Seven Palm à Palm Jumeirah : piscine à débordement, bar sur le toit et hôtel en dessous

Seven Palm se trouve sur le tronc de Palm Jumeirah, face au Nakheel Mall et à côté de l'hôtel DUKES, avec une piscine à débordement et un bar sur le toit. C'est un produit d'hôtel-appartement, c'est-à-dire quelque chose de précis, à l'économie précise, et la raison pour laquelle on l'achète n'est presque jamais celle pour laquelle on devrait.

Qui sont les Seven Tides ?

Seven Tides est une holding à vocation internationale fondée à Dubaï en 2004, active dans l'hôtellerie et l'immobilier. Son portefeuille comprend Anantara The Palm Dubai Resort, le Mövenpick Hotel Ibn Battuta Gate, Oceana Residences et les hôtels DUKES de Dubaï.

Cela compte ici, car Seven Palm n'est pas l'immeuble d'un promoteur résidentiel auquel on aurait greffé un hôtel ; c'est l'immeuble d'un opérateur hôtelier qui abrite des appartements. Les réflexes à l'origine du projet sont des réflexes d'hôtelier, ce qui se voit dans le hall, le modèle de service et la gestion de la terrasse de la piscine.

Cela se voit aussi dans les charges de copropriété, qui reflètent un immeuble de services et non un immeuble résidentiel.

Tronc ou palmes ?

Le tronc de la Palm est la partie dense et connectée : monorail, Nakheel Mall, hôtels, circulation. Les palmes sont les bandes calmes de villas. Seven Palm est résolument sur le tronc, face au centre commercial.

Pour un investisseur en courte durée, le tronc est le bon côté de l'arbitrage : les voyageurs veulent aller à pied au centre commercial, prendre le monorail et être près des restaurants. Pour qui achète un logement, les palmes sont plus tranquilles et le tronc peut ressembler à une station balnéaire.

La route unique d'entrée et de sortie de la Palm est la contrainte que tout le monde oublie jusqu'à y vivre. En haute saison, le tronc se congestionne, et un trajet de quinze minutes passe à quarante.

Qu'est-ce qu'un hôtel-appartement ?

Un hôtel-appartement vous offre une voie de location courte durée gérée, sans effort : l'opérateur s'occupe de la location, du ménage et de l'accueil des voyageurs, et vous percevez une part. L'attrait est évident et les pièges sont constants.

Lisez le contrat d'exploitation plutôt que la brochure.

Concrètement : quel pourcentage du brut prélève l'opérateur, ce qui est déduit avant le calcul de votre part, s'il existe un mécanisme de mise en commun (votre revenu dépend de tout l'immeuble, et non de votre unité), combien de nuits par an vous pouvez occuper le bien vous-même, et comment sortir du contrat si vous souhaitez louer de manière indépendante.

Les périodes de rendement garanti sont l'autre point à lire attentivement. Un rendement garanti pendant les deux ou trois premières années est généralement intégré au prix d'achat, et ce qui se passe en quatrième année est le chiffre qui compte vraiment. Demandez les performances historiques de l'opérateur sur ses actifs existants à Dubaï : Seven Tides en possède plusieurs, les données existent donc.

À qui cela convient-il ?

Cela convient à un investisseur étranger qui veut une adresse à Palm Jumeirah, un revenu de courte durée et aucune implication opérationnelle, et qui a lu correctement le contrat d'exploitation.

Cela ne convient pas à qui veut vivre sur la Palm : l'immeuble fonctionne comme un hôtel et en a l'allure. Cela ne convient pas non plus à l'acheteur qui veut garder le contrôle de son actif : dans un mécanisme de mise en commun, la performance de votre unité n'est pas la performance de votre unité.

Et il vaut la peine de comparer avec l'achat d'un appartement classique dans un immeuble résidentiel de la Palm, en confiant la gestion à votre propre société de location saisonnière. Cette voie offre des charges plus basses, un contrôle total et souvent un meilleur chiffre net, au prix de devoir réellement gérer un gestionnaire.

Pourquoi la division tronc-palmes-croissant décide-t-elle de tout ?

Palm Jumeirah, ce sont trois marchés sous un seul nom. Le tronc est l'épine centrale avec les tours d'appartements, le monorail et la route d'accès unique. Les palmes sont les seize branches résidentielles, presque exclusivement des villas avec plage privée. Le croissant est le brise-lames extérieur avec les complexes hôteliers et les résidences de marque.

Une villa sur une palme et un studio sur le tronc partagent un code postal et rien d'autre : acheteurs différents, univers de prix différents, liquidité différente, logique de propriété différente.

Seven Palm se trouve sur le tronc, là où achète presque tout le monde qui n'achète pas une maison de plage.

Chaque fois que vous voyez un prix moyen unique pour « Palm Jumeirah », rappelez-vous qu'il mélange des choses qu'il ne faudrait jamais moyenner ensemble.

Comment fonctionne l'économie de la courte durée ?

Palm Jumeirah est une destination que les voyageurs recherchent par son nom : une annonce y est donc découverte sans avoir à concurrencer sur le prix. C'est le plus grand avantage qu'un bien en courte durée puisse avoir, et très peu d'adresses de Dubaï l'offrent.

L'occupation hivernale est constamment élevée et les tarifs nocturnes affichent une forte prime sur le parc de l'intérieur des terres. L'été est le contrepoids : le tourisme chute nettement de juin à septembre, et un emplacement balnéaire chute plus fort qu'un emplacement urbain.

Modélisez les deux saisons séparément et additionnez-les. Un taux d'occupation moyen annuel masque précisément ce qui détermine si les chiffres tiennent.

Soustrayez ensuite correctement : quinze à vingt-cinq pour cent à la société de gestion, le ménage entre les séjours, les charges d'utilités que vous payez au lieu du locataire, les consommables et le permis de location touristique (holiday-home) du DTCM.

Que vérifier avant d'acheter ?

Si l'immeuble précis autorise les locations touristiques, par écrit de la part de l'association des copropriétaires. Tous les immeubles de la Palm ne le font pas, et le découvrir après la livraison coûte cher.

Les modalités d'accès à la plage (directe, via un club ou aucune), car elles changent à la fois l'expérience des voyageurs et le tarif nocturne réalisable.

La vue réelle depuis l'unité réelle. Sur le tronc, les immeubles font face soit à la mer, soit, de l'autre côté de l'épine, à d'autres immeubles, et l'écart de tarif entre les deux est substantiel.

L'historique des charges de copropriété, qui sur cette île figurent parmi les plus élevées de Dubaï, car le brise-lames, les plages et les espaces paysagers sont tous facturés aux propriétaires.

Et la capacité d'accueil du plan, puisque le revenu de la courte durée croît avec le nombre de personnes qui peuvent dormir confortablement dans l'unité.