Affitti degli uffici a Dubai: Grade B +31,5% con la vacanza scesa al 6,1%

Il mercato degli uffici di Dubai è diventato un mercato dei proprietari nel senso più puro. Gli affitti di Grade B sono saliti del 31,5% su base annua, il movimento più netto di qualunque segmento, mentre gli edifici di Grade A e prime hanno aggiunto il 14–26%. La vacanza in città è scesa al 6,1%, un minimo storico a cui la scelta dell'inquilino praticamente scompare.

Perché il Grade B supera il prime?

In un normale ciclo di crescita si rivaluta per primo il prodotto migliore. Qui è il contrario, ed è questo il dettaglio rivelatore. Le torri prime di DIFC e lungo Sheikh Zayed Road si sono riempite negli ultimi due anni: resta poco spazio per crescere, se non ai rinnovi dei contratti. La nuova domanda, costituita da società di medie dimensioni che aprono in gran numero nell'emirato, trova il prime pieno o fuori budget e finisce nel Grade B. Un segmento che per anni è rimasto un angolo tranquillo con affitti moderati ha ottenuto il riprezzamento più ripido.

• +31,5%: crescita degli affitti di Grade B nell'anno.
• +14–26%: Grade A e prime.
• 6,1%: vacanza, un minimo tecnico a cui il mercato è sostanzialmente pieno.

Da dove viene la domanda?

Nessun mistero: le nuove registrazioni di società a Dubai procedono a un ritmo record e ogni società prima o poi ha bisogno di un ufficio fisico, per la licenza, per le assunzioni, per la compliance bancaria. La nuova costruzione di uffici non riesce a tenere il passo: il ciclo di sviluppo di una torre per uffici è di tre o quattro anni, quindi gli spazi concepiti in risposta alla carenza di oggi non arriveranno sul mercato prima del 2028–2029.

Cosa significa per un investitore

• Gli uffici sono tornati sul tavolo. Per anni l'investitore privato a Dubai ha guardato solo agli appartamenti. Con una vacanza del 6,1% e una crescita degli affitti a due cifre, le unità a uso ufficio a Business Bay, JLT e Barsha Heights producono rendimenti che vale la pena confrontare con il residenziale.
• Ne beneficia anche il residenziale. Ogni nuovo ufficio significa dipendenti che hanno bisogno di una casa entro mezz'ora dal lavoro. La stretta sugli uffici nel centro sostiene gli affitti a Business Bay, Downtown e lungo la Red Line della metropolitana.
• Attenzione all'orizzonte. Un balzo annuo del 31,5% non si ripete all'infinito: parte della domanda migrerà inevitabilmente verso la nuova offerta di uffici. Comprate un ufficio per il suo flusso di cassa attuale, non per un'estrapolazione di quest'anno.

Sulla base di rassegne dei broker sul mercato degli uffici di Dubai per il primo semestre 2026.