Living Legends

Eine kleine, ruhige, etablierte Community in Dubailand: Apartments und Villen rund um einen Golfplatz, und fast niemand kennt sie.

• Preisvorteil gegenüber Golf-Communities großer Marken
• ruhiges Wohnen bei geringer Dichte
• Käufer mit Renditefokus

Wie dieses Viertel wirklich ist

Was Living Legends ist

Living Legends ist eine kompakte gemischte Community in Dubailand an der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Sie verbindet wenige Apartmenthäuser mit einer Villen-Community, angeordnet rund um einen Golfplatz.

Entwickelt wurde sie von Tanmiyat, und ihre Baugeschichte war lang und schwierig, bevor sie fertiggestellt wurde. Das ist ein Grund dafür, dass sie trotz Fertigstellung und Bezug relativ unbekannt geblieben ist.

Die Community ist für Dubaier Verhältnisse klein, ruhig und in sich geschlossen, mit Einzelhandel in der Community und einer Schule in der Nähe.

Der Bekanntheitsabschlag

Weil nur wenige internationale Käufer sie kennen, wird Living Legends zu Preisen gehandelt, die unter dem liegen, was eine vergleichbare Community am Golfplatz mit derselben Lage erzielen würde, wenn ein bekannter Entwicklername daran hinge.

In dieser Lücke zwischen Produkt und Bekanntheit liegt mitunter der Wert – dasselbe Muster, das gut gebaute, aber markenlose Gebäude in Downtown betrachtenswert macht.

Die Kehrseite ist die Liquidität. Eine Community, nach der niemand sucht, braucht länger beim Verkauf, und der Käuferkreis ist überwiegend lokal und renditegetrieben.

Die Baugeschichte

Das Projekt kam während der Finanzkrise zum Stillstand und wurde Jahre später als geplant fertiggestellt, was den ursprünglichen Käufern echte Probleme bereitete.

Für einen heutigen Käufer ist diese Geschichte vor allem in zwei Punkten wichtig: Sie erklärt die Preise, und sie bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft und die Finanzierung der Instandhaltung eine kompliziertere Vorgeschichte haben als in einer reibungslos übergebenen Community.

Fragen Sie gezielt nach der Entwicklung der Service Charge und nach dem Stand der Rücklage. In Communities mit schwieriger Übergabe ist aufgeschobene Instandhaltung das wiederkehrende Problem.

Wie es sich hier lebt

Ruhig, wenig dicht und grün, wobei der Golfplatz Freifläche und Aussicht bietet. Die Apartmenthäuser sind niedrig, und die Villen stehen auf ordentlichen Grundstücken.

Das Angebot innerhalb der Community ist begrenzt; für alles Größere fahren die Bewohner nach Cityland, zur Dubai Hills Mall oder zum Einzelhandel in Motor City und Sports City.

Die Lage in Dubailand bedeutet eine Fahrt von mehr als dreißig Minuten nach Downtown und keine Metro.

Was zu prüfen ist

Die Entwicklung der Service Charge und den Stand der Rücklage – angesichts der Übergabegeschichte der wichtigste Punkt.

Den Zustand der Gemeinschaftsflächen und die Regelungen zur Pflege des Golfplatzes.

Den Zustand des konkreten Gebäudes oder der Villa, da der Bestand inzwischen seit einigen Jahren steht.

Was auf den umliegenden Grundstücken in Dubailand geplant ist.

Für wen es geeignet ist

Für einen renditeorientierten Investor, der die Arbeit auf Gebäudeebene gemacht hat und den Abschlag kauft, den die Unbekanntheit erzeugt.

Für einen Bewohner, der eine ruhige Community am Golfplatz zu einem Preis weit unter den Markenvergleichen möchte und sich nicht für den Namen am Tor interessiert.

Schlecht geeignet ist es für alle, die Liquidität beim Weiterverkauf brauchen, und für alle, die Service Charge und Instandhaltungsstand nicht gründlich prüfen.

Was tatsächlich da ist

Living Legends verbindet eine Reihe niedriger Apartmenthäuser mit einer Villen-Community, angeordnet rund um einen Golfplatz, auf einem kompakten Areal an der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road im Dubailand-Korridor.

Die Villen sind großzügige freistehende Häuser auf echten Grundstücken – größer als das meiste, was die umliegenden Communities zu diesem Preis bieten –, und die Apartmenthäuser sind niedrig mit nach heutigen Maßstäben großzügigen Grundrissen.

Der Golfplatz sorgt für Freifläche und Aussicht und ist der Grund, warum die Community trotz kleiner Grundfläche viel weniger dicht wirkt als ihre Nachbarn.

Es gibt Einzelhandel in der Community und eine Schule in der Nähe, aber das Angebot ist dünn, und die Bewohner fahren für das meiste Auto.

Die Geschichte und was sie heute bedeutet

Das Projekt kam während der Finanzkrise zum Stillstand und wurde Jahre später als geplant fertiggestellt. Die ursprünglichen Käufer warteten lange, und manche erhielten ihre Einheit nie.

Für einen heutigen Käufer ist diese Geschichte in zwei konkreten Punkten wichtig. Sie erklärt, warum die Community unter vergleichbaren Beständen am Golfplatz bepreist ist – der Markt hat ein langes Gedächtnis. Und sie bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft ein Gebäude mit komplizierter Finanzierungsgeschichte geerbt hat und keine saubere.

Aufgeschobene Instandhaltung ist die übliche Folge dieses Musters, und sie lässt sich vollständig prüfen: Fragen Sie nach der Entwicklung der Service Charge, dem Stand der Rücklage und dem Nachweis der tatsächlich durchgeführten Investitionsarbeiten.

Sind diese Antworten gut, ist der Abschlag echter Wert. Sind sie ausweichend, ist der Abschlag der Markt, der ein Problem einpreist, das Sie mitkaufen würden.

Wer sich das ansehen sollte

Ein renditeorientierter Käufer, der bereit ist, die Due Diligence auf Gebäudeebene zu machen, die die meisten überspringen, und der keinen bekannten Namen am Tor der Community braucht.

Ein Bewohner, der ein ruhiges, wenig dichtes Zuhause am Golfplatz zu einem Preis weit unter den Markenvergleichen möchte und sich an einer unbekannten Adresse nicht stört.

Schlecht geeignet ist es für alle, die Liquidität brauchen – der Käuferkreis ist klein und überwiegend lokal, und ein Weiterverkauf braucht Zeit.

Und schlecht geeignet ist es für alle, die aus der Ferne kaufen. Es ist das deutlichste Beispiel für eine Community, in der die Unterlagen und ein Besuch vor Ort zwei verschiedene Dinge sagen und der Besuch derjenige ist, der zählt.

Das Projekt hatte eine lange, unterbrochene Bauphase, weshalb Service-Charge-Historie und Stand der Rücklage das Erste sind, was zu prüfen ist. Aufgeschobene Instandhaltung ist das wiederkehrende Problem in Communities mit schwieriger Übergabe.

Häufige Fragen

Ist Living Legends ein guter Ort zum Kaufen?

Sie wird unter vergleichbaren Golf-Communities gehandelt, weil nur wenige internationale Käufer sie kennen, was echter Wert sein kann. Die Nachteile sind eine dünne Liquidität beim Weiterverkauf und eine schwierige Baugeschichte, die es unerlässlich macht, Service Charge und Rücklage zu prüfen.

Sie interessieren sich konkret für Living Legends?

Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es sich handelt. Bevor Sie ein Angebot abgeben, bringe ich die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten mit.