Quatre transactions avec tous les chiffres : ce que l’immobilier de Dubaï a réellement rapporté
On parle des rendements de Dubaï en pourcentages sans dénominateur. Voici quatre transactions avec chaque chiffre nommé, frais compris — et une réserve qui s’applique à toutes.
On parle généralement des rendements de l’immobilier de Dubaï en pourcentages sans dénominateur. Il est plus utile d’examiner des transactions détaillées dont tous les chiffres sont nommés, frais compris.
Un appartement à JBR, détenu 12,8 ans
Achat en septembre 2011 : 1 069 182 AED ; frais d’enregistrement de 4 % : 42 767 AED ; total : 1 111 949 AED. Loyer de 130 000 AED par an, charges d’exploitation de 14 985 AED par an — revenu locatif net sur la période : 1 475 792 AED. Vente en juillet 2024 : 2 350 000 AED, bénéfice net : 1 238 051 AED.
Total : 2 713 843 AED, un rendement du capital investi de 473 % sur 12,83 ans.
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Un appartement, détenu 10,7 ans
Achat en novembre 2013 : 1 304 888 AED plus 52 196 de frais ; total : 1 357 084. Loyer de 135 000 AED par an moins 18 500 de service charge — 116 500 nets, soit 1 011 188 sur la période. Vente en juillet 2024 : 2 930 000 AED, bénéfice net : 1 572 916.
Total : 2 584 104 AED, ROIC de 250 %.
Bluewaters, détenu 2,17 ans
Achat en avril 2022 : 4 750 000 AED plus 190 000 de frais ; total : 4 940 000. Surface : 1 641 ft². Loyer de 209 000 AED par an, service charge de 26 125 — 182 875 nets, soit 397 519 sur la période. Vente en juin 2024 : 8 300 000 AED, bénéfice net : 3 360 000.
Total : 3 757 519 AED, ROIC de 146 % en un peu plus de deux ans.
Un appartement à 449 000 AED, détenu 10 ans
Achat en juin 2014 : 449 000 AED plus 17 960 de frais ; total : 466 960. Loyer de 72 500 AED par an, charges de 21 858 — 506 420 AED nets sur dix ans. Vente en juillet 2024 : 1 850 000 AED, bénéfice net : 1 383 040.
Total : 1 889 460 AED, ROIC de 79 %.
Ce que disent ces quatre cas
Premièrement : la durée de détention ne décide pas de tout. Bluewaters a donné 146 % en deux ans, tandis que l’appartement à 449 000 AED a donné 79 % en dix. La différence tient à la phase du cycle dans laquelle l’achat a été fait.
Deuxièmement : dans les détentions longues, le loyer contribue autant que la revente. Dans le premier cas, le revenu locatif a même dépassé la plus-value à la vente.
Troisièmement, et c’est le plus important : les quatre ventes ont eu lieu en juin et juillet 2024 — le sommet du marché. C’est un échantillon de sorties réussies, non un résultat moyen du marché. On ne peut pas en déduire son propre rendement futur ; il faut les lire comme une illustration de la structure du calcul.