Investir dans l'ultra-luxe de Dubaï : Six Senses, Royal Atlantis, Bvlgari et Dorchester Collection comme classe d'actifs

Six Senses, Royal Atlantis, Bvlgari et Dorchester Collection se traitent mieux comme une classe d'actifs à part que comme des appartements chers. L'offre est rare, les acheteurs sont assez fortunés pour traverser la plupart des cycles de marché, et la marque elle-même soutient le prix. Le rendement, c'est un capital préservé et une croissance à long terme, non un pourcentage locatif élevé.

Qu'ont en commun ces quatre projets ?

Quatre choses, et aucune n'est le plan de l'appartement. Chacun porte une marque mondiale qui apporte notoriété et statut, chacun est desservi au plus haut niveau hôtelier, chacun occupe un emplacement qui ne se répétera pas, et chacun n'existe qu'en quantité limitée.

Les emplacements sont la mer, les îles et le centre de la ville. La quantité compte le plus : il n'y a qu'un nombre limité de résidences sous chacun de ces noms, et la rareté est ce sur quoi repose finalement le prix.

Lorsque je les ai passés en revue en mars 2023, ces quatre projets étaient la vitrine de l'ultra-luxe à Dubaï. Ils illustrent bien la classe, car la logique d'un actif trophée ne change pas avec l'année où on le regarde.

Pourquoi l'ultra-luxe tient-il son prix ?

Parce que les acheteurs d'immobilier trophée sont ultra-fortunés, et que leur demande dépend très peu des cycles du marché. L'offre limitée et la force de la marque soutiennent les prix même lorsque le marché de masse se refroidit.

Il existe une seconde raison, plus discrète. Les propriétaires de cette classe vendent rarement sous la contrainte, de sorte que les fortes baisses de prix en temps de crise sont moins fréquentes que sur le marché de masse. Personne ici n'est obligé d'accepter la première offre qui se présente.

Marque hôtelière ou marque de style de vie : quelle différence pour un propriétaire ?

Les résidences de marque se répartissent en deux camps. Les marques hôtelières (Dorchester Collection, Six Senses, Atlantis) apportent au projet une machine d'exploitation hôtelière : personnel, standards de service et gestion de l'immeuble lui-même.

Les marques de mode et de style de vie, comme Bvlgari, donnent avant tout un code de design, une atmosphère et un esprit de club. Une composante hôtelière peut aussi être présente, mais le cœur de la valeur est l'esthétique et le statut du nom.

Pour un investisseur, la distinction est pratique. Une résidence dotée d'un solide exploitant hôtelier est plus facile à posséder à distance, car le service, la location et l'entretien sont délégués à une structure éprouvée. Une marque de design agit davantage sur les émotions du prochain acheteur au moment de la revente.

La question utile à poser sur un projet n'est donc pas de savoir quelle marque est la plus bruyante. C'est de savoir quelle fonction la marque remplit réellement dans cet immeuble précis.

D'où vient le rendement ?

De trois sources : la plus-value dans un segment où l'offre est rare, le loyer élevé versé par des hôtes fortunés, et la préservation du capital dans un actif fiable. Le poids de chacune dépend de l'objectif fixé pour l'achat.

Le rendement locatif, en pourcentage, est généralement plus modeste ici que dans le segment intermédiaire. En contrepartie, le propriétaire bénéficie du fait que les fortes baisses de prix en temps de crise sont plus rares.

La stratégie commence donc par l'honnêteté sur l'objectif. Une résidence secondaire, la plus-value et un actif de statut sont trois cahiers des charges différents, et la liste restreinte de projets doit découler du cahier des charges au lieu de le précéder.

Comment achète-t-on concrètement une résidence de ce niveau ?

En cinq étapes, la première étant une liste restreinte construite à partir de la stratégie : d'abord l'objectif (résidence secondaire, plus-value ou actif de statut), puis les projets, jamais l'inverse.

Viennent ensuite les visites privées. Une part importante de l'ultra-luxe se vend en dehors des annonces ouvertes, de sorte que le travail passe par un courtier ayant accès à l'offre fermée.

Le bien lui-même est vérifié ensuite : vue, étage, agencement et historique de cette résidence précise. Même dans un immeuble phare, les résidences ne se valent pas, et l'écart entre une bonne et une mauvaise est énorme.

L'examen juridique porte sur le contrat, le règlement des résidences, l'accord avec l'exploitant et une structure de propriété adaptée à votre propre situation fiscale.

La dernière étape est la transaction et la remise des clés : enregistrement, règlement et inspection de réception qui consigne les aménagements. Dans le luxe, le cahier des charges intérieur fait partie du prix, de sorte que tout ce qui manque à la livraison représente de l'argent.

Que lire dans le contrat de gestion ?

Commencez par la durée de l'accord entre le promoteur et la marque, et par le scénario de sa résiliation. Une résidence qui perd son nom perd avec lui une partie de sa prime.

La qualité de la gestion représente la moitié de la valeur d'un actif de marque, ce qui rend les documents de l'exploitant plus importants que la brochure. Étudiez la structure des frais : le forfait de base, les services personnalisés et la procédure de révision des tarifs.

Lisez aussi les règles de location. Certaines marques restreignent le droit du propriétaire de louer de façon indépendante, ou exigent que la location passe par leur propre programme. S'il existe un programme locatif, vérifiez comment le revenu est réparti entre le propriétaire et l'exploitant.

Deux autres points sont faciles à négliger. Le reporting : comment les propriétaires suivent le budget de l'immeuble et la qualité du service. Et les droits des propriétaires : le mécanisme par lequel ils peuvent influer sur les décisions concernant l'immeuble.

Où se place un actif trophée dans un portefeuille ?

Sur un rayon à part. L'immobilier trophée ne remplace pas les appartements générateurs de revenus ; il remplit une autre mission : conserver un capital important dans un actif rare, faiblement corrélé au marché de masse, avec usage personnel et statut à la clé.

Une construction raisonnable pour un investisseur fortuné est une combinaison. La part de revenus du portefeuille travaille dans les segments de masse et haut de gamme, tandis que l'ultra-luxe joue le rôle d'une réserve d'or avec un potentiel d'appréciation à long terme.

Mêler les deux rôles dans un seul bien, et attendre d'un trophée le rendement d'un appartement, est la source typique des déceptions à ce bout du marché.

Ce qu'il faut éviter en achetant une marque

Un nom sans substance. Sur une vague de mode, des projets apparaissent avec une marque sur l'enseigne et un exploitant qui ne gère pas l'immeuble. Le contrat montre le rôle réel de la marque : vérifiez-le donc là.

N'ignorez pas le coût total de la propriété. Des charges de service de niveau luxe, cumulées sur une décennie, représentent une somme substantielle, qui doit figurer dans le modèle dès le premier jour.

Ne choisissez pas un bien sans l'avoir vu : dans ce segment, l'écart entre une résidence réussie et une résidence ratée dans le même immeuble est énorme.

Et n'économisez pas sur l'équipe. Un avocat, un conseiller fiscal et un courtier ayant une réelle expérience de l'ultra-luxe sont la norme de la transaction, non une option. Sur de gros montants, économiser sur l'expertise coûte bien plus cher que l'expertise elle-même.