Al Reem Island

L'isola dei grattacieli accanto al centro città: il distretto residenziale più denso di Abu Dhabi e il suo mercato di appartamenti più liquido.

• il mercato di appartamenti più liquido di Abu Dhabi
• freehold per gli acquirenti stranieri
• vicinanza al centro

Com'è davvero questo distretto

Che cos'è Al Reem

Al Reem Island si trova subito a nord-est dell'isola di Abu Dhabi, collegata da ponti e di fatto un'estensione del centro città. È il principale distretto residenziale di grattacieli dell'emirato, sviluppato a partire dalla metà degli anni 2000 in diversi sub-progetti — Shams Abu Dhabi, Marina Square, City of Lights e Najmat.

La forma costruita è quella delle torri: decine, di età e qualità diverse, con negozi, scuole, ambulatori e supermercati al livello del podio e lungo le strade interne.

È di gran lunga il mercato di appartamenti più liquido di Abu Dhabi, con il volume di transazioni più profondo e il bacino di inquilini più ampio.

Perché domina il mercato

La vicinanza. Al Reem dista pochi minuti dal centro di Abu Dhabi, da Al Maryah Island e dalla corniche, cosa che nessun altro grande distretto residenziale può eguagliare.

L'offerta. È il luogo in cui l'emirato ha costruito il proprio patrimonio di appartamenti, quindi c'è una scelta reale a ogni taglio e a ogni fascia di prezzo.

Lo status freehold. Al Reem è una zona di investimento designata, il che significa che gli acquirenti stranieri possono possedere in freehold — uno dei motivi per cui l'attività degli acquirenti internazionali ad Abu Dhabi si concentra qui.

Insieme, questi tre fattori ne fanno la risposta di default per un investitore internazionale che guarda agli appartamenti di Abu Dhabi.

La gamma di qualità

Ampia, come sempre dove molti costruttori hanno edificato in modo indipendente. Alcune torri sono eccellenti e ben gestite; altre hanno avuto problemi persistenti con spese condominiali, manutenzione e associazioni dei proprietari.

Gli edifici più vecchi si avvicinano ormai ai vent'anni e si vede. Le torri più recenti hanno specifiche migliori.

Le unità fronte mare e fronte canale hanno premi di prezzo evidenti; quelle interne, che guardano la torre vicina, costano molto meno e si affittano a canoni più bassi.

Il consiglio pratico è lo stesso di ovunque: visitate l'edificio, controllate ascensori e corridoi in un normale giorno feriale e richiedete lo storico delle spese condominiali prima di fare un'offerta.

Il mercato degli affitti

Ampio e profondo: dipendenti pubblici e aziendali, professionisti del settore petrolifero e del gas, personale sanitario e dell'istruzione, e una numerosa popolazione di giovani professionisti e coppie.

Il rischio di sfitto è basso in gran parte dell'isola e l'affitto è rapido per le unità ben presentate a canone di mercato.

I rendimenti sono solidi — migliori delle comunità di ville di Abu Dhabi e paragonabili a un buon patrimonio di fascia media a Dubai — con il vantaggio aggiuntivo di una vera liquidità quando si vuole uscire.

I limiti

Densità e traffico. Al Reem è edificata in modo molto fitto e i ponti verso l'isola si congestionano nelle ore di punta.

Il parcheggio è scarso in molti edifici e quello per gli ospiti è raro.

Alcune parti dell'isola sono ancora in costruzione, con lotti in sviluppo e panorami in cambiamento.

I servizi della comunità sono funzionali più che generosi: è un distretto di grattacieli, non una comunità con aree verdi curate.

A chi si adatta

A un investitore internazionale che vuole il mercato di appartamenti più liquido e più favorevole al freehold di Abu Dhabi, con rendimenti solidi e un bacino di inquilini profondo.

A professionisti e coppie che vogliono vivere a pochi minuti dal centro città in un ambiente di grattacieli.

Si adatta male alle famiglie che cercano spazio e verde e a chi compra sulla base della reputazione del distretto senza verificare l'edificio specifico.

I sub-progetti

Al Reem non è un unico progetto ma diversi, sviluppati da master developer diversi su lotti adiacenti. Shams Abu Dhabi occupa la quota maggiore, con Marina Square, City of Lights e Najmat accanto.

Differiscono per età, densità, accesso al lungomare e qualità di realizzazione dello spazio pubblico. Marina Square è il più consolidato; Najmat ha il maggior fronte sul mare; Shams ospita le torri più alte e la gamma più ampia di edifici.

All'interno di ciascuno, le singole torri variano come sempre quando molti costruttori edificano in modo indipendente — è la stessa lotteria della qualità che interessa JVC e Business Bay a Dubai.

La conseguenza è che un prezzo al piede quadrato per «Al Reem Island» copre diversi prodotti molto diversi, e l'indirizzo che conta è il sub-progetto più la torre specifica.

Perché gli acquirenti internazionali si concentrano qui

Al Reem è stata una delle prime aree di Abu Dhabi designate per la proprietà straniera in freehold e resta di gran lunga il mercato più profondo di questo tipo nell'emirato.

Questa combinazione — freehold, posizione centrale, grande offerta e volume reale di transazioni — ne fa il punto di ingresso di default per chiunque compri appartamenti ad Abu Dhabi dall'estero.

Significa anche che Al Reem è l'unico distretto di Abu Dhabi in cui i prezzi si possono verificare su un numero ragionevole di vendite comparabili, cosa non vera per gran parte dell'emirato.

La liquidità in uscita deriva dallo stesso fatto: il bacino di acquirenti comprende sia utilizzatori finali locali sia investitori internazionali, più profondo di ciascuno dei due preso da solo.

I controlli pratici

Età e gestione dell'edificio, verificate di persona. Le prime torri di Al Reem si avvicinano ai vent'anni e la differenza tra una ben gestita e una trascurata si nota subito.

Lo storico delle spese condominiali e la posizione dell'associazione dei proprietari, che ad Abu Dhabi opera in un quadro diverso da quello di Dubai ma conta altrettanto.

L'assegnazione del parcheggio, scarso nelle torri più dense, e se l'edificio abbia o meno un parcheggio per gli ospiti.

Il panorama: le unità fronte mare e fronte canale hanno un premio evidente, mentre quelle interne guardano la torre vicina a distanza ravvicinata. Verificate dall'interno dell'unità e non da una planimetria.

E che cosa è ancora in costruzione sui lotti adiacenti, perché parti dell'isola sono ancora in sviluppo e i panorami stanno ancora cambiando.

L'isola in numeri

L'isola si trova a circa seicento metri dalla costa di Abu Dhabi, collegata alla terraferma da due ponti, con una terza strada in costruzione. La Corniche è a circa venti minuti, il Louvre a circa tredici, Yas Island a trenta e l'aeroporto internazionale Zayed a quaranta.

La firma dello skyline viene dalla prima ondata di costruzioni: le Gate Towers con il ponte degli attici, Sun Tower e Sky Tower.

Lo shopping è coperto da Reem Mall e Shams Boutik con i supermercati Carrefour e Géant; la sanità dal Reem Hospital e dal centro di chirurgia ambulatoriale Burjeel. Tutto sull'isola stessa, senza spostarsi sulla terraferma.

Il principale spazio pubblico è Reem Central Park — campi sportivi, skate park, piste ciclabili e una moschea accanto al parco. Per nuotare c'è Cove Beach sull'isola stessa, oppure la spiaggia pubblica di Saadiyat a un quarto d'ora.

Un dettaglio raro per Abu Dhabi: una quota consistente degli edifici residenziali qui accetta i cani, e per gli inquilini con cani è una delle poche opzioni in città.

Qualità e gestione delle torri variano molto e parte degli edifici più vecchi ha quasi vent'anni. Lo storico delle spese condominiali e una visita all'edificio in un giorno feriale contano più della reputazione del distretto.

Domande frequenti

Gli stranieri possono acquistare in freehold ad Al Reem Island?

Sì — Al Reem è una zona di investimento designata ad Abu Dhabi in cui i cittadini stranieri possono possedere in freehold. Questo status spiega in gran parte perché l'attività degli acquirenti internazionali nell'emirato si concentri qui.

Al Reem Island è un buon investimento?

È il mercato di appartamenti più liquido di Abu Dhabi, con rendimenti solidi, un bacino di inquilini profondo e una reale disponibilità di freehold. Il rischio principale riguarda il singolo edificio: qualità e gestione variano molto sull'isola.

Il rendimento e il prezzo d'ingresso indicati sopra sono valori indicativi per confrontare i distretti tra loro, tratti da sintesi di mercato e non calcolati sul nostro portafoglio, come invece avviene per i numeri di Dubai. Non sono la valutazione di un immobile specifico e non costituiscono una consulenza di investimento. La proprietà freehold per gli stranieri ad Abu Dhabi è disponibile solo all'interno di zone di investimento designate — confermate la designazione per ogni immobile specifico prima di procedere.

Al Reem Island è la scelta giusta per voi?

Ditemi il budget e lo scopo dell'acquisto — un rendimento, una rivendita o una casa per la famiglia. Lo confronterò con l'alternativa di Dubai a parità di spesa e vi dirò con franchezza quale delle due vince. Spesso non è quella che la gente si aspetta.