Un terrain à 34 millions USD : comment envisager le rendement d'un terrain à Dubai

Un record instructif à Dubai : un terrain de 2 277 m² sur Jumeirah Bay Island s'est vendu 34 millions USD — environ 14 931 USD le mètre carré. Le propriétaire précédent l'avait acheté 9,9 millions USD, soit une plus-value de 242 %.

Pourquoi un terrain se comporte-t-il autrement qu'un appartement ?

• Un terrain ne s'use pas. Un appartement subit une obsolescence physique et fonctionnelle : dans vingt ans, il concurrence des immeubles plus récents. Une parcelle n'a pas ce problème.
• L'offre est finie — surtout sur les îles gagnées sur la mer, où de nouvelles parcelles n'existeront tout simplement pas.
• Il n'y a pas de frais d'exploitation — ni charges de copropriété, ni réparations, ni gestion. Mais il n'y a pas non plus de revenu : un terrain ne produit rien tant qu'il n'est pas bâti ou vendu.
• Le ticket d'entrée est plus élevé et la liquidité plus faible. Il y a beaucoup moins d'acheteurs pour une parcelle de plusieurs dizaines de millions que pour un appartement.

L'écart entre les emplacements

C'est sur le terrain que l'écart entre quartiers est le plus visible. Sur la même période, des parcelles sur des îles en développement étaient proposées à des prix inférieurs d'un ordre de grandeur et plus à ceux de l'île du record. Cette différence reflète moins la qualité actuelle du lieu que le degré de préparation de l'environnement et l'horizon.

Comment l'aborder ?

Comme une classe d'actifs à part, et non comme de « l'immobilier moins cher ». Acheter un terrain, c'est parier sur le développement d'un territoire sur un horizon de plusieurs années, sans revenu intermédiaire. Cela peut produire un rendement à trois chiffres, comme dans le cas ci-dessus, et cela peut ne rien produire pendant des années.

Dans ce type d'opération, il faut vérifier non le prix au mètre, mais l'usage autorisé de la parcelle, les éventuels délais de construction obligatoires (certains projets en prévoient), les réseaux raccordés et les plans du promoteur principal pour ce qui entoure le terrain.