servant à comparer les quartiers entre eux, tirés de synthèses de marché et non calculés à partir de notre propre portefeuille, comme le sont les chiffres de Dubaï. Ils ne constituent pas l’évaluation d’un bien précis et ne sont pas un conseil en investissement. La pleine propriété étrangère à Abou Dabi n’est possible que dans les zones d’investissement désignées — confirmez le statut de tout bien précis avant d’aller plus loin.

Yas Island est-il le bon choix pour vous ?

Indiquez-moi le budget et l’objectif de l’achat — un rendement, une revente ou un lieu de vie pour la famille. Je le confronterai à l’alternative de Dubaï pour la même somme et dirai franchement quel côté l’emporte. Ce n’est souvent pas celui que l’on attend.