Commerces à Maritime City : Danube Oceanz comparé à Nautica de Select Group

Une boutique sans passage n'est pas un investissement, c'est une charge de copropriété. Cet article compare la partie commerciale d'Oceanz de Danube à Maritime City avec Nautica de Select Group, et explique comment fonctionne réellement l'achat commercial à Dubaï.

En quoi l'achat commercial diffère-t-il ?

Trois différences comptent. D'abord la TVA : l'immobilier commercial aux Émirats supporte 5 % de TVA sur la vente, ce que le résidentiel ne connaît pas. C'est un vrai chiffre en plus des 4 % de frais de transfert du DLD, et il surprend les gens au bureau du trustee.

Ensuite le financement. Les banques prêtent sur le commercial avec un ratio prêt/valeur plus bas et des taux plus élevés que sur le résidentiel, et certaines ne financent pas du tout un local commercial dans une tour non construite. Prévoyez plus d'apport que pour un appartement du même prix.

Enfin le locataire. Un logement se loue à n'importe qui a besoin de se loger. Un local commercial se loue à une entreprise qui a besoin de ce passage précis, de cette vitrine précise et de cette taille précise.

Le vivier de locataires possibles pour une boutique de 60 mètres carrés au pied d'une tour est restreint, et si elle reste vide, vous payez les charges de copropriété chaque trimestre.

Que regarder dans un local commercial ?

La vitrine et la visibilité depuis la rue ou le hall, dans cet ordre. Un local caché derrière un noyau d'ascenseurs sera le dernier loué et le premier vide, quoi que dise le plan sur sa surface.

La demande captive. Dans une tour résidentielle, les locataires commerciaux fiables sont ceux dont les résidents ont besoin chaque semaine : une petite épicerie, une laverie, une pharmacie, un café. Comptez les appartements au-dessus du local et demandez-vous honnêtement si ce nombre fait vivre l'activité.

Et le quartier. À Maritime City, la population résidente est encore en train d'arriver. Un local commercial ici est un pari sur le remplissage du quartier, sur un calendrier plus long que celui de l'appartement au-dessus. Ce n'est pas une raison de l'éviter ; c'est une raison de ne pas modéliser de loyer dès la première année.

Quels lots restaient dans chacun ?

Le schéma était le même dans les deux projets, et c'est celui de tous les lancements de Dubaï. Les unités les plus attractives vont aux investisseurs avant l'ouverture des ventes publiques. Ce qui reste en stock ensuite, c'est le haut de gamme cher et les plans malcommodes.

C'est pourquoi je répète le même conseil : entrez le plus tôt possible dans un projet que vous avez choisi, car le choix de l'unité vaut plus que l'écart de prix entre phases. Une entrée un peu plus chère sur la bonne colonne vaut mieux qu'une remise sur la mauvaise.

Entre les deux promoteurs, la distinction tient au caractère plutôt qu'à la qualité. Danube construit pour un niveau de prix, avec des plans de paiement agressifs et un marketing d'équipements poussé. Select Group construit selon un cahier des charges et livre plus lentement. Aucune approche n'est mauvaise ; elles attirent des locataires et des acheteurs à la revente différents, et vous devez savoir dans laquelle vous entrez.

Pourquoi le commerce de quartier se comporte-t-il différemment ?

Un local commercial ne se loue pas au mètre carré, il se loue au passage.

Deux locataires de même taille dans le même immeuble, l'un sur l'axe piéton principal et l'autre vingt mètres plus loin au coin, ne sont pas des actifs comparables : le premier se loue en quelques semaines, le second peut rester vide pendant des années.

La position devient ainsi la variable dominante, et elle ne s'évalue que sur place. Tenez-vous devant le local un soir de semaine et comptez combien de personnes passent.

Les baux sont plus longs qu'en résidentiel, et les locataires qui ont aménagé une clinique, une pharmacie ou un restaurant rechignent beaucoup à partir, ce qui fait d'un local bien loué un placement vraiment peu contraignant.

Le contrepoids est qu'un mauvais local est bien pire qu'un mauvais appartement. Il n'existe pas de vivier de repli pour le commerce mal placé.

Quels contrôles techniques déterminent le loyer ?

L'extraction de cuisine est le point majeur. Un local qui peut recevoir une extraction professionnelle peut être loué à la restauration, qui paie les loyers les plus élevés du commerce de quartier.

Un local qui ne le peut pas se limite à des usages secs, à un loyer nettement inférieur, et la remise aux normes est souvent impossible dans un immeuble achevé.

La largeur de la vitrine par rapport à la profondeur détermine ce qui peut s'y exercer. Large et peu profond expose bien et convient à la plupart des commerces ; étroit et profond convient au stockage et à peu d'autres choses.

L'accès de service, le stockage des déchets et le bac à graisse limitent la liste des locataires d'une façon invisible sur un plan.

Et le stationnement juste devant, car le commerce de quartier vit d'arrêts rapides, et un client qui ne peut pas se garer va ailleurs.

Comment les deux projets se comparent-ils ?

Les deux se trouvent à Dubai Maritime City et vendent tous deux des locaux commerciaux en rez-de-chaussée dans un quartier encore en formation : la clientèle locataire de l'un comme de l'autre dépend donc du nombre de résidents qui vivront autour.

Nautica de Select Group a le promoteur le plus solide et de meilleures perspectives d'un immeuble bien géré, ce qui compte pour un local commercial, car les parties communes et les services sont ce que juge un locataire.

Danube Oceanz joue sur le prix et sur le nombre de résidents que son mix d'unités fournira, ce qui, pour un supermarché ou une pharmacie, est le chiffre qui compte.

Quel que soit le projet, demandez le nombre de résidents prévu pour l'immeuble et ses abords immédiats, et fixez le prix du local là-dessus plutôt que sur un loyer au pied carré cité d'un quartier établi.