Charges de copropriété à Dubaï payées par échéances : comment fonctionne le plan Tayseer de la RERA et à qui il s'adresse

Les charges de copropriété (service charge) sont la seule dépense annuelle obligatoire de la propriété d'un appartement à Dubaï. Il n'y a pas de taxe foncière : ce sont donc les propriétaires qui financent l'entretien de l'immeuble, des piscines, la sécurité et les ascenseurs. Lorsque les charges restent impayées plusieurs années, la dette devient un vrai problème : la société de gestion saisit le centre de règlement des litiges et, sans certificat de non-dette (no-dues certificate), le bien ne peut pas être vendu. Pour les propriétaires dans cette situation, le régulateur du marché, la RERA, a créé Tayseer, un plan d'échéances pour les charges déjà échues.

Comment cela fonctionne

• Qui. Les propriétaires de lots dans des immeubles en copropriété avec des charges impayées.
• Par qui. Les sociétés de gestion participantes. Dix-neuf ont adhéré au lancement de Tayseer, le 24 mars 2025 ; la page de service du Land Department en recense aujourd'hui 23 et invite d'autres sociétés à rejoindre le dispositif.
• Durée. Six mois au minimum, le calendrier étant convenu avec la société de gestion.
• Protection. Tant que le plan est respecté, la société de gestion n'engage pas de poursuites. La RERA contrôle le respect des engagements.

Les objectifs affichés par le régulateur étaient de réduire le nombre de litiges sur les charges devant le Rental Disputes Centre, de limiter les plaintes et de stabiliser le financement de l'entretien des immeubles. La logique est simple : une société de gestion préfère recouvrer une dette sur six mois plutôt que de plaider pendant un an.

Comment en bénéficier

1. Vérifiez si votre société de gestion figure sur la liste des participants de la page Tayseer du Land Department.
2. Contactez directement la société et demandez un plan d'échéances pour l'arriéré en cours.
3. Convenez d'un calendrier d'au moins six mois et tenez-le : une échéance manquée rend à la société son droit d'engager des poursuites.

Ce que Tayseer ne résout pas

Les nouvelles charges. Le plan couvre l'arriéré accumulé. Les charges de la période suivante doivent être payées normalement, faute de quoi une nouvelle dette s'accumule à côté de l'ancienne.

Une vente. Tant que la dette n'est pas intégralement soldée, la société de gestion ne délivre pas de certificat de non-dette, et sans lui le transfert ne peut pas être enregistré. Si une vente rapide est nécessaire, l'arriéré est généralement réglé sur le prix de vente plutôt que par échéances.

Le montant lui-même. Tayseer ne modifie pas les charges, qui sont approuvées immeuble par immeuble selon l'indice des charges de copropriété de la RERA, voir notre note sur qui approuve le taux.

Ce qu'un acheteur doit en retenir

Pour un acheteur, Tayseer est aussi un signal. Un immeuble où beaucoup de propriétaires sont sur des plans d'échéances peine à recouvrer ses charges, ce qui finit tôt ou tard par se voir dans l'entretien et dans le fonds de réserve. Avec la loi dubaïote de 2026 sur la qualité et la sécurité des bâtiments, qui oblige désormais les propriétaires à détenir un certificat et à effectuer des réparations après inspection, les coûts des sociétés de gestion augmentent plutôt qu'ils ne baissent. Lors d'une revente, demandez non seulement l'attestation de non-dette du vendeur, mais aussi le taux de recouvrement global de l'immeuble.

Les charges de copropriété pèsent directement sur le rendement. Comment évaluer l'offre d'un promoteur « trois ans sans charges de copropriété » est expliqué dans notre analyse des offres de promoteurs.

Avant de comparer des appartements au prix par pied carré, intégrez les charges de copropriété et tous les autres coûts du propriétaire : la liste complète figure dans ce qu'un propriétaire dubaïote paie réellement.