Un terreno da 34 mln di dollari: come ragionare sul rendimento dei terreni a Dubai

Un record istruttivo di Dubai: un lotto di 2 277 m² su Jumeirah Bay Island è stato venduto per 34 mln di dollari, circa 14 931 dollari al metro quadrato. Il precedente proprietario lo aveva acquistato per 9,9 mln di dollari, con un guadagno del 242%.

Perché il terreno si comporta diversamente da un appartamento?

• Il terreno non si logora. Un appartamento ha un'obsolescenza fisica e funzionale: tra vent'anni compete con edifici più nuovi. Un lotto non ha questo problema.
• L'offerta è finita, soprattutto sulle isole artificiali, dove nuovi lotti semplicemente non esisteranno.
• Non ci sono costi di gestione: niente spese condominiali, riparazioni o amministrazione. Ma non c'è nemmeno reddito: il terreno non produce nulla finché non viene edificato o venduto.
• L'ingresso è più alto e la liquidità più bassa. Gli acquirenti di un lotto da decine di milioni sono molte volte meno di quelli di un appartamento.

Il divario tra le località

Nel terreno il divario tra quartieri è più visibile. Nello stesso periodo i lotti sulle isole in via di sviluppo venivano offerti a prezzi inferiori di un ordine di grandezza e oltre rispetto all'isola record. Quella differenza riflette non tanto la qualità attuale del luogo quanto il diverso grado di preparazione dell'ambiente e l'orizzonte temporale.

Come considerarlo?

Come una classe di attivo a sé, non come «un immobile più economico». Comprare un terreno è una scommessa sullo sviluppo di un territorio su un orizzonte di anni e senza reddito intermedio. Può dare un rendimento a tre cifre, come nel caso sopra, e può non dare nulla per anni.

Cosa verificare in un ingresso di questo tipo non è il prezzo al metro, ma la destinazione d'uso consentita del lotto, gli eventuali termini obbligatori di edificazione (alcuni progetti li prevedono), le utenze allacciate e i piani del master developer per ciò che lo circonda.