Mira Verde à Tbilisi Hills : un promoteur de Dubaï construit en Géorgie

Mira est un promoteur basé aux Émirats, connu pour ses résidences et villas de marque, entièrement meublées, au Moyen-Orient et en Europe. Son projet géorgien, Mira Verde, se trouve à l'intérieur de Tbilisi Hills — le premier programme de luxe du pays, à vingt minutes de l'aéroport international de Tbilissi, sur un domaine de golf 18 trous dans les collines qui dominent la ville.

Quel est ce projet et ce domaine ?

Tbilisi Hills est un domaine résidentiel et de golf dans les collines vertes en dehors de la capitale, et c'est ce que la Géorgie a de plus proche d'une adresse de luxe connue à l'international.

La liste des équipements est classique pour ce type de produit : un parcours de golf 18 trous, des commerces de luxe, des vues panoramiques sur la ville, des demeures de marque, une sécurité 24 heures sur 24, des restaurants.

L'argument de Mira Verde est l'équilibre : vingt minutes d'un aéroport international, mais à l'écart. C'est une combinaison réellement utile pour l'acheteur visé : quelqu'un qui vit ailleurs et veut une résidence secondaire facile d'accès et que l'on peut fermer en partant.

Entièrement meublé et de marque, c'est le modèle de Mira dans l'ensemble de son portefeuille, et c'est le bon modèle pour cet usage. Une résidence secondaire que l'on visite quatre fois par an ne devrait pas obliger à acheter un canapé.

Qu'offre la Géorgie à un acheteur ?

La Géorgie est exceptionnellement ouverte à la propriété étrangère : les non-résidents peuvent acheter un bien résidentiel en pleine propriété (freehold) sans autorisation et avec très peu de restrictions, la procédure est rapide et la fiscalité des revenus locatifs est légère selon les standards européens.

Le pays a aussi connu une période d'immigration et d'investissement importants en provenance de la région, ce qui a soutenu la demande locative comme les prix. Il est réellement agréable d'y séjourner et nettement moins cher que le Golfe en coûts courants.

La contrepartie, ce sont la devise et la géopolitique. L'immobilier géorgien est valorisé en termes locaux, sur un marché exposé à l'instabilité régionale, et ce sont deux risques qui n'apparaissent pas dans un calcul de rendement.

Quelle est la liquidité du marché prime ?

Le marché prime de Tbilissi est petit. Le bassin d'acheteurs d'une villa de marque sur un domaine de golf en dehors de la capitale se compte en centaines, pas en milliers, et une part importante d'entre eux sont ces mêmes acheteurs régionaux arrivés ces dernières années.

Cette concentration est le risque qu'il faut nommer. Quand le bassin d'acheteurs d'une classe d'actifs est une seule population qui réagit à un seul ensemble de circonstances, un changement de ces circonstances supprime la demande et l'offre en même temps.

On en arrive à la même conclusion qu'à Oman : achetez parce que vous voulez y passer du temps et pouvez conserver le bien dix ans. Ne l'achetez pas comme réserve de valeur liquide, car ce n'en est pas une.

Que vérifier ?

Le titre de propriété et l'enregistrement. Le registre public géorgien est efficace et consultable, et une recherche de titre en bonne et due forme est rapide et peu coûteuse. Faites-la quand même.

L'historique de livraison du promoteur spécifiquement en Géorgie, pas aux Émirats. Un promoteur au bon palmarès à Dubaï évolue ici dans un environnement réglementaire et contractuel différent.

Ce que comprend, poste par poste, la mention « entièrement meublé », et qui remplace les éléments quand ils s'usent.

Et les charges de service du domaine ainsi que sa structure de gestion — un domaine de golf a des coûts fixes importants, qui se répartissent, dans un petit programme, entre peu de propriétaires.

Pourquoi la Géorgie attire-t-elle les acheteurs étrangers ?

La propriété est réellement ouverte. Les étrangers peuvent acheter librement un bien résidentiel en Géorgie, sans restriction de zone, et l'enregistrement à la Public Service Hall est souvent réalisé en une seule journée.

Les prix sont bas en valeur absolue. Les appartements du centre de Tbilissi coûtent une fraction de biens centraux comparables dans presque n'importe quelle ville européenne ou du Golfe, ce qui rend l'entrée accessible à des acheteurs qui ne peuvent pas accéder à ces marchés.

Le régime fiscal est léger : taxe foncière minimale, faible impôt sur les revenus locatifs des particuliers et, en général, aucun impôt sur les plus-values pour un bien résidentiel détenu plus de deux ans par un particulier.

Et le fait qu'un promoteur de Dubaï choisisse d'y construire est en soi un signal — des capitaux qui ont le choix se déploient sur ce marché.

Quels risques expliquent la décote ?

La devise. Le lari a connu des périodes de forte volatilité, et si vous gagnez en dollars ou en euros alors que vos loyers sont en laris, les variations de change peuvent effacer une année de rendement.

La géopolitique. La Géorgie est frontalière de la Russie, a des différends territoriaux non résolus et a connu une instabilité politique importante. Les marchés immobiliers l'intègrent, ce qui explique en partie les prix d'entrée bas.

La construction et les permis. La qualité varie énormément et la protection des acheteurs sur plan est bien plus faible que le système de compte séquestre des Émirats. Les étages supplémentaires non autorisés sont un problème récurrent à Tbilissi.

Rien de tout cela n'est un argument contre l'investissement sur place. C'est un argument pour dimensionner la position avec prudence et ne pas traiter un rendement affiché élevé comme de l'argent gratuit — le rendement est la compensation de ces risques précis.

Comment la comparer aux Émirats ?

Prix d'entrée : la Géorgie est moins chère dans un rapport de facteur et non de marge. Rendement brut : comparable ou plus élevé sur le papier, surtout en location courte durée, mais avec plus de volatilité et des données plus minces.

Risque de change : pratiquement nul aux Émirats, où le dirham est arrimé au dollar depuis 1997. Important en Géorgie.

Liquidité : Dubaï est plus profond de plusieurs ordres de grandeur, et vendre un appartement de Tbilissi à un acheteur international prend du temps.

Le résumé honnête : la Géorgie est un marché à risque plus élevé et à rendement affiché plus haut, pour un ticket plus petit, et Dubaï est un marché à risque plus faible et plus liquide, pour un ticket plus grand. Ce sont des positions différentes dans un portefeuille, pas des substituts.