Commission d'agent à Dubaï : 2 % à la revente, 5 % en location, rien dans le neuf

« Combien prend l'agent ? » est la première question de presque tous les premiers appels, et la réponse dépend entièrement de ce que vous achetez. La revente, la location et le neuf fonctionnent selon trois modèles différents, et les confondre coûte de l'argent réel.

Revente : 2 % du prix

La commission standard sur un bien achevé est de 2 % du prix de vente, et selon un usage établi, c'est l'acheteur qui la paie. La TVA de 5 % s'ajoute sur la commission elle-même. Lorsque l'acheteur et le vendeur sont représentés par des agences différentes, les honoraires sont partagés entre elles selon un accord — le total de l'acheteur ne change pas.

Une réserve importante : 2 % relève de la coutume du marché, pas de la loi. Le régulateur la reconnaît comme standard mais ne la fixe ni ne l'impose, et les parties sont libres de convenir autrement. Sur les tickets plus importants, le taux est négociable, et le négocier fait partie normale de la transaction plutôt qu'une insulte.

Location : 5 % du loyer annuel

Pour une location résidentielle, les honoraires de l'agent sont calculés sur le loyer annuel et s'élèvent généralement à 5 %. Sur les biens moins chers, les agences appliquent souvent un minimum en valeur absolue. Là encore — pratique, pas tarif.

Neuf : l'acheteur ne paie rien

Si vous achetez directement auprès d'un promoteur, la commission est payée par le promoteur, pas par vous. Le prix de la liste du promoteur est le même que vous entriez seul ou accompagné d'un courtier. Il faut le comprendre avant de commencer à chercher : sur le marché primaire, le travail d'un courtier ne coûte rien à l'acheteur, et refuser d'être représenté ne vous fait rien économiser du tout.

L'envers du même mécanisme : comme c'est le promoteur qui paie, le courtier a un intérêt commercial à vous montrer les promoteurs avec lesquels son agence a des accords. La vérification est simple : demandez à voir des alternatives d'autres promoteurs et à entendre pourquoi elles sont moins bonnes.

Tout ce que paie encore un acheteur

La commission n'est pas la ligne la plus importante. Sur le marché de la revente, l'ensemble se présente ainsi :

• 4 % du prix — frais de transfert du Land Department. Formellement partagés entre les parties, en pratique payés en totalité par l'acheteur.
• Frais administratifs d'émission du titre — un montant fixe selon le type de bien.
• Frais du bureau de trustee — fixes, selon que le prix est supérieur ou inférieur à 500 000 AED.
• NOC du promoteur — le certificat de non-objection confirmant l'absence d'impayés. Payant, à un tarif fixé par le promoteur.
• Frais de prêt en cas de financement : inscription de l'hypothèque au Land Department, plus frais bancaires et expertise.
• Charges de copropriété d'avance. Le transfert exige généralement que les sommes dues sur le bien soient soldées, et le reste de l'année est souvent réglé d'avance.

Au total, prévoyez environ 6 à 8 % en plus du prix à la revente, selon qu'il y a un prêt ou non et selon le montant des frais fixes. Rien de cela n'apparaît dans l'annonce, et il faut l'inclure dans votre budget dès le départ.

Pourquoi le taux est inférieur à celui de New York ou de Londres

La commission résidentielle aux États-Unis démarre traditionnellement autour de 5 % et se partage entre les deux côtés, pour un prix au pied carré nettement plus élevé. Les 2 % de Dubaï paraissent modestes en comparaison, et la raison est structurelle plutôt que qualitative : une grande part du volume ici relève du marché primaire, où le promoteur paie, et la concurrence entre des milliers d'agences agréées maintient le taux de la revente à un niveau bas.

Mettez-le par écrit

Tout accord sur la commission doit figurer dans un formulaire du Land Department — le formulaire A lorsqu'on travaille avec un vendeur, le formulaire B lorsqu'on travaille avec un acheteur. « On verra ça plus tard » signifie en pratique régler la question au moment où partir est devenu coûteux.