Damac Islands: in questa fase si compra un contratto, non una casa

Una community che ancora non esiste non si può ispezionare, quindi la due diligence si sposta dalla casa ai documenti. In un acquisto off-plan di queste dimensioni, il piano dei pagamenti e la clausola di inadempimento dicono sul vostro rischio più di quanto farà mai la specifica tecnica.

Che cosa si sta costruendo?

Damac Islands è una community molto grande di townhouse e ville a tema destinazioni insulari tropicali, Maldive, Bora Bora, Seychelles, Figi, costruita attorno a un esteso sistema di acqua e lagune.

Discende direttamente da Damac Lagoons per concetto e scala, estendendo la formula della community d'acqua che ha venduto bene per lo sviluppatore.

È una fase iniziale. La costruzione è in corso lungo tutto il masterplan e la community non esiste ancora come luogo abitato.

Il programma d'acqua è più esteso sulla carta che a Lagoons: più lagune, più fronte spiaggia e servizi d'acqua distribuiti nei cluster anziché concentrati in un'unica attrazione centrale.

In che cosa differisce da Damac Lagoons?

È il prodotto successore e non una variante. Lagoons è a tema destinazioni mediterranee ed è in gran parte consegnata; Islands è a tema tropicale ed è all'inizio della costruzione.

La posizione è più lontana. Damac Lagoons sorge accanto a Damac Hills con un collegamento stradale consolidato; Islands è oltre, e le infrastrutture circostanti sono più recenti.

Il prezzo riflette entrambe le cose. L'ingresso è più basso, e lo è anche tutto ciò che esiste oggi.

Per questo la cosa più utile che un acquirente possa fare è visitare un'unità consegnata a Damac Lagoons. È il riferimento più vicino a ciò che questo sviluppatore consegna davvero a questa fascia di prezzo, e un'ora lì vale più di qualsiasi brochure.

Il piano di pagamento è il vero prodotto?

Leggete il piano dei pagamenti in rapporto alle tappe di costruzione e stabilite che cosa accade se la consegna slitta. I contratti di vendita di Dubai sono in genere poveri di penali a carico dello sviluppatore e generosi nelle disposizioni sull'inadempimento dell'acquirente, e saperlo prima di firmare cambia quanto ci si impegna.

Capite in modo specifico la clausola di inadempimento: quale percentuale di quanto avete pagato lo sviluppatore trattiene se non potete completare l'acquisto. È il paragrafo più rilevante di un acquisto off-plan e quasi nessuno lo legge.

Verificate il conto escrow dal contratto di vendita e non da un'e-mail. I pagamenti vanno al conto escrow registrato del progetto e a nessun altro, qualunque motivo venga addotto.

E controllate la percentuale di avanzamento della costruzione pubblicata presso il Dubai Land Department anziché fidarvi della cifra dell'ufficio vendite.

Quale fase, e che cosa è contrattualizzato per essa?

In un masterplan di queste dimensioni i cluster si completano a distanza di anni. Alcuni residenti vivranno dentro un cantiere attivo, con servizi non ancora aperti, e il cluster in cui comprate decide se sarete voi.

Stabilite con precisione in quale fase vi trovate, quale sia per iscritto la data di completamento, quali servizi sono contrattualmente previsti con essa e che cosa sarà ancora in costruzione attorno a voi alla consegna.

Distinguete i servizi contrattualizzati per la vostra fase da quelli che compaiono sul masterplan. Sono due elenchi diversi e solo uno è vincolante.

Per lo stesso motivo anche la tabella delle finiture dovrebbe essere per iscritto, voce per voce.

Qual è il vincolo di posizione?

Si trova sul margine interno più lontano della città sviluppata, oltre Damac Lagoons e Damac Hills. Il tragitto verso Downtown e i distretti costieri è lungo: ben oltre mezz'ora fuori dalle ore di punta e molto di più nelle ore di punta.

Questo la colloca nella stessa categoria di Damac Hills 2 e The Valley: case accessibili, servizi generosi e una posizione che funziona solo per chi non ha bisogno di stare ogni giorno in centro.

Non c'è la metropolitana e non è prevista, quindi ogni famiglia ha bisogno di auto.

La crescita del capitale dipende dalla scarsità di terreno, e a questa distanza non ce n'è. Aspettatevi che il rendimento venga dal canone su un lungo periodo e non dall'apprezzamento.

Che cosa aspettarsi alla consegna?

Una casa finita in una community in parte da finire. La domanda di affitto in quel primo periodo è debole e i canoni lo riflettono, come in ogni nuova community ai margini della città.

Modellate i primi due anni in modo prudente anziché mutuare le cifre di Damac Lagoons, che è più avanti di diversi anni e ha già residenti, negozi e un collegamento stradale funzionante.

Damac ha già consegnato community di questo tipo, il che è un motivo ragionevole per aspettarsi la consegna anche qui. Non lo è per aspettarsi il rispetto dei tempi.

Poi decidete con un orizzonte di dieci anni. Acquistato presto, tenuto durante la realizzazione e affittato quando la community funziona, questo tipo di acquisto a Dubai ha in genere funzionato. Acquistato aspettandosi un'uscita rapida, in genere no.