Investieren im Ultraluxus von Dubai: Six Senses, Royal Atlantis, Bvlgari und Dorchester Collection als Anlageklasse

Six Senses, Royal Atlantis, Bvlgari und Dorchester Collection betrachtet man am besten als eigene Anlageklasse und nicht als teure Wohnungen. Das Angebot ist knapp, die Käufer sind vermögend genug, um die meisten Marktzyklen auszusitzen, und die Marke selbst stützt den Preis. Die Rendite besteht im Kapitalerhalt und im langfristigen Wachstum, nicht in einem hohen Mietprozentsatz.

Was haben diese vier Projekte gemeinsam?

Vier Dinge, und keines davon ist der Grundriss. Jedes trägt eine Weltmarke, die Bekanntheit und Status bringt, jedes wird auf höchstem Hotelniveau betreut, jedes liegt an einem Standort, der sich nicht wiederholen lässt, und jedes existiert nur in begrenzter Zahl.

Die Standorte sind das Meer, die Inseln und das Stadtzentrum. Am wichtigsten ist die Menge: Unter jedem dieser Namen gibt es nur eine bestimmte Zahl von Residenzen, und die Knappheit ist es, worauf der Preis letztlich ruht.

Als ich sie im März 2023 besprach, waren diese vier das Schaufenster des Ultraluxus in Dubai. Sie veranschaulichen die Klasse gut, denn die Logik eines Trophäenobjekts ändert sich nicht mit dem Jahr, in dem man hinschaut.

Warum hält der Ultraluxus seinen Preis?

Weil die Käufer von Trophäenimmobilien ultrareich sind und ihre Nachfrage kaum von Marktzyklen abhängt. Das begrenzte Angebot und die Stärke der Marke stützen die Preise, selbst wenn sich der Massenmarkt abkühlt.

Es gibt einen zweiten, stilleren Grund. Eigentümer dieser Klasse verkaufen selten unter Druck, deshalb kommen tiefe Preiseinbrüche in einer Krise seltener vor als im Massenmarkt. Niemand ist hier verpflichtet, das erstbeste Angebot anzunehmen.

Hotelmarke oder Lifestyle-Marke: Was ist der Unterschied für den Eigentümer?

Branded Residences lassen sich in zwei Lager teilen. Hotelmarken – Dorchester Collection, Six Senses, Atlantis – bringen die Betriebsmaschinerie der Hotellerie in das Projekt: Personal, Servicestandards und die Verwaltung des Gebäudes selbst.

Mode- und Lifestyle-Marken wie Bvlgari liefern vor allem einen Designcode, eine Atmosphäre und ein Clubgefühl. Auch eine Hotelkomponente kann vorhanden sein, doch der Kern des Wertes sind die Ästhetik und der Status des Namens.

Für einen Anleger ist die Unterscheidung praktisch. Eine Residenz mit einem starken Hotelbetreiber lässt sich leichter aus der Ferne besitzen, weil Service, Vermietung und Instandhaltung an eine bewährte Struktur delegiert sind. Eine Designmarke wirkt beim Wiederverkauf stärker auf die Emotionen des nächsten Käufers.

Die nützliche Frage zu jedem Projekt lautet deshalb nicht, welche Marke lauter ist. Sondern: Welche Funktion erfüllt die Marke in diesem konkreten Gebäude tatsächlich?

Woher kommt die Rendite?

Aus drei Quellen: dem Kapitalzuwachs in einem Segment mit knappem Angebot, der Premiummiete wohlhabender Gäste und dem Kapitalerhalt in einem verlässlichen Objekt. Wie viel Gewicht jede davon hat, hängt vom Ziel ab, das mit dem Kauf verfolgt wird.

Die Mietrendite in Prozent fällt hier meist bescheidener aus als im Mittelklassesegment. Als Gegenleistung erhält der Eigentümer, dass tiefe Preiseinbrüche in einer Krise seltener sind.

Die Strategie beginnt daher mit Ehrlichkeit beim Ziel. Zweitwohnsitz, Kapitalzuwachs und Statusobjekt sind drei verschiedene Aufträge, und die Auswahlliste der Projekte sollte sich aus dem Auftrag ergeben, statt ihm vorauszugehen.

Wie kauft man eine Residenz auf diesem Niveau tatsächlich?

In fünf Schritten, und der erste ist eine Auswahlliste, die aus der Strategie entsteht: erst das Ziel – Zweitwohnsitz, Kapitalzuwachs oder Statusobjekt – und danach die Projekte, niemals umgekehrt.

Dann folgen private Besichtigungen. Ein beträchtlicher Teil des Ultraluxus wird außerhalb der offenen Angebote verkauft, deshalb läuft die Arbeit über einen Makler, der Zugang zum geschlossenen Bestand hat.

Als Nächstes wird die Einheit selbst geprüft: Aussicht, Etage, Grundriss und die Geschichte genau dieser Residenz. Auch in einem Flaggschiff-Gebäude sind die Residenzen nicht gleich, und der Abstand zwischen einer guten und einer schlechten ist enorm.

Die rechtliche Prüfung umfasst den Vertrag, die Regeln der Residenzen, die Vereinbarung mit dem Betreiber und eine Eigentumsstruktur, die zu Ihrer eigenen steuerlichen Situation passt.

Der letzte Schritt ist die Transaktion und die Übergabe: Registrierung, Abwicklung und eine Abnahmebegehung, die die Ausstattung festhält. Im Luxus ist die Innenausstattung Teil des Preises, deshalb ist alles, was bei der Übergabe fehlt, bares Geld.

Was sollten Sie im Verwaltungsvertrag lesen?

Beginnen Sie mit der Laufzeit der Vereinbarung zwischen Entwickler und Marke und mit dem Szenario für ihre Beendigung. Eine Residenz, die ihren Namen verliert, verliert damit einen Teil ihres Aufschlags.

Die Qualität der Verwaltung ist die Hälfte des Wertes eines Branded-Objekts, daher sind die Unterlagen des Betreibers wichtiger als die Broschüre. Studieren Sie die Gebührenstruktur: das Grundpaket, die persönlichen Dienstleistungen und das Verfahren, nach dem die Sätze angepasst werden.

Lesen Sie auch die Vermietungsregeln. Manche Marken schränken das Recht des Eigentümers ein, selbstständig zu vermieten, oder verlangen, dass die Vermietung über ihr eigenes Programm läuft. Gibt es ein Mietprogramm, prüfen Sie, wie die Einnahmen zwischen Eigentümer und Betreiber geteilt werden.

Zwei weitere Punkte überspringt man leicht. Die Berichterstattung: wie Eigentümer das Budget des Gebäudes und die Qualität des Service überwachen. Und die Rechte der Eigentümer: der Mechanismus, über den sie Entscheidungen zum Gebäude beeinflussen können.

Wohin gehört ein Trophäenobjekt im Portfolio?

In ein eigenes Regal. Eine Trophäenimmobilie ersetzt keine Wohnungen, die Einkommen bringen; sie erfüllt eine andere Aufgabe – großes Kapital in einem knappen Objekt mit geringer Korrelation zum Massenmarkt zu halten, verbunden mit persönlicher Nutzung und Status.

Eine sinnvolle Konstruktion für einen vermögenden Anleger ist die Kombination. Der Einkommensteil des Portfolios arbeitet im Massen- und im Premiumsegment, während der Ultraluxus die Rolle einer Goldreserve mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung übernimmt.

Beide Rollen in einer einzigen Immobilie zu vermischen und von einem Trophäenobjekt die Rendite einer Wohnung zu erwarten, ist die typische Quelle von Enttäuschung an diesem Ende des Marktes.

Was Sie beim Kauf einer Marke vermeiden sollten

Ein Name ohne Substanz. Auf einer Modewelle entstehen Projekte mit einer Marke auf dem Schild und einem Betreiber, der das Gebäude nicht führt. Der Vertrag zeigt die tatsächliche Rolle der Marke, prüfen Sie sie also dort.

Ignorieren Sie nicht die Gesamtkosten des Eigentums. Servicegebühren auf Luxusniveau summieren sich über ein Jahrzehnt zu einem erheblichen Betrag, und dieser Betrag gehört vom ersten Tag an ins Modell.

Wählen Sie keine Einheit, ohne sie gesehen zu haben: In diesem Segment ist der Unterschied zwischen einer gelungenen und einer misslungenen Residenz im selben Gebäude riesig.

Und sparen Sie nicht am Team. Ein Rechtsanwalt, ein Steuerberater und ein Makler mit echter Erfahrung im Ultraluxus sind der Standard einer Transaktion, keine Option. Bei großen Summen kostet das Sparen an Fachwissen weit mehr als das Fachwissen selbst.