Living Legends

Una comunità piccola, tranquilla e consolidata a Dubailand: appartamenti e ville attorno a un campo da golf, e quasi nessuno la conosce.

• valore rispetto alle comunità golf di marca
• vita tranquilla a bassa densità
• acquirenti orientati al rendimento

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Living Legends

Living Legends è una comunità mista e compatta a Dubailand, lungo la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, che combina un piccolo numero di palazzi di appartamenti con una comunità di ville, disposti attorno a un campo da golf.

È stata sviluppata da Tanmiyat e ha avuto una lunga e travagliata storia di costruzione prima di essere completata, ed è in parte per questo che resta relativamente sconosciuta pur essendo terminata e abitata.

La comunità è piccola per gli standard di Dubai, tranquilla e autosufficiente, con negozi di comunità e una scuola nelle vicinanze.

Lo sconto dell'anonimato

Poiché pochi acquirenti internazionali la conoscono, Living Legends si scambia a prezzi inferiori a quelli che otterrebbe una comunità comparabile adiacente a un campo da golf, con la stessa posizione, se avesse il nome di uno sviluppatore riconoscibile.

Quel divario tra prodotto e notorietà è dove a volte si trova il valore — lo stesso schema che rende interessanti, a Downtown, edifici ben costruiti ma privi di marchio.

Il corollario è la liquidità. In una comunità che nessuno cerca si impiega più tempo a vendere, e il bacino di acquirenti è in gran parte locale e orientato al rendimento.

La storia della costruzione

Il progetto si è fermato durante la crisi finanziaria e ha richiesto anni in più del previsto per essere completato, causando reali difficoltà ai primi acquirenti.

Per chi acquista oggi quella storia conta soprattutto in due modi: spiega i prezzi e significa che l'associazione dei proprietari e il finanziamento della manutenzione hanno un passato più complicato rispetto a una comunità consegnata senza intoppi.

Chieda in modo specifico lo storico delle spese condominiali e lo stato del fondo di riserva. Nelle comunità con una consegna travagliata, la manutenzione rinviata è il problema ricorrente.

Com'è vivere qui

Tranquillo, a bassa densità e verde, con il campo da golf che offre spazio aperto e vista. I palazzi di appartamenti sono bassi e le ville sorgono su lotti ragionevoli.

I servizi all'interno della comunità sono limitati; per tutto ciò che è sostanziale i residenti si spostano in auto verso Cityland, Dubai Hills Mall o i negozi di Motor City e Sports City.

La posizione a Dubailand comporta più di trenta minuti di auto fino a Downtown e l'assenza di metropolitana.

Che cosa verificare

Lo storico delle spese condominiali e la situazione del fondo di riserva, che è la voce più importante qui data la storia della consegna.

Lo stato delle aree comuni e gli accordi per la manutenzione del campo da golf.

Le condizioni del singolo edificio o della singola villa, dato che ormai gli immobili sono in piedi da diversi anni.

Che cosa è previsto sui lotti circostanti di Dubailand.

A chi si addice

A un investitore orientato al rendimento che ha fatto il lavoro di verifica sull'edificio e compra lo sconto creato dall'anonimato.

A un residente che desidera una comunità tranquilla vicino a un campo da golf a un prezzo molto inferiore agli equivalenti di marca e non si cura del nome sul cancello.

Si addice male a chi ha bisogno di liquidità in fase di rivendita e a chi non verificherà con cura le spese condominiali e la situazione della manutenzione.

Che cosa c'è davvero

Living Legends combina una serie di palazzi di appartamenti bassi con una comunità di ville, disposti attorno a un campo da golf, su un sito compatto lungo la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, nel corridoio di Dubailand.

Le ville sono case indipendenti di dimensioni notevoli su lotti veri — più grandi della maggior parte di ciò che le comunità circostanti offrono a quel prezzo — e i palazzi di appartamenti sono bassi, con planimetrie ampie rispetto agli standard attuali.

Il campo da golf offre lo spazio aperto e la vista, ed è il motivo per cui la comunità appare molto meno densa dei vicini nonostante l'ingombro ridotto.

Ci sono negozi di comunità e una scuola nelle vicinanze, ma la dotazione di servizi è scarsa e i residenti si spostano in auto per quasi tutto.

La storia e che cosa significa oggi

Il progetto si è fermato durante la crisi finanziaria e ha richiesto anni in più del previsto per essere completato. I primi acquirenti hanno atteso a lungo, e alcuni non hanno mai preso in consegna l'immobile.

Per chi acquista oggi quella storia conta in due modi precisi. Spiega perché la comunità ha prezzi inferiori agli immobili comparabili vicino a campi da golf — il mercato ha una lunga memoria. E significa che l'associazione dei proprietari ha ereditato un edificio con una storia di finanziamento complicata e non lineare.

La manutenzione rinviata è la conseguenza tipica di questo schema, ed è del tutto verificabile: si chiedano lo storico delle spese condominiali, il saldo del fondo di riserva e il registro dei lavori di capitale effettivamente eseguiti.

Dove le risposte sono buone, lo sconto è valore autentico. Dove sono evasive, lo sconto è il mercato che prezza un problema che si andrebbe a comprare.

Chi dovrebbe considerarla

Un acquirente orientato al rendimento disposto a fare, sull'edificio, quella due diligence che la maggior parte delle persone salta, e che non ha bisogno di un nome riconoscibile sul cancello della comunità.

Un residente che desidera una casa tranquilla, a bassa densità, vicino a un campo da golf, a un prezzo molto inferiore agli equivalenti di marca e che non si lascia turbare da un indirizzo poco noto.

Si addice male a chi ha bisogno di liquidità — il bacino di acquirenti qui è ridotto e in gran parte locale, e la rivendita richiede tempo.

E si addice male a chi acquista a distanza. È l'esempio più chiaro possibile di una comunità in cui i documenti e un sopralluogo raccontano due cose diverse, e dove conta il sopralluogo.

Il progetto ha avuto una lunga storia di costruzione interrotta, il che rende lo storico delle spese condominiali e la situazione del fondo di riserva le prime cose da esaminare. La manutenzione rinviata è il problema ricorrente nelle comunità con una consegna travagliata.

Domande frequenti

Living Legends è un buon posto in cui comprare?

Si scambia a prezzi inferiori alle comunità comparabili vicino a campi da golf perché pochi acquirenti internazionali la conoscono, e questo può essere valore autentico. In compenso la liquidità in rivendita è scarsa e la travagliata storia di costruzione rende essenziale verificare le spese condominiali e il fondo di riserva.

Sta valutando proprio Living Legends?

Mi indichi quale edificio o quale unità. Prima che faccia un'offerta Le porterò lo storico delle transazioni registrate, la service charge attuale e i canoni reali di locazione di unità comparabili.