Yas Island

L'isola dell'intrattenimento: Formula 1, parchi a tema, golf, spiagge — e un mercato residenziale trainato da tutto questo.

• servizi per lo stile di vita e il tempo libero
• freehold per gli acquirenti stranieri
• affitti brevi legati agli eventi

Com'è davvero questo quartiere

Che cos'è Yas Island

Yas Island è una grande isola a nord-est della città di Abu Dhabi, sviluppata da Aldar come meta dell'intrattenimento e del tempo libero dell'emirato. Ospita lo Yas Marina Circuit, sede del Gran Premio di Abu Dhabi, Ferrari World, Yas Waterworld, Warner Bros. World, SeaWorld, Yas Mall, un campo da golf, una marina, spiagge e un consistente polo alberghiero.

Lo sviluppo residenziale è arrivato dopo ed è cresciuto rapidamente: Yas Acres, Water's Edge, Mayan, Ansam e le uscite più recenti, tra appartamenti, townhouse e ville.

È una investment zone designata, quindi gli acquirenti stranieri possono possedere in freehold, ed è diventata il principale centro dell'interesse degli acquirenti internazionali ad Abu Dhabi, insieme ad Al Reem e Saadiyat.

Perché l'intrattenimento conta per l'immobiliare

In tre modi. Crea occupazione: parchi, hotel, circuito e commercio impiegano una grande forza lavoro che ha bisogno di alloggi nelle vicinanze. Crea domanda di visitatori, che sostiene il mercato degli affitti brevi. E crea un valore in termini di stile di vita che i residenti usano davvero, e che sostiene canoni e rivendita.

La sola settimana del Gran Premio trasforma le tariffe degli affitti brevi sull'isola, e il programma di concerti collegato richiama visitatori da tutta la regione.

A differenza di molti sviluppi guidati dall'intrattenimento, le attrazioni di Yas sono state realizzate e sono operative, non solo promesse: viene così meno il consueto rischio legato al masterplan.

L'offerta residenziale

Appartamenti in edifici di media altezza vicino alla marina e al campo da golf; townhouse e ville nelle comunità di Yas Acres e Water's Edge; e nuove uscite che continuano ad aggiungere offerta.

Aldar è un developer affidabile, legato al governo, con un solido track record di consegne e di gestione delle comunità.

Le unità fronte golf, fronte marina e fronte acqua hanno premi di prezzo evidenti e, poiché la vista è gran parte del valore qui, verificare la posizione specifica è importante.

I compromessi

La distanza dal centro di Abu Dhabi è moderata: il tragitto in auto è gestibile, ma l'isola non è centrale.

Il traffico degli eventi. La settimana del Gran Premio e i grandi concerti causano un'effettiva congestione, e i residenti si organizzano di conseguenza.

L'offerta continua. Aldar continua a rilasciare nuove fasi sull'isola, che competono con i proprietari esistenti in fase di rivendita e di locazione.

I servizi quotidiani sono buoni, Yas Mall copre la maggior parte delle esigenze, ma l'isola è concepita tanto per i visitatori quanto per i residenti, e c'è chi lo trova logorante.

Che cosa verificare

La specifica comunità e la fase, perché Yas comprende diversi sviluppi distinti, a fasce di prezzo diverse.

La vista (golf, marina, acqua o interna), verificata dall'unità effettiva.

La vicinanza al circuito e alle sedi degli eventi, se il rumore durante le settimane degli eventi è per Lei un problema.

Le spese di servizio, che su un'isola con questo livello di servizi non sono trascurabili.

La pipeline di nuove uscite, perché le nuove fasi di Aldar competono direttamente con la Sua rivendita.

A chi si adatta

A una famiglia o a un professionista che desidera servizi per lo stile di vita (golf, spiaggia, marina, parchi e negozi) all'interno di una comunità gestita e con proprietà freehold.

A un investitore in affitti brevi che punta sul mercato dei visitatori legati a eventi e tempo libero, davvero forte su quest'isola.

Si adatta poco a chi va ogni giorno nel centro di Abu Dhabi e vuole il tragitto più breve possibile, e a chi troverà le settimane degli eventi fastidiose.

Le comunità residenziali nel dettaglio

Yas comprende diverse comunità distinte, rivolte ad acquirenti diversi. Yas Acres è il lato di ville e townhouse, disposto attorno al campo da golf, con i lotti più grandi dell'isola. Water's Edge e Mayan sono comunità di appartamenti sull'acqua. Ansam e Yas Beach Residences si collocano a metà strada.

Le successive uscite di Aldar hanno aumentato di molto l'offerta, e l'isola copre ormai un'ampia fascia di prezzo, dai piccoli appartamenti alle ville indipendenti di grandi dimensioni.

Fronte golf, fronte marina e fronte acqua hanno ciascuno il proprio premio e, poiché la vista è ciò che più distingue un'unità dall'altra, verificare la posizione specifica conta più delle finiture.

Il confronto comunità per comunità è essenziale: il prezzo al metro quadro su Yas mescola prodotti che non competono tra loro.

Il caso degli affitti brevi

Yas è uno dei pochi luoghi di Abu Dhabi in cui l'affitto breve funziona davvero, e il motivo sono le attrazioni: parchi a tema, parco acquatico, spiaggia, golf, centro commerciale e programma di concerti richiamano visitatori che pernottano tutto l'anno.

La settimana del Gran Premio è il picco, con grande distacco: le tariffe si moltiplicano e l'isola fa il tutto esaurito, e la serie di concerti collegata estende l'effetto per più giorni.

Al di fuori di questo periodo la domanda è trainata dalle famiglie e concentrata nei fine settimana, con un'occupazione solida nei mesi più freschi e un'estate molto più tranquilla.

Verificate che lo specifico edificio consenta gli affitti brevi e quale permesso sia richiesto ad Abu Dhabi, che ha un proprio regime e non il quadro DTCM per le case vacanza di Dubai.

La pipeline dell'offerta

Aldar continua a rilasciare nuove fasi su Yas anno dopo anno, ed è il principale freno alla crescita del capitale. Ogni uscita compete direttamente con i proprietari esistenti in locazione e in rivendita, e lo fa con un piano di pagamento a corredo.

L'isola è finita, il che pone un tetto all'offerta, ma quel tetto non è vicino.

Per l'acquirente la risposta sensata è preferire comunità già completate, con servizi consegnati, all'ultimo lancio, e comprare una posizione (fronte golf, fronte acqua, fronte parco) che la prossima uscita non possa replicare.

E pianificare di mantenere l'immobile lungo il ciclo delle uscite, considerando il rendimento come affitto e stile di vita, non come un rapido riprezzamento.

L'isola in numeri

Yas Island si estende per circa 25 chilometri quadrati, con una popolazione residente di circa ottomila persone: una cifra molto bassa per un'isola che riceve milioni di visitatori l'anno, e l'indicazione più chiara di a che cosa serva davvero il luogo.

Lo sviluppo è iniziato nel 2007 con Aldar Properties, e il nome deriva dai Bani Yas, la confederazione tribale che viveva in quest'area due secoli fa. Già nel 2009 il progetto aveva vinto il premio Leading World Tourism Development ai World Travel Awards.

Una strada rialzata a dieci corsie collega l'isola alla terraferma: circa dieci minuti dallo Zayed International Airport, trenta da Saadiyat Island e circa un'ora da Dubai.

Le attrazioni sono la ragione per cui l'isola esiste. Ferrari World si estende su 96 000 metri quadrati e ospita le montagne russe più veloci del mondo; Warner Bros. World è il più grande parco a tema al coperto del pianeta; Yas Waterworld offre più di quaranta scivoli, diversi dei quali unici.

Lo Yas Marina Circuit ospita il Gran Premio di Abu Dhabi ogni anno dal 2009 e ha l'unico hotel al mondo costruito sopra una pista da corsa. Yas Links, sul litorale, è considerato il miglior campo da golf del Medio Oriente, e Yas Mall è il più grande centro commerciale dell'emirato: 232 000 metri quadrati, più di 370 negozi, 68 ristoranti e un cinema da 24 sale.

Aldar continua a rilasciare nuove fasi sull'isola, e ogni uscita compete direttamente con i proprietari esistenti in rivendita e in locazione. Controllate la pipeline prima di dare per scontato che la scarsità sostenga il Vostro prezzo.

Domande frequenti

Gli stranieri possono acquistare in freehold a Yas Island?

Sì: Yas Island è una investment zone designata di Abu Dhabi in cui i cittadini stranieri possono possedere in freehold. È uno dei principali centri dell'interesse degli acquirenti internazionali nell'emirato.

La settimana del Gran Premio crea disagi ai residenti di Yas Island?

Comporta congestione e rumore effettivi, e i residenti si organizzano di conseguenza. Per gli investitori in affitti brevi è la settimana più forte dell'anno; per i residenti che non amano la folla è il principale svantaggio della zona.

Il rendimento e il prezzo d'ingresso indicati sopra sono cifre orientative, utili a confrontare i quartieri tra loro, ricavate da sintesi di mercato e non calcolate sul nostro portafoglio, come invece avviene per i dati di Dubai. Non costituiscono una valutazione di alcun immobile specifico né una consulenza di investimento. La proprietà freehold straniera ad Abu Dhabi è disponibile solo all'interno delle investment zone designate: prima di procedere, verificate la classificazione di qualsiasi immobile specifico.

Yas Island è la scelta giusta per Lei?

Mi indichi il budget e lo scopo dell'acquisto: una rendita in percentuale, una rivendita o un luogo in cui far vivere la famiglia. Lo confronterò con l'alternativa di Dubai a parità di capitale e dirò con franchezza quale delle due vince. Spesso non è quella che ci si aspetta.