Investir dans une villa à Oman : 10 % de hausse, 9 % de rendement et un ticket d'entrée de 216 000 $

Oman revient souvent comme alternative à Dubaï sur trois chiffres : des valeurs immobilières en hausse d'environ 10 % par an, des rendements locatifs qui s'y ajoutent à hauteur de 9 % environ, et une villa de 2 chambres de 141 mètres carrés sur un terrain de 700 mètres carrés à 216 000 $.

Quels sont les chiffres clés ?

Les prix de l'immobilier au Moyen-Orient progressent actuellement d'environ 10 % par an en moyenne, et Oman est présenté comme suivant cette tendance régionale plutôt que comme en retard sur elle.

En plus de cette plus-value, les revenus locatifs devraient apporter au moins 9 % supplémentaires par an, un chiffre combiné élevé au regard de la plupart des grands marchés immobiliers internationaux établis.

Il convient de considérer ces deux chiffres comme des moyennes de marché et non comme des garanties pour un logement donné.

La performance réelle d'une villa précise dépendra de son emplacement dans le programme, de la qualité des finitions et de la rapidité avec laquelle le quartier se développe ; mais comme repère pour évaluer une opération, 10 % de hausse plus 9 % de rendement placent la barre très haut par rapport à ce qu'il est réaliste d'obtenir aujourd'hui sur la plupart des marchés immobiliers occidentaux matures.

Un exemple récent rend le calcul concret plutôt que théorique, d'où l'intérêt de détailler la villa ci-dessous.

Que comprend réellement la villa ?

L'exemple retenu est une villa de 2 chambres offrant 141 mètres carrés de surface habitable, sur un terrain nettement plus grand de 700 mètres carrés.

Ce rapport entre terrain et surface bâtie est généreux : une grande partie du terrain est de l'espace extérieur et non de l'emprise sous toit, ce qui est précisément la prime que paie en général l'acheteur d'une villa par rapport à un appartement.

La villa est livrée prête, aménagements paysagers achevés : pelouse posée, espace prévu pour un barbecue et un foyer de feu de camp, plutôt qu'un terrain nu à terminer soi-même.

À l'intérieur, le séjour a des plafonds de plus de 4 mètres, un détail qui change la sensation de l'espace de vie au quotidien, bien au-delà de ce que laisse supposer le chiffre en mètres carrés.

Quels sont le prix et le plan de paiement ?

La villa complète est affichée à 216 000 $, un montant nettement inférieur à celui de villas de 2 chambres comparables à Dubaï, pour une taille de terrain et une qualité de construction similaires.

Cet écart de prix explique en grande partie pourquoi Oman revient dans les discussions avec des acheteurs exclus des villas à Dubaï, ou simplement prudents face aux prix d'entrée aux Émirats.

Le plan de paiement exige 10 % à la réservation, avec une livraison prévue dans 2 ans, puis des échéances trimestrielles de 11,75 % jusqu'au règlement du solde à l'achèvement. Cette structure répartit les 90 % restants du prix sur la durée du chantier, au lieu d'exiger une grosse somme à l'approche de la livraison.

Pourquoi le bilan de construction compte-t-il ?

Un plan de paiement en échéances trimestrielles ne vaut que par la capacité du promoteur à livrer dans les délais ; c'est pourquoi l'historique de construction compte autant que les chiffres du plan lui-même.

Sur ce projet précis, le bilan communiqué indique que la livraison n'a jamais glissé et que les travaux se sont poursuivis sans interruption malgré les perturbations du Covid.

Tous les promoteurs de la région ne peuvent pas en dire autant, et c'est l'un des moyens les plus concrets de distinguer une opportunité sérieuse sur plan d'une autre qui paraît bien sur le papier mais comporte un vrai risque de livraison.

Un historique tenu pendant une période aussi perturbée que la pandémie est un signal plus fort qu'une promesse commerciale faite en temps calme.

Quand j'accompagne des clients dans une décision d'achat sur plan, où que ce soit dans la région, c'est l'une des premières choses que je demande au promoteur de démontrer concrètement : non pas une simple affirmation de respect du calendrier, mais des preuves photographiques ou une visite attestant que le chantier avance.

Un projet qui a continué de construire malgré une perturbation mondiale de cette ampleur a déjà subi une épreuve que la plupart des promoteurs n'ont jamais connue.

Un historique de construction sans jalon manqué, même à une période où de nombreux promoteurs de la région ont ralenti, est l'un des signaux les plus concrets que puisse chercher un acheteur évaluant un projet sur plan.

Comment Oman se compare-t-il à Dubaï ?

Pour un acheteur qui compare précisément Oman à l'offre de villas de Dubaï, la combinaison d'un prix d'entrée plus bas, d'un profil de croissance et de rendement comparable et d'un historique de construction démontré justifie d'examiner Oman sérieusement, plutôt que de le traiter comme un marché alternatif purement spéculatif.

Le compromis, comme sur tout marché moins mature, porte sur la liquidité et la profondeur de la revente à long terme : le marché de la revente de villas à Dubaï est plus vaste et plus établi que celui d'Oman. Pour un acheteur dont l'horizon de détention est réellement long, plutôt qu'un besoin de sortie rapide, ce compromis est souvent acceptable au vu du prix d'entrée et du profil de rendement proposés ici.

Je conseille en général aux clients de traiter une opération de ce type comme une décision en deux volets : le bien lui-même, et la trajectoire de croissance du pays sur la durée de détention.

Le secteur du tourisme et de l'immobilier d'Oman se développe à partir d'une base plus petite que celle de Dubaï, ce qui explique en partie que le pourcentage de croissance paraisse élevé aujourd'hui ; la question la plus utile pour un acheteur de long terme est de savoir si cette trajectoire a encore assez de marge pour offrir des chiffres comparables au cours des cinq à dix prochaines années.