Inwestycje w ultraluksus Dubaju: Six Senses, Royal Atlantis, Bvlgari i Dorchester Collection jako klasa aktywów

Six Senses, Royal Atlantis, Bvlgari i Dorchester Collection najlepiej traktować jako osobną klasę aktywów, a nie jako drogie apartamenty. Podaż jest niewielka, kupujący są dość zamożni, by przeczekać większość cykli rynkowych, a sama marka podtrzymuje cenę. Zwrotem jest zachowany kapitał i długoterminowy wzrost, a nie wysoki procent z najmu.

Co łączy te cztery projekty?

Cztery rzeczy, a żadną z nich nie jest rzut mieszkania. Każdy z nich nosi światową markę, która daje rozpoznawalność i status, każdy jest obsługiwany na najwyższym poziomie hotelowym, każdy zajmuje lokalizację, której nie da się powtórzyć, i każdy istnieje w ograniczonej liczbie.

Lokalizacje to morze, wyspy i centrum miasta. Najważniejsza jest liczba: pod każdą z tych nazw jest tylko tyle rezydencji, ile jest, a cena ostatecznie opiera się na rzadkości.

Gdy omawiałem je w marcu 2023 r., te cztery były witryną ultraluksusu w Dubaju. Dobrze ilustrują tę klasę, ponieważ logika aktywa-trofeum nie zmienia się wraz z rokiem, w którym na nie patrzymy.

Dlaczego ultraluksus utrzymuje cenę?

Ponieważ osoby kupujące nieruchomości-trofea są ultrabogate, a ich popyt w bardzo niewielkim stopniu zależy od cykli rynkowych. Ograniczona podaż i siła marki podtrzymują ceny nawet wtedy, gdy rynek masowy stygnie.

Jest też druga, cichsza przyczyna. Właściciele z tej klasy rzadko sprzedają pod presją, więc głębokie spadki cen w kryzysie zdarzają się rzadziej niż na rynku masowym. Nikt tu nie musi przyjmować pierwszej oferty, jaka się pojawi.

Marka hotelowa czy marka lifestyle'owa: jaka różnica dla właściciela?

Rezydencje z marką dzielą się na dwa obozy. Marki hotelowe – Dorchester Collection, Six Senses, Atlantis – wnoszą do projektu hotelową maszynerię operacyjną: personel, standardy obsługi i zarządzanie samym budynkiem.

Marki modowe i lifestyle'owe, takie jak Bvlgari, dają przede wszystkim kod designu, atmosferę i poczucie klubu. Może być obecny także komponent hotelowy, ale rdzeniem wartości jest estetyka i status nazwy.

Dla inwestora różnica jest praktyczna. Rezydencją z silnym operatorem hotelowym łatwiej zarządzać na odległość, ponieważ obsługa, wynajem i utrzymanie są zlecone sprawdzonej strukturze. Marka designerska mocniej pracuje na emocje kolejnego nabywcy, gdy przychodzi czas odsprzedaży.

Użyteczne pytanie o każdy projekt nie brzmi więc, która marka jest głośniejsza, lecz jaką funkcję marka naprawdę pełni w tym konkretnym budynku.

Skąd bierze się zwrot?

Z trzech źródeł: wzrostu kapitału w segmencie o ograniczonej podaży, premiowego czynszu płaconego przez zamożnych gości i zachowania kapitału w pewnym aktywie. Waga każdego z nich zależy od celu zakupu.

Rentowność z najmu, w ujęciu procentowym, jest tu zwykle skromniejsza niż w segmencie średnim. W zamian właściciel otrzymuje to, że głębokie spadki cen w kryzysie zdarzają się rzadziej.

Strategia zaczyna się więc od szczerości co do celu. Drugi dom, wzrost kapitału i aktywo statusowe to trzy różne zadania, a krótka lista projektów powinna z nich wynikać, a nie je wyprzedzać.

Jak naprawdę kupuje się rezydencję na tym poziomie?

W pięciu krokach, z których pierwszy to krótka lista zbudowana ze strategii: najpierw cel – drugi dom, wzrost kapitału lub aktywo statusowe – a dopiero potem projekty, nigdy odwrotnie.

Następnie prywatne oglądania. Znaczna część ultraluksusu sprzedawana jest poza otwartymi ogłoszeniami, więc pracę wykonuje się przez brokera, który ma dostęp do zamkniętej puli ofert.

Potem sprawdza się sam lokal: widok, piętro, układ i historię tej konkretnej rezydencji. Nawet w flagowym budynku rezydencje nie są równe, a różnica między dobrą a słabą jest ogromna.

Przegląd prawny obejmuje umowę, regulamin rezydencji, umowę z operatorem oraz strukturę własności dopasowaną do własnej sytuacji podatkowej.

Ostatni krok to transakcja i odbiór: rejestracja, rozliczenie i odbiór techniczny, który odnotowuje wykończenie. W luksusie specyfikacja wnętrza jest częścią ceny, więc to, czego brakuje przy odbiorze, to pieniądze.

Co czytać w umowie o zarządzanie?

Zacząć trzeba od okresu obowiązywania umowy między deweloperem a marką oraz od scenariusza jej zakończenia. Rezydencja, która traci nazwę, traci razem z nią część premii.

Jakość zarządzania to połowa wartości aktywa z marką, dlatego dokumenty operatora są ważniejsze niż broszura. Należy przestudiować strukturę opłat: pakiet podstawowy, usługi osobiste i procedurę rewizji stawek.

Warto przeczytać także zasady najmu. Niektóre marki ograniczają prawo właściciela do samodzielnego wynajmu lub wymagają, aby odbywał się on w ramach ich własnego programu. Jeśli istnieje program najmu, trzeba sprawdzić, jak dochód dzieli się między właściciela i operatora.

Dwie kolejne kwestie łatwo pominąć. Raportowanie: jak właściciele kontrolują budżet budynku i jakość obsługi. I prawa właścicieli: mechanizm, za pomocą którego mogą wpływać na decyzje dotyczące budynku.

Gdzie w portfelu miejsce na aktywo-trofeum?

Na osobnej półce. Nieruchomość-trofeum nie zastępuje mieszkań przynoszących dochód; pełni inną rolę – lokuje duży kapitał w rzadkim aktywie o niskiej korelacji z rynkiem masowym, z możliwością użytkowania osobistego i prestiżem.

Rozsądną konstrukcją dla zamożnego inwestora jest połączenie. Część dochodowa portfela pracuje w segmencie masowym i premium, a ultraluksus pełni rolę rezerwy złota z potencjałem długoterminowego wzrostu wartości.

Mieszanie obu ról w jednej nieruchomości i oczekiwanie od trofeum rentowności na poziomie mieszkania to typowe źródło rozczarowań na tym krańcu rynku.

Czego unikać przy zakupie marki

Nazwy bez treści. Na fali mody pojawiają się projekty z marką na szyldzie i operatorem, który nie zarządza budynkiem. Rzeczywistą rolę marki pokazuje umowa, więc tam należy ją sprawdzić.

Nie ignorować całkowitego kosztu posiadania. Opłaty za obsługę na poziomie luksusowym w ciągu dekady składają się na znaczną sumę, którą trzeba ująć w modelu od pierwszego dnia.

Nie wybierać lokalu bez obejrzenia: w tym segmencie różnica między udaną a nieudaną rezydencją w tym samym budynku jest ogromna.

I nie oszczędzać na zespole. Prawnik, doradca podatkowy i broker z prawdziwym doświadczeniem w ultraluksusie to standard transakcji, a nie opcja. Przy dużych kwotach oszczędność na wiedzy eksperckiej kosztuje znacznie więcej niż sama wiedza.