Участок за 34 млн долларов: как считать доходность земли в Дубае
Продажа участка площадью 2277 квадратных метров на Jumeirah Bay Island за рекордные 34 млн долларов дала прежнему владельцу 242% прибыли. Разбираем, чем инвестиция в землю отличается от покупки квартиры.
Один из показательных рекордов дубайского рынка: участок площадью 2 277 м² на острове Jumeirah Bay был продан за 34 млн долларов — около 14 931 доллара за квадратный метр. Прежний владелец купил его за 9,9 млн, то есть заработал 242%.
Почему земля ведёт себя иначе, чем квартира
- Земля не изнашивается. У квартиры есть физический и моральный износ: через двадцать лет она конкурирует с новыми домами. У участка этой проблемы нет.
- Предложение конечно. Особенно на насыпных островах, где новых участков просто не будет.
- Нет операционных расходов — ни сервисного сбора, ни ремонта, ни управления. Но нет и дохода: земля не приносит ничего, пока её не застроят или не продадут.
- Вход выше, ликвидность ниже. Покупателей на участок за десятки миллионов долларов кратно меньше, чем на квартиру.
Разница в цене между локациями
Именно в земле разброс между районами наиболее нагляден. В том же периоде участки на осваиваемых островах предлагались по цене, отличавшейся от рекордного острова на порядок и более. Такая разница отражает не столько текущее качество места, сколько разницу в готовности среды и в горизонте.
Как к этому относиться
Как к отдельному классу активов, а не как к «недвижимости подешевле». Покупка земли — это ставка на развитие территории с горизонтом в годы и без промежуточного дохода. Она может дать трёхзначную доходность, как в приведённом случае, и может годами не давать ничего.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Проверять при таком входе надо не цену за метр, а разрешённое использование участка, сроки обязательной застройки (в ряде проектов они прописаны), подведённые коммуникации и планы мастер-девелопера по окружению.
По данным о сделках с земельными участками на островах Дубая.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Срок окупаемости недвижимости: почему низкое место Дубая в рейтинге — это хорошо
Международные рейтинги считают, за сколько лет аренда окупает стоимость квартиры. Дубай стабильно в нижней части списка — и это преимущество, а не недостаток. Разбираем, как переводить годы в проценты и что этот показатель не учитывает.
Скидка 20% за нижний этаж: как считать, стоит ли она того
Исследования офисного рынка Лондона дают около 0,7% премии к арендной ставке за каждый этаж вверх. При разнице в 23 этажа это примерно 16% к ставке — и с этой цифрой надо сравнивать скидку, которую предлагает застройщик.
«HIGH ROI» в объявлении: что показывает проверка реальных цифр
На порталах объявлений заголовки вроде «высокая доходность» и «инвестиционная возможность» стали стандартом. Разбираем, из чего складывается разрыв между обещанной доходностью и той, что остаётся после всех расходов.
Ритейл с сетевым арендатором: разбираем три сделки по цифрам
Помещение аптеки в Аль-Джаддафе с доходностью 8,1%, ресторан в Марине с индексируемым договором на пять лет и помещение на канале в Business Bay с дисконтом 11% к рынку. Что смотреть в таких сделках, кроме процента.
Покупка денежного потока: как оценивают коммерческий объект
В коммерческой недвижимости покупают не стены, а подписанный договор аренды. Разбираем понятие денежного потока, показатель Cap Rate и то, почему в коммерции горизонт планирования длиннее, чем в жилье.
Гарантированная доходность закончилась: сеть отелей приостановила выплаты инвесторам
Крупная американская отельная сеть, продававшая апартаменты с гарантированной доходностью 7% на десять лет, уведомила покупателей о приостановке договоров из-за падения туристического потока. Разбираем, чего стоит слово «гарантированный» на практике.