Prowizja pośrednika w Dubaju: 2 % przy odsprzedaży, 5 % przy najmie, nic przy nowej zabudowie

„Ile bierze pośrednik?” to pierwsze pytanie niemal w każdej pierwszej rozmowie, a odpowiedź zależy całkowicie od tego, co się kupuje. Rynek wtórny, najem i nowa zabudowa działają według trzech różnych modeli, a mylenie ich kosztuje realne pieniądze.

Rynek wtórny: 2 % ceny

Standardowa prowizja od gotowej nieruchomości to 2 % ceny sprzedaży i zgodnie z ustaloną praktyką płaci ją kupujący. Od samej prowizji nalicza się dodatkowo VAT w wysokości 5 %. Gdy kupującego i sprzedającego reprezentują różne agencje, opłata jest dzielona między nie na mocy umowy — łączna kwota kupującego się nie zmienia.

Ważne zastrzeżenie: 2 % to zwyczaj rynkowy, a nie ustawa. Regulator uznaje je za standard, ale ani go nie ustala, ani nie egzekwuje, a strony mogą swobodnie umówić się inaczej. Przy wyższych kwotach stawka podlega negocjacji, a negocjowanie jej jest normalną częścią transakcji, a nie zniewagą.

Najem: 5 % rocznego czynszu

Przy najmie mieszkalnym opłata pośrednika jest liczona od rocznego czynszu i zwykle wynosi 5 %. Przy tańszych lokalach agencje często stosują minimum w wartości bezwzględnej. Znowu — praktyka, a nie taryfa.

Nowa zabudowa: kupujący nie płaci nic

Gdy kupuje się bezpośrednio od dewelopera, prowizję płaci deweloper, a nie Państwo. Cena z cennika dewelopera jest taka sama, czy przychodzą Państwo sami, czy z pośrednikiem. Warto to zrozumieć, zanim zacznie się szukać: na rynku pierwotnym praca pośrednika nic kupującego nie kosztuje, a rezygnacja z reprezentacji nie oszczędza nic.

Druga strona tego samego mechanizmu: ponieważ płaci deweloper, pośrednik ma interes handlowy, by pokazywać deweloperów, z którymi jego agencja ma umowy. Sprawdzian jest prosty — poprosić o pokazanie alternatyw od innych deweloperów i o wyjaśnienie, dlaczego są gorsze.

Wszystko inne, co płaci kupujący

Prowizja nie jest największą pozycją. Na rynku wtórnym pełny zestaw wygląda tak:

• 4 % ceny — opłata transferowa Land Department. Formalnie dzielona między strony, w praktyce w całości płacona przez kupującego.
• Opłata administracyjna za wydanie tytułu własności — stała kwota zależna od typu nieruchomości.
• Opłata biura powierniczego — stała, zależna od tego, czy cena jest powyżej, czy poniżej 500 000 AED.
• NOC dewelopera — świadectwo braku zastrzeżeń potwierdzające brak zaległych należności. Płatne, w cenie ustalanej przez dewelopera.
• Koszty kredytu hipotecznego w razie finansowania: rejestracja zastawu w Land Department plus opłaty banku i wycena.
• Opłata eksploatacyjna z góry. Przeniesienie własności zazwyczaj wymaga uregulowania należności za lokal, a resztę roku często rozlicza się z góry.

W sumie należy budżetować mniej więcej 6–8 % ponad cenę przy odsprzedaży, w zależności od tego, czy jest kredyt hipoteczny i jak układają się opłaty stałe. Nic z tego nie występuje w ogłoszeniu i musi znaleźć się w budżecie od początku.

Dlaczego stawka jest niższa niż w Nowym Jorku czy Londynie

Prowizja od nieruchomości mieszkalnych w Stanach Zjednoczonych tradycyjnie zaczyna się od około 5 % i jest dzielona między strony, przy znacznie wyższej cenie za stopę. Dubajskie 2 % wygląda na tym tle skromnie, a powód jest strukturalny, a nie jakościowy: duża część obrotu to tutaj rynek pierwotny, na którym płaci deweloper, a konkurencja tysięcy licencjonowanych agencji utrzymuje stawkę na rynku wtórnym na niskim poziomie.

Proszę mieć to na piśmie

Każde porozumienie w sprawie prowizji należy do formularza Land Department — Formularza A przy współpracy ze sprzedającym, Formularza B przy współpracy z kupującym. „Dogadamy się później” w praktyce oznacza dogadywanie się w chwili, gdy wycofanie się stało się kosztowne.