Commissioni degli agenti a Dubai: 2% sulla rivendita, 5% sull'affitto, nulla sul nuovo

«Quanto chiede l'agente?» è la prima domanda in quasi ogni prima telefonata, e la risposta dipende interamente da che cosa si compra. Rivendita, locazione e nuova costruzione funzionano con tre modelli diversi, e confonderli costa denaro vero.

Rivendita: 2% del prezzo

La commissione standard su un immobile finito è il 2% del prezzo di vendita e, per prassi consolidata, la paga l'acquirente. L'IVA al 5% si applica in aggiunta sulla commissione stessa. Quando acquirente e venditore sono rappresentati da agenzie diverse, la commissione viene divisa tra loro in base a un accordo — il totale dell'acquirente non cambia.

Una precisazione importante: il 2% è consuetudine di mercato, non legge. Il regolatore lo riconosce come standard ma non lo fissa né lo impone, e le parti sono libere di accordarsi diversamente. Sui valori più alti l'aliquota è negoziabile, e negoziarla è una parte normale della transazione, non un'offesa.

Affitto: 5% del canone annuo

Su una locazione residenziale la commissione dell'agente si calcola sul canone annuo ed è tipicamente il 5%. Sulle unità più economiche le agenzie spesso applicano un minimo in termini assoluti. Di nuovo — prassi, non tariffa.

Nuova costruzione: l'acquirente non paga nulla

Se si compra direttamente da un costruttore, la commissione la paga il costruttore, non voi. Il prezzo del listino del costruttore è lo stesso sia che entriate da soli sia che arriviate con un broker. Vale la pena capirlo prima di iniziare a cercare: sul mercato primario il lavoro di un broker non costa nulla all'acquirente, e rinunciare alla rappresentanza non fa risparmiare nulla.

L'altra faccia dello stesso meccanismo: poiché paga il costruttore, il broker ha un interesse commerciale a mostrarvi i costruttori con cui la sua agenzia ha accordi. Il controllo è semplice — chiedete di vedere alternative di altri costruttori e di sentire perché sono peggiori.

Tutto il resto che paga un acquirente

La commissione non è la voce più grande. Sul mercato della rivendita l'insieme è questo:

• 4% del prezzo — tassa di trasferimento del Land Department. Formalmente divisa tra le parti, in pratica pagata per intero dall'acquirente.
• Tassa amministrativa per l'emissione del titolo — un importo fisso a seconda del tipo di immobile.
• Costo del trustee office — fisso, e dipendente dal fatto che il prezzo sia sopra o sotto AED 500 000.
• NOC del costruttore — il certificato di non opposizione che conferma l'assenza di debiti in sospeso. A pagamento, a un prezzo fissato dal costruttore.
• Costi del mutuo se finanziato: registrazione del vincolo presso il Land Department più commissioni bancarie e perizia.
• Service charge anticipata. Il trasferimento in genere richiede che i debiti sull'unità siano saldati, e il resto dell'anno viene spesso regolato in anticipo.

In totale, mettete a budget circa il 6–8% oltre il prezzo su una rivendita, a seconda che ci sia un mutuo e di come si compongano le tariffe fisse. Nulla di tutto ciò compare nell'annuncio, e deve essere nel vostro budget fin dall'inizio.

Perché l'aliquota è più bassa che a New York o a Londra

La commissione residenziale negli Stati Uniti parte tradizionalmente da circa il 5% ed è divisa tra le parti, su un prezzo al piede quadrato considerevolmente più alto. Il 2% di Dubai sembra modesto al confronto, e la ragione è strutturale più che qualitativa: una grande quota del giro d'affari qui è mercato primario, dove paga il costruttore, e la concorrenza tra migliaia di agenzie autorizzate tiene bassa l'aliquota sulla rivendita.

Mettetelo per iscritto

Qualsiasi accordo sulla commissione va messo in un modulo del Land Department — il Modulo A quando si lavora con un venditore, il Modulo B quando si lavora con un acquirente. «Ci metteremo d'accordo dopo» in pratica significa accordarsi nel momento in cui rinunciare è diventato costoso.