Damac Islands : à ce stade, vous achetez un contrat, pas une maison

Une communauté qui n’existe pas encore ne peut pas être visitée : la vérification se déplace donc de la maison vers les documents. Sur un achat off-plan de cette ampleur, l’échéancier de paiement et la clause de défaut vous renseignent bien davantage sur votre risque que le cahier des finitions.

Que construit-on ?

Damac Islands est une très vaste communauté de townhouses et de villas sur le thème de destinations insulaires tropicales (Maldives, Bora Bora, Seychelles, Fidji), bâtie autour d’un vaste réseau d’eau et de lagons.

Elle prolonge directement Damac Lagoons par son concept et son échelle, en étendant la formule des communautés aquatiques qui s’est bien vendue pour le promoteur.

Elle est à un stade précoce. Le chantier est en cours sur l’ensemble du plan directeur, et la communauté n’existe pas encore comme lieu de vie.

Le programme aquatique est plus étendu sur le papier qu’à Lagoons : davantage de lagons, davantage de front de plage, et des équipements aquatiques répartis dans les clusters plutôt que concentrés dans un seul élément central.

En quoi diffère-t-elle de Damac Lagoons ?

C’est le produit successeur plutôt qu’une variante. Lagoons a pour thème des destinations méditerranéennes et est en grande partie livrée ; Islands a pour thème des destinations tropicales et en est au début de sa construction.

L’emplacement est plus éloigné. Damac Lagoons jouxte Damac Hills, avec une liaison routière établie ; Islands se situe au-delà, et les infrastructures environnantes sont plus récentes.

Les prix reflètent les deux. L’entrée est moins chère, et tout ce qui existe aujourd’hui l’est aussi.

C’est pourquoi la chose la plus utile qu’un acheteur puisse faire est de visiter une unité livrée de Damac Lagoons. C’est le meilleur indicateur de ce que ce promoteur remet réellement à ce niveau de prix, et une heure sur place vaut plus que n’importe quelle brochure.

L’échéancier de paiement est-il le véritable produit ?

Lisez l’échéancier de paiement au regard des jalons de construction, et établissez ce qui se passe si la livraison glisse. Les contrats de vente de Dubaï sont généralement minces sur les pénalités du promoteur et généreux sur les clauses de défaut de l’acheteur ; le savoir avant de signer change le montant de votre engagement.

Comprenez précisément la clause de défaut : quel pourcentage de ce que vous avez versé le promoteur conserve si vous ne pouvez pas conclure. C’est le paragraphe le plus lourd de conséquences d’un achat off-plan, et presque personne ne le lit.

Confirmez le compte séquestre (escrow) à partir du contrat de vente et non d’un e-mail. Les paiements vont au compte séquestre enregistré du projet et nulle part ailleurs, quelle que soit la raison avancée.

Et vérifiez le pourcentage d’avancement publié auprès du Dubai Land Department plutôt que de croire le chiffre du bureau de vente.

Quelle phase, et que prévoit le contrat pour elle ?

Sur un plan directeur de cette taille, les clusters s’achèvent à des années d’écart. Certains résidents vivront au milieu d’un chantier actif, avec des équipements non ouverts, et le cluster que vous achetez décide si ce sera vous.

Établissez précisément dans quelle phase vous êtes, quelle est sa date d’achèvement par écrit, quels équipements doivent être livrés avec elle contractuellement, et ce qui sera encore en chantier autour de vous à la remise des clés.

Séparez les équipements prévus au contrat pour votre phase de ceux qui figurent sur le plan directeur. Ce sont deux listes différentes, et une seule est opposable.

Le descriptif des finitions doit lui aussi être écrit, poste par poste, pour la même raison.

Quelle est la contrainte d’emplacement ?

Le projet se situe sur la lisière intérieure la plus éloignée de la ville bâtie, au-delà de Damac Lagoons et de Damac Hills. Le trajet vers Downtown et les quartiers côtiers est long : bien plus d’une demi-heure hors pointe, et nettement plus aux heures de pointe.

Cela le place dans la même catégorie que Damac Hills 2 et The Valley : des maisons abordables, des équipements généreux, et un emplacement qui ne convient qu’aux foyers n’ayant pas besoin d’être au centre chaque jour.

Il n’y a pas de métro, et aucun n’est prévu : chaque foyer a donc besoin de voitures.

La plus-value dépend de la rareté foncière, et à cette distance il n’y en a aucune. Attendez-vous à ce que le rendement vienne du loyer sur une longue détention plutôt que de l’appréciation.

À quoi s’attendre à la remise des clés ?

Une maison terminée dans une communauté partiellement terminée. La demande locative est faible durant cette première période et les loyers la reflètent, comme dans toute nouvelle communauté en périphérie.

Modélisez prudemment les deux premières années plutôt que d’emprunter les chiffres de Damac Lagoons, qui a plusieurs années d’avance et dispose déjà de résidents, de commerces et d’une liaison routière opérationnelle.

Damac a déjà livré des communautés de ce type, ce qui justifie raisonnablement d’attendre une livraison ici aussi. Cela ne justifie pas d’attendre le calendrier annoncé.

Décidez ensuite sur un horizon de dix ans. Acheté tôt, conservé pendant la construction et loué une fois la communauté en fonctionnement, ce type d’achat a généralement bien fonctionné à Dubaï. Acheté dans l’espoir d’une sortie rapide, il ne l’a généralement pas fait.