Al Barsha : cinq sous-quartiers sous un même nom, et une moyenne unique n'a aucun sens

Al Barsha 1, 2, 3, South et Heights sont cinq marchés différents qui partagent un seul nom. Ils diffèrent par les prix, les produits, le caractère plus ou moins résidentiel et le profil des locataires ; une annonce qui dit seulement « Al Barsha » ne vous a donc presque rien appris.

Qu'est-ce qu'Al Barsha ?

Al Barsha est un grand quartier mixte situé à l'intérieur des terres par rapport à Sheikh Zayed Road, centré sur Mall of the Emirates et divisé en Al Barsha 1, 2 et 3, plus Al Barsha South et Al Barsha Heights, ce dernier toujours appelé TECOM par tout le monde.

Le mélange est inhabituel : quartiers de villas, immeubles d'appartements, hôtels, écoles, hôpitaux et l'un des plus grands centres commerciaux de la ville, le tout dans les limites du même quartier.

Il dispose d'une station de métro de la ligne rouge à Mall of the Emirates, ce qui en fait l'un des très rares quartiers réellement mixtes de Dubaï desservis par le rail.

Ce mélange explique aussi pourquoi le nom seul ne peut servir d'unité de comparaison. Le quartier contient des villas de six chambres et des studios dans des tours, et les deux sont correctement décrits comme situés à Al Barsha.

Qu'offre chaque secteur ?

Al Barsha 1 est le plus proche du centre commercial et du groupe d'hôtels, et c'est le plus animé et le plus commercial des cinq. Le stock mêle des immeubles d'appartements d'âges variés et des parcelles de villas derrière eux.

Al Barsha 2 et 3 sont de plus en plus résidentiels, et c'est là que se trouve l'essentiel des villas : de grandes maisons à des prix bien inférieurs à Jumeirah et Umm Suqeim, avec de meilleures commodités quotidiennes et sans plage. La disponibilité en freehold varie parcelle par parcelle, et c'est la première chose à établir.

Al Barsha South est plus à l'intérieur des terres, à côté d'Arjan et de Dubai Science Park, et constitue un marché à part : programmes d'appartements plus récents et communautés de villas à des prix plus bas, davantage dépendants de la voiture, avec leur propre groupe d'écoles.

Al Barsha Heights est un ensemble dense de tours d'appartements et de bureaux à côté de Media City et d'Internet City, avec sa propre station de métro, et il se comporte comme un quartier de tours plutôt que comme le reste d'Al Barsha.

Sur l'ensemble des cinq, le stock couvre des villas de six chambres, des immeubles d'appartements de moyenne hauteur de toutes les époques, des appartements d'hôtel et de nouvelles tours de promoteurs indépendants. Cette diversité fait la force du quartier comme lieu de vie et sa principale difficulté quand il faut fixer un prix.

Pourquoi convient-il aux familles ?

Al Barsha concentre un grand nombre d'écoles, dont plusieurs des grandes écoles internationales, ainsi que des hôpitaux, des cliniques et toute la gamme commerciale de Mall of the Emirates.

Très peu de quartiers de Dubaï offrent cette combinaison, et aucun aux prix d'Al Barsha. Jumeirah et Al Wasl ont les écoles mais coûtent beaucoup plus cher ; les communautés périphériques sont moins chères mais leurs institutions sont plus éloignées.

Pour un propriétaire bailleur, cela produit le profil de locataire le plus précieux disponible à ce niveau de prix : des familles qui ont choisi le quartier pour le trajet scolaire et ne déménageront pas en cours d'année.

Vérifiez la disponibilité réelle plutôt que la proximité. Une école à deux minutes avec une liste d'attente n'est pas un argument de vente, et la pression sur la carte scolaire est réelle dans ce quartier.

Qu'en est-il de la couche des appartements d'hôtel ?

Al Barsha compte une concentration inhabituelle d'hôtels et d'appartements d'hôtel, regroupés autour de Mall of the Emirates et le long de Sheikh Zayed Road, ce qui a deux effets à connaître.

D'abord, cela soutient la demande de courts séjours et offre aux propriétaires d'appartements ordinaires une autre stratégie de location viable : une clientèle d'entreprises et de séjours moyens qui veut l'emplacement sans la note d'hôtel.

Ensuite, cela signifie que certaines parties d'Al Barsha ont une population de passage et la circulation qui va avec. Un immeuble résidentiel à côté d'un groupe d'hôtels a un autre caractère que celui situé deux rues plus loin.

Pour un acheteur, la différence se constate à la visite plutôt que sur un plan d'étage, et c'est l'une des raisons pour lesquelles il faut établir le sous-quartier avant de se déplacer pour voir quoi que ce soit.

À quoi ressemble le marché des appartements ?

Le stock d'appartements varie en âge et en qualité, des anciens immeubles de moyenne hauteur aux programmes plus récents, à des prix bien inférieurs à ceux des quartiers côtiers.

Le vivier de locataires est large : familles, professionnels travaillant le long de Sheikh Zayed Road, personnel d'hôtels et de commerces, et personnes qui veulent l'accès au métro à un prix abordable.

Les rendements sont corrects et le risque de vacance est faible, vu la profondeur et la diversité de la demande : c'est l'un des viviers de locataires mixtes les plus profonds de la ville à ce niveau de prix.

La proximité de la station de métro est le facteur le plus net du loyer, et il faut la mesurer à pied plutôt que la lire sur une carte.

Que faut-il vérifier ?

Quel Al Barsha vous regardez réellement. Tout ce qui en découle, comparaison de prix, locataire, caractère, commodités, en dépend.

La distance à pied jusqu'à la station de métro, mesurée honnêtement, ainsi que l'âge de l'immeuble et l'historique des charges de service pour le stock d'appartements.

Pour les villas : le statut freehold, l'état et la taille de la parcelle, qui varient parcelle par parcelle plutôt que par sous-quartier.

Et la circulation autour de Mall of the Emirates, dense le week-end et pendant la saison d'hiver, à évaluer depuis l'immeuble précis plutôt qu'en général.

Aucune de ces vérifications n'est inhabituelle en soi. Ce qui l'est, c'est à quel point les réponses changent sous un seul nom de quartier ; c'est pourquoi une présélection ici doit se construire à partir d'immeubles et de parcelles précis plutôt que d'une recherche enregistrée sur le mot Barsha.