Investire nell'ultra-lusso di Dubai: Six Senses, Royal Atlantis, Bvlgari e Dorchester Collection come classe di attivi

Six Senses, Royal Atlantis, Bvlgari e Dorchester Collection vanno trattati come una classe di attivi a sé, non come appartamenti costosi. L'offerta è scarsa, gli acquirenti sono abbastanza facoltosi da attraversare la maggior parte dei cicli di mercato e il marchio stesso sostiene il prezzo. Il ritorno è capitale preservato e crescita di lungo periodo, non una percentuale di affitto elevata.

Che cosa hanno in comune questi quattro progetti?

Quattro cose, e nessuna è la planimetria. Ognuno porta un marchio mondiale che dà riconoscibilità e status, ognuno è servito al massimo livello alberghiero, ognuno occupa una posizione irripetibile e ognuno esiste in quantità limitata.

Le posizioni sono il mare, le isole e il centro della città. La quantità conta più di tutto: le residenze sotto ciascuno di questi nomi sono quelle e non di più, e la scarsità è ciò su cui, in ultima analisi, poggia il prezzo.

Quando li ho passati in rassegna, nel marzo 2023, questi quattro erano la vetrina dell'ultra-lusso a Dubai. Illustrano bene la classe, perché la logica di un bene trofeo non cambia con l'anno in cui lo si guarda.

Perché l'ultra-lusso mantiene il prezzo?

Perché chi compra immobili trofeo è ultra-facoltoso, e la sua domanda dipende pochissimo dai cicli di mercato. L'offerta limitata e la forza del marchio sostengono i prezzi anche quando il mercato di massa si raffredda.

C'è una seconda ragione, più discreta. I proprietari di questa classe vendono raramente sotto pressione, perciò forti cali di prezzo in una crisi si verificano meno spesso che nel mercato di massa. Qui nessuno è obbligato ad accettare la prima offerta che arriva.

Marchio alberghiero o marchio lifestyle: che differenza fa per un proprietario?

Le residenze a marchio si dividono in due campi. I marchi alberghieri (Dorchester Collection, Six Senses, Atlantis) portano nel progetto una macchina operativa di ospitalità: personale, standard di servizio e gestione dell'edificio stesso.

I marchi di moda e lifestyle come Bvlgari offrono anzitutto un codice di design, un'atmosfera e un senso di club. Può essere presente anche una componente alberghiera, ma il cuore del valore è l'estetica e lo status del nome.

Per un investitore la distinzione è pratica. Una residenza con un solido operatore alberghiero è più facile da possedere a distanza, perché servizio, locazione e manutenzione sono delegati a una struttura collaudata. Un marchio di design lavora di più sulle emozioni del prossimo acquirente quando si arriva alla rivendita.

Quindi la domanda utile su un qualsiasi progetto non è quale marchio sia il più rumoroso. È quale funzione il marchio svolga davvero in quel particolare edificio.

Da dove viene il ritorno?

Da tre fonti: la crescita del capitale in un segmento in cui l'offerta è scarsa, il canone premium pagato da ospiti facoltosi e la conservazione del capitale in un bene affidabile. Il peso di ciascuna dipende dall'obiettivo fissato per l'acquisto.

Il rendimento da affitto, in percentuale, è di solito più modesto qui che nel segmento medio. In cambio, il proprietario ottiene che i forti cali di prezzo in una crisi siano più rari.

La strategia comincia quindi dall'onestà sull'obiettivo. Una seconda casa, la crescita del capitale e un bene di status sono tre mandati diversi, e la lista dei progetti deve discenderne invece di precederlo.

Come si acquista davvero una residenza a questo livello?

In cinque passaggi, e il primo è una lista ristretta costruita sulla strategia: prima l'obiettivo (seconda casa, crescita del capitale o bene di status) e solo dopo i progetti, mai il contrario.

Poi le visite private. Una quota significativa dell'ultra-lusso si vende fuori dagli annunci pubblici, perciò il lavoro si svolge tramite un broker che ha accesso all'offerta riservata.

Si verifica poi l'unità stessa: vista, piano, planimetria e storia di quella specifica residenza. Anche in un edificio di punta le residenze non sono uguali, e il divario tra una buona e una scadente è enorme.

La verifica legale riguarda il contratto, il regolamento delle residenze, l'accordo con l'operatore e una struttura di titolarità adatta alla propria situazione fiscale.

L'ultimo passaggio è la transazione e la consegna: registrazione, regolamento e un collaudo di accettazione che metta a verbale le finiture. Nel lusso la specifica degli interni fa parte del prezzo, quindi ciò che manca alla consegna è denaro.

Che cosa leggere nel contratto di gestione?

Si parta dalla durata dell'accordo tra developer e marchio e dallo scenario della sua cessazione. Una residenza che perde il nome perde con esso parte del premio.

La qualità della gestione è metà del valore di un bene a marchio, e ciò rende i documenti dell'operatore più importanti della brochure. Si studi la struttura delle commissioni: il pacchetto base, i servizi personali e la procedura con cui le tariffe vengono riviste.

Si leggano anche le regole di locazione. Alcuni marchi limitano il diritto del proprietario di affittare in autonomia, o richiedono che l'affitto passi dal proprio programma. Se esiste un programma di locazione, si controlli come il reddito viene diviso tra proprietario e operatore.

Altri due punti si saltano facilmente. La rendicontazione: come i proprietari monitorano il budget dell'edificio e la qualità del servizio. E i diritti dei proprietari: il meccanismo con cui possono influire sulle decisioni riguardanti l'edificio.

Dove si colloca un immobile trofeo in un portafoglio?

Su uno scaffale a parte. Gli immobili trofeo non sostituiscono gli appartamenti che producono reddito; svolgono un altro compito: custodire un grande capitale in un bene scarso, a bassa correlazione con il mercato di massa, con uso personale e status annessi.

Per un investitore facoltoso una costruzione sensata è una combinazione. La parte di portafoglio che produce reddito lavora nei segmenti di massa e di pregio, mentre l'ultra-lusso svolge il ruolo di riserva aurea con potenziale di apprezzamento nel lungo periodo.

Mescolare i due ruoli in un solo immobile, aspettandosi da un trofeo il rendimento di un appartamento, è la tipica fonte di delusione a questo estremo del mercato.

Che cosa evitare quando si compra un marchio

Un nome senza sostanza. Sull'onda della moda compaiono progetti con un marchio sull'insegna e un operatore che non gestisce l'edificio. Il contratto mostra il ruolo reale del marchio, quindi lo si verifichi lì.

Non si ignori il costo totale di proprietà. Le spese di servizio di livello lusso sommate su un decennio raggiungono una cifra considerevole, e quella cifra va nel modello dal primo giorno.

Non si scelga un'unità senza vederla: in questo segmento la differenza tra una residenza riuscita e una non riuscita nello stesso edificio è enorme.

E non si risparmi sul team. Un avvocato, un consulente fiscale e un broker con reale esperienza nell'ultra-lusso sono lo standard dell'operazione, non un optional. Su tagli di grandi dimensioni, risparmiare sulla competenza costa molto più della competenza stessa.