Cztery transakcje z pełnymi liczbami: ile naprawdę zwróciły nieruchomości w Dubaju
Rozmowy o rentowności w Dubaju to zwykle procenty bez mianownika. Cztery transakcje z podaniem każdej liczby, w tym kosztów, i jedno zastrzeżenie, które obowiązuje we wszystkich.
Rozmowy o zwrotach z nieruchomości w Dubaju prowadzi się zwykle w procentach bez mianownika. Bardziej przydatne jest przyjrzenie się rozpisanym transakcjom, w których podano wszystkie liczby, w tym koszty.
Apartament w JBR, 12,8 roku posiadania
Zakup we wrześniu 2011: AED 1 069 182; opłata rejestracyjna 4% AED 42 767; razem AED 1 111 949. Czynsz AED 130 000 rocznie, koszty bieżące AED 14 985 rocznie, czyli dochód netto z najmu za cały okres AED 1 475 792. Sprzedaż w lipcu 2024: AED 2 350 000, zysk netto AED 1 238 051.
Łącznie AED 2 713 843, zwrot z zainwestowanego kapitału 473% w ciągu 12,83 roku.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Apartament, 10,7 roku posiadania
Zakup w listopadzie 2013: AED 1 304 888 plus opłata 52 196; razem 1 357 084. Czynsz AED 135 000 rocznie minus opłata serwisowa 18 500, czyli 116 500 netto, a za cały okres 1 011 188. Sprzedaż w lipcu 2024: AED 2 930 000, zysk netto 1 572 916.
Łącznie AED 2 584 104, ROIC 250%.
Bluewaters, 2,17 roku posiadania
Zakup w kwietniu 2022: AED 4 750 000 plus opłata 190 000; razem 4 940 000. Powierzchnia 1 641 ft². Czynsz AED 209 000 rocznie, opłata serwisowa 26 125, czyli 182 875 netto, a za cały okres 397 519. Sprzedaż w czerwcu 2024: AED 8 300 000, zysk netto 3 360 000.
Łącznie AED 3 757 519, ROIC 146% w nieco ponad dwa lata.
Apartament za AED 449 000, 10 lat posiadania
Zakup w czerwcu 2014: AED 449 000 plus opłata 17 960; razem 466 960. Czynsz AED 72 500 rocznie, koszty 21 858, czyli AED 506 420 netto w ciągu dziesięciu lat. Sprzedaż w lipcu 2024: AED 1 850 000, zysk netto 1 383 040.
Łącznie AED 1 889 460, ROIC 79%.
Co mówi ta czwórka
Po pierwsze: okres posiadania nie decyduje o wszystkim. Bluewaters dał 146% w dwa lata, a apartament za AED 449 000 dał 79% w dziesięć. Różnica wynika z fazy cyklu, w której dokonano zakupu.
Po drugie: przy długim posiadaniu czynsz wnosi tyle samo co odsprzedaż. W pierwszym przypadku dochód z najmu faktycznie przewyższył zysk ze sprzedaży.
Po trzecie i najważniejsze: wszystkie cztery sprzedaże przypadły na czerwiec i lipiec 2024 roku, czyli szczyt rynku. To próba udanych wyjść, a nie przeciętny wynik rynku. Na ich podstawie nie da się obliczyć własnego przyszłego zwrotu; należy je czytać jako ilustrację tego, jak zbudowany jest rachunek.