Pourquoi les capitaux institutionnels se tournent vers l'immobilier commercial de Dubaï

La demande en immobilier commercial de qualité à Dubaï ne se forme pas sous l'effet des mêmes forces que la demande en appartements. Ici opèrent des capitaux institutionnels, dont le comportement s'explique par des évolutions réglementaires.

Ce qui a changé

• La facilité de faire des affaires et l'immatriculation simplifiée des sociétés.
• La pleine détention étrangère des entreprises : l'exigence d'un partenaire local a été supprimée pour la plupart des activités.
• De nouvelles règles de résidence : des visas de longue durée liés à l'investissement et aux qualifications.
• Une règle autorisant la hausse des loyers lorsque la qualité et les équipements d'un immeuble ont été améliorés, une incitation directe à investir dans les actifs existants.

Où cela mène

Le marché est entré dans un nouveau cycle après plusieurs années de stagnation. Les valorisations des actifs existants augmentent, et cela concerne d'abord les immeubles de haut niveau. Les propriétaires de tels biens sont plus enclins à les mettre en vente, et l'acquéreur est un investisseur institutionnel qui recherche un flux locatif stable plutôt qu'une croissance spéculative.

L'ordre d'arrivée des capitaux

La séquence attendue est la suivante : les capitaux locaux et régionaux assurent d'abord l'activité, et les capitaux internationaux ne rejoignent le marché qu'à mesure que sa transparence s'améliore. C'est la séquence habituelle de tout marché qui sort de la stagnation, et elle explique pourquoi les transactions institutionnelles ne deviennent pas visibles tout de suite.

Ce que cela signifie pour un investisseur particulier

• La catégorie de l'immeuble commence à compter. L'écart de loyers et de liquidité entre un immeuble moderne et un immeuble vieillissant va se creuser.
• Les améliorations sont rentables. La réglementation autorise expressément une hausse de loyer lorsque la qualité a fait l'objet d'investissements : rénover un bien commercial a donc un sens économique, pas seulement esthétique.
• Un acheteur apparaît à la sortie. La demande institutionnelle est ce qui manquait longtemps au marché commercial de Dubaï : elle rend possible la sortie d'une position.