Kappa Acca Real Estate Development : un portefeuille entièrement bâti sur des licences de marque

Certains promoteurs réalisent un projet de marque de temps à autre. D'autres ne construisent rien d'autre. Kappa Acca appartient au second groupe, ce qui fait de la licence de marque elle-même l'objet à comprendre, plutôt qu'un accessoire.

Ce qu'est précisément une licence de marque

• Un contrat entre le promoteur et le propriétaire de la marque, moyennant redevance, qui accorde l'usage du nom et, en général, d'un package de design.
• Elle court pour une durée donnée et peut prendre fin. Ce qu'il advient de l'identité de l'immeuble, de ses parties communes et de son niveau de service à l'échéance doit faire l'objet d'une réponse écrite, non d'une supposition.
• Le propriétaire de la marque n'est pas partie à votre achat. Il ne construit pas, ne finance pas et ne vous doit aucune date d'achèvement.
• La prime est une prime de lancement. À la revente, le second acheteur paie le bien, l'adresse et l'état. Modélisez la sortie sans la marque et voyez si les chiffres tiennent encore.

Comment comparer deux projets de marque

Les rendus rendent toutes les marques sous licence équivalentes. Ces questions les départagent :

• Qu'apporte réellement la marque ? Le design seul, ou aussi le mobilier, les équipements, le traitement des parties communes et la formation du personnel ? La spécification est la réponse ; le communiqué de presse n'en est pas une.
• Y a-t-il un opérateur, ou seulement un nom ? Une marque qui assure des services dans l'immeuble crée une valeur durable, et des charges durables. Une marque qui n'a prêté que son logo ne crée ni l'une ni les autres.
• La marque est-elle seulement dans le métier de l'habitat ? Un opérateur hôtelier apporte une compétence opérationnelle pertinente ; un nom de la mode ou de l'automobile apporte du design et de la notoriété. Les deux sont légitimes, et ce ne sont pas le même produit.
• Quelle est la durée de la licence, et quelles sont les conditions de renouvellement ?

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur

Rien de ce qui précède ne dispense du travail ordinaire : projets achevés et dates de remise réelles, compte séquestre nommé dans le contrat, enregistrement Oqood, parcours de l'entreprise générale, avancement du chantier par rapport à l'échéancier de paiement, recours en cas de retard, et charges de copropriété dans un immeuble livré comparable. Avec un portefeuille entièrement de marque, les charges méritent une attention particulière : des parties communes de marque coûtent cher à entretenir, de façon permanente.

À qui cela convient

• Un acheteur qui veut un intérieur fini et dessiné, sans s'occuper de l'aménagement.
• Quelqu'un qui a lu les conditions de la licence et chiffré la sortie sans la prime de marque.
• Pas un investisseur qui privilégie le rendement : la prime de marque relève le prix d'entrée sans relever le loyer atteignable dans la même proportion.

D'après le registre du Dubai Land Department et les pratiques usuelles de licence des résidences de marque.