Mercato immobiliare di Abu Dhabi 2023–2024: 87 miliardi di AED, poi 96 miliardi, con Saadiyat in testa
Abu Dhabi nel 2023 e 2024 secondo ADREC: 22 751 transazioni per 87,1 miliardi di AED con il valore delle vendite in crescita di 2,6 volte, poi 28 249 per 96,2 miliardi e investimenti esteri diretti in crescita del 125 % a 7,86 miliardi di AED. Cifre e situazione a settembre 2026.
Per anni Abu Dhabi è stata la vicina tranquilla: meno operazioni, meno acquirenti stranieri e molti meno dati pubblicati rispetto a Dubai. Il 2023 e il 2024 hanno cambiato le cose, con meno clamore che a Dubai ma più velocemente in termini percentuali. Questa analisi raccoglie i risultati biennali ufficiali dell'Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) e gli indici dei prezzi di ValuStrat, e si chiude con quanto è accaduto al mercato della capitale entro settembre 2026.
Due anni in una tabella
| Indicatore (ADREC) | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
| Tutte le transazioni, numero | 22 751 (+19,5 %) | 28 249 (+24,2 %) |
| Tutte le transazioni, valore | 87,1 miliardi di AED (+12,2 %) | 96,2 miliardi di AED (+10,5 %) |
| Vendite, numero | 15 653 (+73,7 %) | 16 735 |
| Vendite, valore | 61 miliardi di AED (+159,5 %) | 58,5 miliardi di AED |
| Mutui | — | 11 514 per 37,7 miliardi di AED |
| Investimenti esteri diretti | — | 7,86 miliardi di AED (+125 %) |
Il grande salto è arrivato nel 2023, quando il valore delle vendite è cresciuto di 2,6 volte e il loro numero di quasi tre quarti. I nuovi investitori residenti sono aumentati del 71 % a 9 448 e quelli non residenti del 175 % a 1 098. Nel 2024 il numero delle vendite ha continuato a crescere mentre il loro valore è sceso leggermente, portando la vendita media da circa 3,9 a 3,5 milioni di AED. È aritmetica, non un rallentamento: il mercato si è allargato grazie a operazioni più accessibili.
Due cifre che circolano per questi anni, «transazioni +77,8 %» e «investimenti esteri +225 %», non compaiono nei risultati ufficiali di ADREC, che indicano +73,7 % nel numero di vendite nel 2023 e +125 % negli investimenti esteri diretti nel 2024. Usiamo quelle ufficiali.
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Chi comprava
Gli investimenti esteri diretti nel 2024 sono arrivati da 2 302 investitori di 105 Paesi, guidati da Stati Uniti, Regno Unito, Kazakistan, Russia, Francia e Cina. Abu Dhabi aveva smesso di essere un mercato per i locali e per gli espatriati del settore pubblico. Nel corso dell'anno sono stati lanciati 38 nuovi progetti off-plan e ne sono stati completati 12 di grandi dimensioni.
Prezzi: le ville, e Saadiyat soprattutto
La crescita dei prezzi nella capitale è stata sensibilmente più calma che a Dubai, ed è questo il punto di differenza.
| Indicatore (ValuStrat) | Variazione annua |
|---|---|
| Ville, 4º trim. 2024 | +8,9 % |
| Appartamenti, 4º trim. 2024 | +3,5 % |
| Ville a Saadiyat, 3º trim. 2024 | +19,9 % |
| Ville ad Al Raha, 3º trim. 2024 | +7,5 % |
| Appartamenti a Saadiyat, 3º trim. 2024 | +4,5 % |
| Affitti degli appartamenti, 4º trim. 2024 | +9 % |
| Affitti delle ville, 4º trim. 2024 | +6,7 % |
Le ville di Saadiyat Island hanno guidato con quasi il 20 % contro circa l'8 % delle ville nel complesso; il «Saadiyat +30 %» talvolta citato non compare nei rapporti di ValuStrat. I rendimenti lordi medi da locazione si sono mantenuti intorno al 7,5 % (appartamenti 7,9 %, ville 6,5 %). Alla fine del 2024, ha osservato ValuStrat, la domanda di case già pronte era salita del 56 % mentre gli inquilini diventavano proprietari.
Dove siamo a settembre 2026
La capitale ha accelerato dopo il 2024. ADREC ha chiuso il 2025 con il record di 142 miliardi di AED in 42 814 transazioni, con vendite per 99,4 miliardi di AED, e il solo primo semestre 2026 ha portato 117 miliardi di AED, più del doppio dell'anno prima (la nostra analisi del primo semestre 2026). Lo spostamento verso le case pronte che ValuStrat aveva notato a fine 2024 è diventato la linea principale del mercato.
Se state scegliendo tra la capitale e Dubai, partite da Abu Dhabi o Dubai: dove comprare e dalla nostra pagina su Saadiyat Island, che elenca progetti e prezzi attuali.