Taxes immobilières à Dubaï : ce que paie réellement un propriétaire

« Il n'y a pas d'impôts à Dubaï » est à la fois vrai et trompeur. Vrai, car les EAU ne prélèvent ni taxe foncière annuelle ni impôt sur le revenu des personnes physiques. Trompeur, car un propriétaire paie quand même — ces paiements portent simplement d'autres noms. Voici la liste complète, dans l'ordre où vous les rencontrez.

Ce qui n'existe vraiment pas

• Taxe foncière annuelle. Détenir un appartement n'est pas taxé en soi.
• Impôt sur le revenu des personnes physiques. Les loyers perçus par un particulier ne sont pas imposés aux EAU.
• Impôt sur les plus-values. Si vous vendez plus cher que vous n'avez acheté, la différence vous revient.
• Droits de succession — avec une réserve importante. Sans testament établi selon les règles des EAU, la succession portant sur les biens d'un non-résident peut ne pas suivre la voie que vous supposez. Le testament se fait ici, et tôt.

Ce que vous payez à l'achat

• 4 % de frais de transfert au Dubai Land Department sur la valeur du bien. Officiellement partagés entre les parties ; en pratique, à Dubaï, c'est l'acheteur qui les paie. C'est le principal coût de la transaction.
• Frais administratifs et de délivrance du titre — des montants fixes, pas des pourcentages.
• Commission d'agence sur le marché secondaire, généralement 2 %. Lors d'un lancement de promoteur, l'acheteur ne paie rien ; c'est le promoteur qui rémunère l'agence.
• Frais de prêt en cas de financement : enregistrement de la garantie, calculé sur le montant du prêt, plus l'expertise.

Prévoyez 6 à 7 % en plus du prix sur le marché secondaire, moins lors d'un lancement.

Ce que vous payez chaque année

• Charges de copropriété (service charge) — entretien de l'immeuble et des parties communes, facturées par pied carré et par an. Ce n'est pas un impôt, mais par son poids c'est la principale dépense annuelle du propriétaire, et elle varie énormément d'un immeuble à l'autre. Obtenez le chiffre avant de signer — il détermine votre rendement net plus que le loyer.
• Redevance municipale de logement — 5 % du loyer annuel, payée par le locataire via les factures mensuelles DEWA. Les propriétaires doivent savoir qu'elle existe, car pour un locataire elle fait partie du coût du logement et donc, indirectement, de votre loyer atteignable.
• Services publics (DEWA) — à la charge du locataire si le bien est loué, à la vôtre s'il reste vide.

Immobilier commercial : ici la TVA s'applique

L'immobilier résidentiel aux EAU est soit exonéré de TVA, soit soumis au taux zéro lors de la première vente. L'immobilier commercial — bureaux, commerces, entrepôts — supporte une TVA de 5 %, ce qui change l'arithmétique de l'opération. Si vous envisagez un bureau comme investissement, modélisez la TVA sur une ligne distincte et vérifiez comment le vendeur est enregistré.

Par ailleurs, l'impôt sur les sociétés de 9 % s'applique depuis 2023 aux bénéfices d'entreprise supérieurs à un seuil. Un particulier qui possède un appartement à titre personnel et le loue est en général hors de son champ. Détenez le bien par l'intermédiaire d'une société, ou exploitez la location comme une activité, et la question cesse d'être évidente et demande un conseil.

Ce que votre pays d'origine attend encore

C'est la section que les articles marketing omettent. L'absence d'impôt aux EAU ne supprime pas les obligations dans votre pays de résidence fiscale. La plupart des systèmes imposent les résidents sur leurs revenus mondiaux, ce qui inclut les loyers perçus à Dubaï, et beaucoup exigent aussi la déclaration des comptes et des actifs à l'étranger. Que le réseau de conventions fiscales des EAU vous aide ou non dépend de la convention applicable et de sa version.

Un visa de résident des EAU ne fait pas à lui seul de vous un résident fiscal des EAU et ne met pas fin à la résidence ailleurs : ce qui compte, ce sont les jours passés sur place et le lieu de votre centre de vie. Un certificat de résidence fiscale des EAU se demande séparément et sous conditions. C'est là qu'un conseiller fiscal de votre propre juridiction gagne ses honoraires — nous sommes courtiers, et nous disons où s'arrête notre compétence.

Ce qu'un visa de résident donne et ne donne pas est exposé séparément dans Visa de résident aux EAU via l'immobilier.

En bref

• Pas de taxe foncière annuelle ni d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux EAU.
• 4 % de DLD à l'achat, plus 2 à 3 % d'autres frais sur le marché secondaire.
• Les charges de copropriété sont la vraie facture annuelle — vérifiez-les avant de signer.
• L'immobilier commercial supporte 5 % de TVA.
• Les règles de votre pays d'origine continuent de s'appliquer, quoi que les EAU ne prélèvent pas.

L'offre en direct avec les prix est dans le catalogue ; pour modéliser de bout en bout une transaction précise, écrivez-nous.