Loyers de bureaux à Dubaï : catégorie B en hausse de 31,5 % alors que la vacance tombe à 6,1 %

Le marché des bureaux de Dubaï est devenu un marché de propriétaires au sens le plus pur. Les loyers de catégorie B ont augmenté de 31,5 % sur un an — la hausse la plus forte de tous les segments — tandis que les immeubles de catégorie A et prime gagnaient 14 à 26 %. La vacance globale est tombée à 6,1 %, un plus bas historique où le choix du locataire disparaît pratiquement.

Pourquoi la catégorie B devance le prime

Dans un cycle de croissance normal, le meilleur produit s'apprécie en premier. Ici, c'est l'inverse, et c'est le détail révélateur. Les tours prime du DIFC et de Sheikh Zayed Road se sont remplies ces deux dernières années — il leur reste peu de marge de progression, sauf aux renouvellements de baux. La nouvelle demande — des entreprises de taille moyenne qui s'installent en nombre dans l'émirat — trouve le prime plein ou hors budget, et atterrit en catégorie B. Un segment qui a passé des années comme un coin tranquille aux loyers modérés a connu la revalorisation la plus abrupte.

• +31,5 % — hausse des loyers de catégorie B sur l'année.
• +14–26 % — catégorie A et prime.
• 6,1 % — vacance : un minimum technique où le marché est pratiquement plein.

D'où vient la demande

Pas de mystère : les nouvelles immatriculations d'entreprises à Dubaï battent des records, et chaque entreprise finit par avoir besoin d'un bureau physique — pour la licence, pour l'embauche, pour la conformité bancaire. La construction de bureaux neufs ne peut pas suivre : le cycle de développement d'une tour de bureaux est de trois à quatre ans, de sorte que les surfaces conçues en réponse à la pénurie actuelle n'arriveront pas sur le marché avant 2028–2029.

Ce que cela signifie pour un investisseur

• Les bureaux sont de retour au menu. Pendant des années, l'investisseur privé à Dubaï n'a regardé que les appartements. Avec 6,1 % de vacance et une hausse des loyers à deux chiffres, les bureaux de Business Bay, de JLT et de Barsha Heights produisent des rendements qui méritent d'être comparés au résidentiel.
• Le résidentiel en profite aussi. Chaque nouveau bureau, ce sont des salariés qui ont besoin d'un logement à moins d'une demi-heure du travail. La pénurie de bureaux au centre soutient les loyers à Business Bay, à Downtown et le long de la Red Line du métro.
• Attention à l'horizon. Un bond annuel de 31,5 % ne se répète pas indéfiniment : une partie de la demande migrera inévitablement vers la nouvelle offre de bureaux. Achetez un bureau pour son flux de trésorerie actuel, pas pour une extrapolation de cette année.

D'après les revues de courtiers du marché des bureaux de Dubaï pour le premier semestre 2026.