Living Legends

Une petite communauté calme et établie à Dubailand : appartements et villas autour d'un golf, et presque personne n'en a entendu parler.

• un bon rapport qualité-prix face aux communautés de golf de marque
• un habitat calme et peu dense
• acheteurs axés sur le rendement

Ce que ce quartier est réellement

Ce qu'est Living Legends

Living Legends est une communauté mixte compacte à Dubailand, en bordure de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, qui associe un petit nombre d'immeubles d'appartements à un lotissement de villas, le tout disposé autour d'un golf.

Elle a été développée par Tanmiyat et a connu un chantier long et chaotique avant d'être achevée, ce qui explique en partie pourquoi elle reste relativement méconnue alors qu'elle est terminée et habitée.

La communauté est petite à l'échelle de Dubaï, calme et autonome, avec des commerces de proximité et une école à proximité.

La décote d'obscurité

Comme peu d'acheteurs internationaux la connaissent, Living Legends se négocie à des prix inférieurs à ceux qu'obtiendrait une communauté comparable en bordure de golf, à la même localisation, si le nom d'un promoteur reconnu y était attaché.

C'est dans cet écart entre le produit et sa notoriété que se trouve parfois la valeur, selon le même schéma qui rend intéressants, à Downtown, des immeubles bien construits mais sans marque.

Le corollaire est la liquidité. Une communauté que personne ne recherche met plus de temps à se vendre, et le bassin d'acheteurs est surtout local et motivé par le rendement.

L'historique de construction

Le projet s'est arrêté pendant la crise financière et a mis des années de plus que prévu à être livré, ce qui a causé de réelles difficultés aux premiers acheteurs.

Pour un acquéreur d'aujourd'hui, cet historique compte surtout de deux façons : il explique les prix, et il signifie que l'association des copropriétaires et le financement de l'entretien ont un passé plus compliqué que dans une communauté livrée sans accroc.

Interrogez précisément l'historique des charges de service et l'état du fonds de réserve. Dans les communautés dont la livraison a été difficile, l'entretien différé est le problème récurrent.

Comment on y vit

Calme, peu dense et verdoyant, le golf offrant espace ouvert et dégagement. Les immeubles sont de faible hauteur et les villas disposent de parcelles raisonnables.

Les équipements dans la communauté sont limités ; les habitants se rendent en voiture à Cityland, à Dubai Hills Mall ou dans les commerces de Motor City et Sports City pour tout achat important.

La localisation à Dubailand implique plus de trente minutes de route jusqu'à Downtown et l'absence de métro.

Ce qu'il faut vérifier

L'historique des charges de service et la situation du fonds de réserve, point le plus important ici compte tenu de l'historique de livraison.

L'état des parties communes et les modalités d'entretien du golf.

L'état de l'immeuble ou de la villa concernés, puisque le parc est désormais en place depuis plusieurs années.

Ce qui est prévu sur les parcelles voisines de Dubailand.

À qui ce quartier convient

À un investisseur axé sur le rendement, qui a fait le travail d'analyse au niveau de l'immeuble et qui achète la décote que crée l'obscurité.

À un résident qui souhaite une communauté calme en bordure de golf, à un prix bien inférieur à celui des équivalents de marque, et que le nom inscrit sur le portail laisse indifférent.

Il convient mal à quiconque a besoin de liquidité à la revente, et à quiconque ne vérifiera pas sérieusement les charges de service et l'état de l'entretien.

Ce qu'on y trouve réellement

Living Legends associe plusieurs immeubles d'appartements de faible hauteur à une communauté de villas, disposés autour d'un golf, sur un site compact en bordure de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, dans le couloir de Dubailand.

Les villas sont de vastes maisons individuelles sur de vraies parcelles — plus grandes que l'essentiel de ce que proposent les communautés voisines à ce prix — et les immeubles sont de faible hauteur, avec des plans généreux selon les standards actuels.

Le golf apporte l'espace ouvert et le dégagement, et c'est la raison pour laquelle la communauté paraît beaucoup moins dense que ses voisines malgré une emprise réduite.

Il y a des commerces de proximité et une école à proximité, mais l'offre de services est mince et les habitants prennent la voiture pour la plupart des besoins.

L'historique et ce qu'il signifie aujourd'hui

Le projet s'est arrêté pendant la crise financière et a pris des années de plus que prévu à être achevé. Les premiers acheteurs ont attendu longtemps, et certains n'ont jamais pris livraison.

Pour un acquéreur d'aujourd'hui, cet historique compte de deux façons précises. Il explique pourquoi la communauté est moins chère que les biens comparables en bordure de golf — le marché a la mémoire longue. Et il signifie que l'association des copropriétaires a hérité d'un ensemble au financement compliqué plutôt que sain.

L'entretien différé est la conséquence habituelle de ce schéma, et il est entièrement vérifiable : demandez l'historique des charges de service, le solde du fonds de réserve et le relevé des travaux d'investissement réellement effectués.

Lorsque les réponses sont bonnes, la décote est une vraie valeur. Lorsqu'elles sont évasives, la décote est le marché qui chiffre un problème que vous achèteriez.

Qui devrait s'y intéresser

Un acheteur axé sur le rendement, prêt à mener au niveau de l'immeuble la vérification diligente que la plupart des gens négligent, et qui n'a pas besoin d'un nom reconnaissable sur le portail de la communauté.

Un résident qui souhaite un logement calme, peu dense, en bordure de golf, à un prix bien inférieur à celui des équivalents de marque, et que n'inquiète pas une adresse peu connue.

Il convient mal à quiconque a besoin de liquidité — le bassin d'acheteurs est restreint et surtout local, et la revente prend du temps.

Et il convient mal à quiconque achète à distance. C'est l'exemple le plus net d'une communauté où les documents et une visite sur place racontent deux histoires différentes, et où c'est la visite qui compte.

Le projet a connu un long chantier interrompu, ce qui fait de l'historique des charges de service et de la situation du fonds de réserve les premiers points à examiner. L'entretien différé est le problème récurrent des communautés dont la livraison a été difficile.

Questions fréquentes

Living Legends est-il un bon endroit pour acheter ?

Il se négocie en dessous des communautés comparables en bordure de golf parce que peu d'acheteurs internationaux le connaissent, ce qui peut représenter une vraie valeur. Les contreparties sont une liquidité de revente faible et un historique de construction difficile, qui rend indispensable la vérification des charges de service et du fonds de réserve.

Vous vous intéressez précisément à Living Legends ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quel bien il s'agit. Avant que vous fassiez une offre, je vous apporterai l'historique des transactions enregistrées, les charges de service actuelles et les loyers réels de biens comparables.